Endlich angemessen!

Ein Mietvertrag speziell für die Vermietung von Eigentumswohnungen – herausgegeben vom VNWI e.V.

Viele der Konflikte, die durch die Vermietung von Eigentumswohnungen entstehen, könnten durch eine entsprechende Vertragsgestaltung vermieden werden.

Dem vermietenden Wohnungseigentümer ist oft nicht klar, dass er sich in zwei Rechtskreisen bewegt, die zunächst einmal so gut wie nichts miteinander zu tun haben:

Zum einen ist er als Eigentümer, also als „Gesellschafter“ des Verbandes WEG, den einschlägigen gesetzlichen Regelungen (insbesondere denen des Wohnungseigentumsgesetzes) und den Rechtsetzungsakten des Verbandes (Teilungserklärung, ­Vereinbarungen, Beschlüssen) unterworfen.

Zum anderen ist er als Vermieter an die Regelungen und Grenzen des Mietrechts (u. a. des BGB und seiner nachgeordneten Gesetze und Verordnungen) und vor allem an die „seines“ Mietvertrages gebunden.

Zwischen Miet- und WEG-Recht

Die Rechtsprechung trennt grundsätzlich strikt zwischen den Rechtsbeziehungen 1. der WEG und dem einzelnen Eigentümer und 2. dem Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter. Für Letzteres gelten zunächst und vor allem die mietvertraglichen Regelungen. Es gibt keinen automatischen „Durchgriff“ der WEG-Regeln auf den Mietvertrag. Die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung, Vereinbarungen oder Beschlüsse der WEG gelten nur im Verhältnis der Eigentümer untereinander und der Eigentümer zum Verband. Der Mieter kennt all diese Regeln nicht und muss das auch nicht. Sie gelten für ihn nur dann, wenn das ausdrücklich vereinbart ist – soweit es denn überhaupt möglich ist.

Vermietet der Eigentümer seine in der Teilungserklärung als „Ladenlokal“ bezeichnete Einheit als Gaststätte, hilft ihm auch keine Vertragsklausel: Die sich beeinträchtigt fühlenden Eigentümer (oder der Verband, dem die Ausübungsbefugnis der Abwehrrechte durch Mehrheitsbeschluss übertragen werden kann) können von ihm die Beseitigung des WEG-widrigen Zustandes verlangen, er aber nicht von seinem Mieter. Dieser nutzt das Objekt nämlich vertragsgemäß.

Aber nicht nur hinsichtlich des Verwendungszwecks sollte der vermietende Eigentümer besonders darauf achten, bestehende Benutzungsregelungen der WEG zum Gegenstand des Mietvertrages zu machen. Sonst kann es z. B. passieren, dass der Mieter seinen Liegestuhl auf dem durch Sondernutzungsrecht einem anderen Eigentümer zugewiesenen Gartenanteil aufschlägt, ohne dass ihm das sein Vermieter verbieten könnte.

Es ist daher zunächst wichtig, die bei Abschluss des Mietvertrages geltenden wesentlichen (Benutzungs-)Regeln der WEG auch zum Gegenstand des Mietvertrags zu machen. Bereits einleitend stellt der VNWI-Mietvertrag klar, dass es sich bei der Mietsache um einen Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft handelt.

WEG-Regeln gehören in den Mietvertrag

Die Mietsache wird genau definiert (einschließlich eines etwaig mitvermieteten Gartenanteiles), die Möglichkeiten, vorhandene Außen- oder sonstige Gemeinschaftsanlagen mitzubenutzen, werden genau beschrieben. Bestehende Benutzungsregelungen (z. B. die Hausordnung) werden im Vertrag implementiert, und es erfolgt eine Regelung zur Bestimmung des Verteilungsmaßstabes bei der Betriebskostenabrechnung (den der Vermieter erst mit der ersten Abrechnung festlegen muss).

Genauso wichtig ist es aber, dass der Mietvertrag Anpassungen an eine sich während des Mietverhältnisses ändernde Beschlusslage ermöglicht. Denn der Mietvertrag ist grundsätzlich statisch. Er perpetuiert den bei Vertragsschluss bestehenden Zustand. Beschließt die WEG etwa Änderungen von Benutzungsregelungen (Hausordnung) oder des Verteilerschlüssels bei der Wohngeldabrechnung, bindet das den Mieter nicht automatisch. Änderungen sind auch insoweit grundsätzlich nur möglich, wenn sie – durch den Mietvertrag – erlaubt sind. Der Mietvertrag beinhaltet daher auch verschiedene Öffnungsklauseln, die dem Vermieter eine Anpassung des Vertragsinhaltes an eine geänderte WEG-Realität erleichtern soll.

Die Rechtsprechung setzt solchen Öffnungsklauseln enge Grenzen, vor allem unter der Überschrift des Transparenzgebotes des § 307 Abs. 1 S. 2 BGB. Auch der Mietvertrag des VNWI kann diese Grenzen nicht überschreiten, er lotet sie jedoch aus – soweit ersichtlich, erstmals auf dem Markt.

Selbstverständlich berücksichtigt der Vertrag die aktuelle Rechtsprechung des BGH, etwa die grundlegenden Urteile vom 18.3.2015 zum Thema Schönheitsreparaturen (und stellt auch hier verschiedene Varianten zur Verfügung, mit denen er – zumindest derzeit – auch eine Vorreiterrolle einnimmt; aber das wäre das Thema eines weiteren Beitrages). Der Vertrag wird regelmäßig überprüft und an Änderungen der Rechtsprechung und Gesetzgebung angepasst werden.

Der VNWI Mietvertrag

Weitere Informationen unter: www.vnwi.de Insbesondere geeignet für Verwalter, die sich mit der Vermietung von Eigentumswohnungen in ihrem Verwaltungsbestand beschäftigen, ist er in digitaler Form einschließlich einer „Gebrauchsanweisung“ mit weiteren Formulierungsvorschlägen erhältlich.

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