Eintragung einer Zwangshypothek zugunsten einer WEG (BeckRS 2013, 09788)

Der Beteiligten gehört eine Wohnungseigentumseinheit. Auf Antrag der WEG trug das Grundbuchamt zu Gunsten der WEG eine Zwangssicherungshypothek am Miteigentumsanteil der Beteiligten ein. Der Vollstreckungstitel ergab sich aus zwei Kostenfestsetzungsbeschlüssen und wies als Gläubiger die „übrigen Eigentümer der WEG“ aus. Die Beteiligte richtete sich mit einer Beschwerde gegen die Eintragung der Zwangssicherungshypothek und begehrte die Löschung der Eintragung aus dem Grundbuch, weil die Kostenfestsetzung „ungültig“ und rechtswidrig sei.

Die Meinung des Gerichts

Die Beschwerde ist beschränkt zulässig. Mit der Grundbuchbeschwerde kann nur verlangt werden, dass ein Widerspruch ins Grundbuch eingetragen wird oder dass eine Löschung wegen inhaltlicher Unzulässigkeit der Eintragung vorzunehmen ist. Eine Löschung kam im vorliegenden Fall nicht in Betracht, da die Eintragung einer Sicherungshypothek ihrem Inhalt nach nicht unzulässig war.

Das Gericht gab der Beschwerde der Beteiligten aber bezüglich des Begehrens der Eintragung eines Widerspruchs gegen die Sicherungshypothek statt. Das Grundbuch ist unrichtig, wenn es eine andere Person als den im Vollstreckungstitel ausgewiesenen Gläubiger ausweist. Die Vollstreckungstitel für die Eintragung der Zwangshypothek lauteten nicht auf die WEG, sondern auf „alle übrigen Eigentümer der WEG“. Die Vollstreckungstitel wiesen daher nicht das Rechtssubjekt WEG aus, das die Eintragung beantragte und zu dessen Gunsten die Hypothek auch eingetragen worden war. Nach dem Gesetz ist bei einer Zwangshypothek die Person als Gläubiger einzutragen, die durch den Vollstreckungstitel als Inhaber der Forderung ausgewiesen ist. Auf den tatsächlichen, den materiell-rechtlichen Forderungsinhaber, kommt es bei der Zwangshypothek nicht an. Das Grundbuchamt hat daher keine Wahlmöglichkeit, ob es den im Vollstreckungstitel ausgewiesenen Gläubiger oder den mutmaßlich tatsächlichen, also den materiell berechtigten, Gläubiger einträgt. Bei der im Grundbuch als Gläubiger eingetragenen WEG handelt es sich um ein anderes Rechtssubjekt als die in den Vollstreckungstiteln ausgewiesenen „übrigen Eigentümer“. Es handelt sich um zwei unterschiedliche Zuordnungsobjekte für Rechte und Pflichten. Dies hat das Grundbuchamt bei der vorgenommenen Eintragung nicht berücksichtigt.

Ratschlag für den Verwalter

In Klageanträgen muss darauf geachtet werden, an wen eine Leistung erbracht oder für wen etwas festgestellt werden soll. Aus dem Tenor des Urteils ergibt sich der Titel, welcher mittels einer Vollstreckungsklausel und durch Zustellung an den Schuldner vollstreckt werden kann. In einer Klage muss der Klageantrag daher so gefasst werden, dass das Rechtssubjekt ausgewiesen wird, an das geleistet werden soll. 2007 wurden zahlreiche Vorschriften des WEG-Rechts novelliert, unter anderem erhält die WEG gemäß des neuen § 10 VI WEG als Verband eine rechtlich eigenständige Stellung. Die WEG ist gemäß des neuen § 10 VI Satz 5 WEG parteifähig und der Klageantrag muss daher auf die „WEG“ lauten. Bei der Vollstreckung aus Titeln vor 2007 muss die Entscheidung jedoch beachtet werden. (Dokumentation: OLG München, Beschluss vom 25.4.2013 – 34 Wx 146/13)