Eine umfassende WEG-Reform muss das Ziel sein

Aus Berlin und Bayern liegen Diskussionsentwürfe vor – greifen allerdings zu kurz. Es besteht erheblicher weiterer Reformbedarf.

Im Koalitionsvertrag, den Union und SPD im März dieses Jahres unterzeichneten, heißt es: „Wir werden die Regelungen des Wohnungseigentumsrechts reformieren und mit dem Mietrecht harmonisieren, um die Vorbereitung und Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer über bauliche Maßnahmen insbesondere in den Bereichen Barrierefreiheit, energetische Sanierung, Förderung von Elektromobilität und Einbruchsschutz zu ­erleichtern.“
„Den Einbau von Ladestellen für Elektrofahrzeuge von Mieterinnen und Mietern sowie Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümern werden wir rechtlich erleichtern.“

Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) soll kommen – endlich. Dieser Erfolg ist allein auf den jahrelangen und nachdrücklichen Einsatz des DDIV zurückzuführen.

Bereits 2013 beauftragte der DDIV Prof. Dr. Martin Häublein mit einem Gutachten zur Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht (NZM 2014, S. 97 ff.). Auch die vielfach gewürdigte DDIV-DenkWERKSTATT trug dazu bei, dass der Koalitionsvertrag zwei entscheidende Passagen zu diesem wichtigen Thema enthält. Denn bei der Analyse des WEG mit namhaften Juristen aus Wissenschaft und Praxis sowie erfahrenen Wohnungseigentumsverwaltern zeigte sich, dass bei mindestens einem Drittel aller Paragrafen Anpassungsbedarf besteht – und eine grundlegende WEG-Reform unabdingbar ist.

Nachdem sie im Koalitionsvertrag 2018 verankert wurde, wandten sich auf Initiative des DDIV bemerkenswerterweise BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, Bundesnotarkammer, Deutscher Anwaltverein und Deutscher Mieterbund gemeinsam mit dem DDIV an die Bundesministerin der Justiz und für Verbraucherschutz Dr. Katarina Barley: Es dürfe bei der anstehenden Novelle nicht nur auf den im Deutschen Bundesrat anhängigen Gesetzesantrag (BR-Drs. 19/401) abgestellt werden, der Barrierefreiheit und E-Mobilität fördern soll, stattdessen müsse das Thema – wie im Koalitionsvertrag formuliert – umfassend angegangen werden.

Diskussionsentwürfe greifen zu kurz

Anfang Juni beschloss die Justizministerkonferenz, eine länderoffene Arbeitsgruppe mit Beteiligung des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) einzurichten. Rund einen Monat später luden das BMJV und das Bayerische Staatsministerium der Justiz (BStMdJ) zu einem politisch-fachlichen Austausch im Bundesjustizministerium, an dem die genannten Verbände sowie Haus & Grund und wohnen im eigentum teilnahmen.

Beide Ministerien legten derweil Diskussionsentwürfe für eine WEG-Novelle vor. Im Anschreiben an den DDIV hierzu heißt es ausdrücklich: „Darüber hinaus wären wir Ihnen dankbar, wenn Sie uns […] über die Diskussionsentwürfe hinausgehenden Reformbedarf des WEG mitteilen können.”

Dies nahm der Verband zum Anlass, erneut Prof. Häublein mit einem Rechtsgutachten zu beauftragen und weitere Stellungnahmen aus der Praxis einzuholen. Die Analyse der beiden Diskussionsentwürfe kommt dabei klar zu dem Urteil, dass mit ihnen das WEG nicht zukunftsfest gemacht werden kann. Sollte der Gesetzgeber nur ein solches „Reparatur-Gesetz“ auf den Weg bringen, wird die WEG-Reform-Diskussion nicht abebben, und viele Probleme bleiben ungelöst.

Weitergehender Reformbedarf

Um Schwachstellen zu beheben, Wohnungseigentum noch attraktiver zu gestalten und letztlich auch die vom Gesetzgeber gestellten Anforderungen wie Digitalisierung, Klimaschutz, Technik, Demografie sowie Aufbau und Schutz der Altersvorsorge zu erfüllen, bedarf es einer intensiveren Auseinandersetzung mit dem Thema. Deswegen ist der DDIV der Bitte nachgekommen, den weiteren Reformbedarf aufzuzeigen. Wichtige Grundlage hierfür sind die Ergebnisse und Lösungsansätze der DenkWERKSTATT.

Wie groß der Anpassungsbedarf der Diskussionsentwürfe ist, zeigt sich nicht zuletzt an dem Umfang des Gutachtens von Prof. Häublein, das allein auf 117 Seiten kommt. Denn vielen der Änderungsvorschläge von BMJV und BStMdJ fehlt der letzte wichtige Bezug zur Praxis, um Prozesse zu erleichtern und Rechtssicherheit für Verwalter auf der einen, sowie für Eigentümer und Mieter auf der anderen Seite zu schaffen.

Die werdende Eigentümer­gemeinschaft

Der Reformbedarf beginnt bereits bei dem Moment, in dem Wohneigentum begründet wird und die Eigentümergemeinschaft entsteht. Diese Phase zieht sich häufig über mehrere Jahre hin – doch trotz ihrer großen Relevanz fehlen gesetzliche Regelungen bislang weitestgehend. Bis zu welchem Zeitpunkt genießt ein (Erst-) Erwerber die Privilegien eines werdenden Eigentümers? Wie und durch wen erfolgt die Bestellung des Erstverwalters? Wie kann die Kontinuität der im Rahmen der Verwaltung abgeschlossenen Geschäfte gesichert werden? Für diese Fragen braucht die Verwalterbranche endlich praxisorientierte Lösungen und Regelungen.

Willensbildung und ­Beschlussfähigkeit

Von großer Praxisrelevanz ist auch die Beschlussfassung über Maßnahmen i. S. v. § 22 Abs. 2 (und § 16 Abs. 4) WEG. Sie scheitert häufig daran, dass qualifizierte Mehrheiten aufgrund zu geringer Anwesenheit nicht erreicht werden. Auch hierzu liefert der DDIV Lösungsstrategien durch fundiert ausgearbeitete Änderungsvorschläge: nachträgliche Zustimmungsverfahren oder abgesenkte Zustimmungsquoren. Sie ebnen den Weg zu sinnvollen Sanierungsmaßnamen und entsprechen der heutigen Lebensrealität, in der sehr heterogene Eigentümerstrukturen und die wachsende Zahl an Kapitalanlegern zu geringeren Teilnehmerzahlen in Eigentümer­versammlungen führen.

Für Unsicherheiten und Probleme in der Praxis sorgt zudem die Frage, ob der Verwalter berechtigt ist, bei baulichen Veränderungen solche Beschlüsse als zustande gekommen zu verkünden, die zwar eine Mehrheit, aber nicht die qualifizierten Mehrheitserfordernisse erreichen. Gleiches gilt für Beschlüsse, bei denen zwar eine Mehrheit zustimmt, aber nicht jeder über das Maß des § 14 WEG hinaus Beeinträchtigte. Die Folge: Aufgrund der Rechtsunsicherheit werden erforderliche Baumaßnahmen, beispielsweise im Rahmen energetischer Sanierungen, behindert. Deswegen ist hier eine Klarstellung dringend erforderlich.

Führen einer Beschlusssammlung

Gestützt durch Gutachten und Stellungnahmen engagiert sich der DDIV zudem dafür, dass die 2007 eingeführte Pflicht zum Führen einer Beschlusssammlung reformiert wird. Denn sie hat sich in der Praxis schlichtweg nicht bewährt. Zum einen wird das Grundbuch entwertet, da es die zwischen den Eigentümern geltenden Vereinbarungen nicht mehr vollständig wiedergibt, sofern diese durch Beschlüsse abgeändert, aufgehoben oder ergänzt wurden. Zum anderen nutzen Erwerber die in Konkurrenz zu den Niederschriften über die Beschlüsse stehende Beschlusssammlung kaum, um einen Überblick zur Gemeinschaft zu erlangen.
Hinzu kommen der unverhältnismäßig hohe Aufwand für den Verwalter und das Nebeneinander von Grundbuch, Niederschrift und Beschlusssammlung. Folgt der Gesetzgeber hier dem Anliegen des DDIV und der Bundesnotarkammer und lässt Beschlüsse mit Vereinbarungsinhalt („vereinbarungs- und gesetzesändernde“ Beschlüsse) zur Eintragung in das Grundbuch zu, kann er die Beschlusssammlung – jedenfalls in ihrer geltenden Form – abschaffen.

Förderung von E-Mobilität und Barrierefreiheit

Der Diskussionsentwurf des BMJV räumt dem Mieter einen gesetzlichen Anspruch gegen den Vermieter auf Erteilung einer Erlaubnis zu baulichen Veränderungen sowie auf Vornahme weiterer Handlungen ein, die zum Errichten oder Nutzen einer Lademöglichkeit nötig sind. Der Vermieter kann dies nur verweigern, wenn er sich zur Selbstvornahme entschließt. Eine Rückbaupflicht durch den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses besteht nicht. Die Kosten und Folgekosten soll der Wohnungseigentümer der WEG erstatten, zu dessen Gunsten die Maßnahme getroffen wird. Zugleich soll er sich anteilig an Kosten beteiligen, die einem anderen Eigentümer entstanden sind oder entstehen, z. B. bei der vorhandenen Elektrizitätsanlage, wenn später weitere Ladepunkte eingerichtet werden sollen.
Für viel Diskussion sorgt der Umstand, dass dem Mieter gegenüber dem Vermieter ein Anspruch auf eine E-Ladevorrichtung zugestanden wird. Auch die Folgekostenproblematik bedarf einer weiteren Prüfung, insbesondere dann, wenn immer mehr Eigentümer E-Ladevorrichtungen veranlassen. Ungeklärt bleibt auch die Verfahrensweise, wenn Kabelführungen über benachbarte Stellflächen erforderlich sind.

Sollte der Entwurf in dieser Form umgesetzt werden, droht bereits nach kurzer Zeit Änderungsbedarf wegen der neuen Gebäudeeffizienzrichtlinie (RiL 2018/844 vom 30.5.2018): Das öffentliche Baurecht könnte die Schaffung von Lademöglichkeiten für E-Mobile verpflichtend vorsehen, was die Gemeinschaften unter Zugzwang setzt. Warum sollte ein einzelner Eigentümer für eine Maßnahme bezahlen, wenn alle Wohnungseigentümer ohnehin verpflichtet sind, Ladepunkte einzurichten?

Begrüßenswert ist aus Sicht des DDIV, dass für bauliche Veränderungen zur behindertengerechten Nutzung oder E-Mobilität nach dem Entwurf des BMJV künftig eine einfache Stimmenmehrheit genügen soll, wenn kein Eigentümer gegenüber anderen unbillig benachteiligt wird – das gilt auch, wenn die Eigenart der Wohnanlage verändert wird. Somit wäre beispielsweise der Anbau eines Außenaufzugs denkbar, wenn die Eigentümer mehrheitlich dafür stimmen.

Verwalterkompetenz

Zudem möchte der BMJV die Verwalterkompetenz für behindertengerechte Nutzung und Ladeinfrastruktur erweitern, sodass der Verwalter hier ohne Beschlussfassung anstelle der Wohnungseigentümer Entscheidungen treffen kann. Jedoch zieht die Entscheidung darüber, wann, wo, wie und welche Art von Ladevorrichtungen errichtet werden, neue haftungsrechtliche Kompetenzen für den Verwalter nach sich – schließlich obliegt ihm dann u. a. auch die Wahl der richtigen Technik.

Was ist zu erwarten?

Die eingereichte Stellungnahme des DDIV sowie das dazugehörige Gutachten zeigen noch eine Vielzahl weiterer Aspekte auf, die zu überdenken und zu überarbeiten sind, um das große Potenzial einer umfassenden WEG-Reform zu nutzen. Es ist davon auszugehen, dass Bund und Länder basierend auf den schriftlichen Stellungnahmen der Verbände in eine vertiefende Diskussion einsteigen werden. Der DDIV verbindet dies mit der Hoffnung, dass es so gelingen kann, das Wohnungseigentumsrecht zukunftsfest zu gestalten, wobei eine gesetzgeberische Lösung nicht vor Ende 2019 zu erwarten ist. Feststehen dürfte bereits, dass die vorliegenden Diskussionsentwürfe so nicht umgesetzt werden, sondern um weitere Regelungsinhalte ergänzt werden.

Im Interesse der ­Branche und der Millionen Verbraucher, die Wohnungs­eigentum für ihren Vermögensaufbau und ihre private Altersvorsorge bereits nutzen oder künftig nutzen möchten, ist inständig zu hoffen, dass der Gesetzgeber die vom DDIV gewünschten Anregungen in die Novelle einbringt. Wir werden uns an diesem Prozess auch weiterhin substantiell beteiligen, um eine für alle Beteiligten sinnvolle und hilfreiche Reform zu realisieren – die wir 2013 mit einem wegweisenden ­Gutachten einleiteten.

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