Einholung von Vergleichsangeboten als Gebot ordnungsgemäßer Verwaltung

Die Mitglieder einer kleinen Wohnungseigentümergemeinschaft hatten für Sanierungsarbeiten die Vergabe mehrerer Einzelaufträge beschlossen. Insgesamt belief sich das Auftragsvolumen auf über 3.000 EUR. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte dabei darauf verzichtet, Vergleichsangebote für die Vergabe der Aufträge einzuholen. Sie erachtete dies unter dem Aspekt nicht als notwendig, dass es sich nicht um einen großen, sondern mehrere kleine Einzelaufträge handelte. Die Beschlussfassung wurde von einzelnen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft angegriffen. Sie sahen in der Auftragsvergabe ohne Einholung von Vergleichsangeboten einen Verstoß gegen die Grundsätze der ordnungsgemäßen Verwaltung.

Die Meinung des Gerichts

Das Gericht bejahte den Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung. Es wies darauf hin, dass bei Kosten in Höhe von 3.000 EUR für Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten die Bagatellgrenze überschritten sei. Das Gericht berücksichtigte in seiner Entscheidung zwar den Umstand, dass es sich um verschiedene Einzelaufträge handelte, die für sich genommen nicht zwingend die Einholung von Zweit- oder Drittangeboten bedingten. Dennoch schätzte das Gericht (insbesondere bei einer kleinen WEG) den Gesamtumfang der Kosten für zu hoch ein, als dass Vergleichsangebote noch verzichtbar gewesen wären. Es setzte insofern die bisherige Rechtsprechungspraxis fort. Durch die Einholung von Konkurrenzangeboten und Alternativangeboten soll sichergestellt werden, dass einerseits die richtige (nachhaltige) technische Lösung gefunden wird, andererseits auf die Wirtschaftlichkeit der Maßnahme geachtet wird, also auch keine zu teuren Aufträge vergeben werden. Daneben führte das Gericht im Hinblick auf das Gebot der inhaltlichen Bestimmtheit und Klarheit von WEG-Beschlüssen aus, dass ein mündliches Angebot bzw. eine mündliche Präzisierung von Angeboten nicht ausreicht. Der Beschlussinhalt muss auch für einen etwaigen Rechtsnachfolger erkennbar sein, was nur durch die Vorlage schriftlicher Angebote gewährleistet werden kann.

Dokumentation: Rechtsquelle: Landgericht Karlsruhe, Beschluss vom 08.08.2013 – 11 T 355/12 = ZWE 2013, 417

Ratschlag für den Verwalter

Die Vergabe eines Auftrags zur Durchführung von Instandsetzungsarbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum setzt regelmäßig voraus, dass der Verwalter mehrere Alternativangebote einholt. Dadurch soll gewährleistet werden, dass technische Lösungen gewählt werden, die eine dauerhafte Beseitigung von Mängeln und Schäden versprechen, und zugleich auf Wirtschaftlichkeit geachtet wird und keine überteuerten Aufträge erteilt werden. Der Verwalter sollte also zur Vorbereitung auf eine WEG-Versammlung, die die Vergabe von Sanierungsaufträgen auf der Tagesordnung hat, verschiedene Kostenvoranschläge anfordern und den Wohnungseigentümern mehrere Vergleichsvorschläge präsentieren. Die Vergleichsangebote müssen bereits zum Zeitpunkt der Beschlussfassung schriftlich vorliegen. Eine mündliche Präsentation genügt nicht. Nur diese Maßnahme kann gewährleisten, dass die Beschlussfassung ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

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