Endlich Ruhe!?

Das leidige Thema Schönheitsreparaturen macht immer wieder Probleme, die aber lösbar sind.

Jeder Verwalter weiß nach den leidvollen Erfahrungen der letzten zehn Jahre, wie eine wirksame Renovierungsklausel formuliert werden muss. Der Satz: „Der Mieter führt die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit aus.“ ist völlig ausreichend. Inhalt und Fälligkeit der so begründeten Pflicht des Mieters ergeben sich aus feststehenden Grundsätzen.

Dennoch macht das Thema immer wieder ­Probleme. Voraussetzung für die Wirksamkeit der Verpflichtung des Mieters ist nämlich die Übergabe einer jedenfalls nicht renovierungsbedürftigen Wohnung. Renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist, wobei solche Gebrauchsspuren außer Acht bleiben, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.

Ist diese vom BGH stammende abstrakte Bewertung nun wirklich hilfreich? Sie lässt viel Spielraum und ist einer mathematischen Lösung, etwa: Fenster + Türen ungestrichen = renovierungsbedürftig, nicht zugänglich. Deshalb braucht die Praxis Orientierungspunkte.

Augen auf bei der Gesamtschau

Zunächst sollte die notwendige Gesamtschau nicht dazu verleiten, über Gebrauchspuren hinwegzusehen. Insbesondere sollte es kein Maßstab sein, ob die letzte Renovierung erst vor Kurzem durchgeführt wurde. Denn der Zeitablauf ist für die Frage, ob erhebliche Gebrauchsspuren vorliegen, uninteressant. Im Leerzustand aber zeigen sie sich oft an Wänden, wo Schränke oder Regale standen oder Bilder hingen. Fallen sie ins Auge, sind sie erheblich. Das Gleiche gilt für Lackabplatzungen an Holz- oder Eisenwerk, selbst wenn die übrige Wohnung frisch renoviert ist.

Insoweit sollte sich der Verwalter beim Betrachten der Wohnung die Frage stellen, ob er selbst dort sofort mit dem Wohnen beginnen würde, oder ob er – und sei es nur an der ein oder anderen Stelle – (Teil-) Renovierungsleistungen für notwendig hält. Ist Letzteres der Fall, sollte im Zweifel (Teil-) Renovierungsbedürftigkeit angenommen werden. Zu bewerten ist nicht mit Blick durch die Vermieterbrille, sondern mit gesundem Menschenverstand. Denn es hilft wenig, wenn zu Beginn des Mietverhältnisses ein Auge zugedrückt wird, am Ende der Mietzeit aber alle große Augen machen.

Der finanzielle Ausgleich

Bleiben Zweifel und/oder will der Mieter sich die Wohnung selbst herrichten, kann ein finanzieller Ausgleich vereinbart werden – eine Art Vergütung dafür, dass er die Renovierung im notwendigen Umfang zu Beginn des Mietverhältnisses selbst durchführt. Bisher hat der BGH nur bestimmt, dass dieser Ausgleich angemessen sein muss. Ob sich die Vergütung aber an den konkreten Aufwendungen des Mieters orientiert oder an den Ersparnissen des Vermieters, ist noch ungeklärt. Die besseren Gründe sprechen für eine objektive Betrachtung. Denn der Vermieter müsste eigentlich die Renovierung erbringen und über die Miete finanzieren. Deshalb muss sich der finanzielle Vorteil für den Mieter, z. B. in Form einer mietfreien Zeit, etwa in der Höhe bewegen, der dem (ersparten) Aufwand des Vermieters entspricht.
Im Zweifel sollte der Verwalter dazu einen Kostenvoranschlag einholen. Denn die Renovierungspflicht wird meistens am Ende der Mietzeit streitig. Bis dahin werden sich die Preise verändert haben und es wird sich vor allem anhand des Zustandes kaum noch ermitteln lassen, ob die ausgeführten Leistungen ausreichend waren. Liegt aber ein konkreter Kostenvoranschlag vor, kann im Zweifel durch den Handwerker bewiesen werden, welche Maßnahmen notwendig waren.

Natürlich gibt es auch andere Wege der „Beweissicherung“, per Foto, Video etc. Bei aller Einigkeit mit dem Mieter sollte bedacht werden, dass für ihn am Ende der Mietzeit oft jeder Cent zählt – eine Situation, in der auch Freundschaften zu Bruch gehen können.
Klauseln, die ins Gegenteil umschlagen

Wer mit alledem nichts zu tun haben will, sollte auf keinen Fall einen Mietvertrag verwenden, in dem geregelt ist: „Der Vermieter führt keine Schönheitsreparaturen durch.“ Vor solchen Vertragsmustern muss deshalb gewarnt werden, weil sie das genaue Gegenteil bewirken: Die Klausel ist nämlich unwirksam und führt zur Anwendung des Gesetzes (§ 306 BGB). Danach ist der Vermieter für die Erhaltung der Mietsache verantwortlich. Die Renovierungspflicht ist Teil dieser Erhaltungspflicht (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB), diese wiederum eine Hauptpflicht. Von Hauptpflichten kann durch Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht abgewichen werden. Eine solche Abweichung wird aber mit der zitierten oder einer Klausel ähnlichen Inhalts herbeigeführt.

Pflicht übernehmen, samt Vergütung!

Stattdessen sollte der Vermieter die Renovierungspflicht übernehmen und sich diese Leistung vergüten lassen. Letzteres kann nach Rechtsprechung des BGH in Form eines Zuschlages erfolgen, der neben Grundmiete und Vorauszahlungen auf Betriebskosten in der Gesamtmiete zusätzlich ausgewiesen ist. Weist der Mietvertrag dann noch ausdrücklich aus, dass der Vermieter die Renovierung ausführt, liegt eine eindeutige Regelung vor.

Der Renovierungszuschlag

Zur Bestimmung der Höhe des Zuschlages kann sich der Verwalter an dem in § 28 Abs. 4 II. BV angegebenen Wert für die Renovierungspflicht des Vermieters in preisfreiem Wohnraum orientieren. Er beträgt aktuell immerhin 10,53 Euro/qm/Jahr, also bei einer 70 qm großen Wohnung 737,10 Euro pro Jahr bzw. 61,43 Euro monatlich. Nach fünf Jahren hat der Vermieter damit 3.685,50 Euro erhalten. Wenn in einer solchen Konstellation der Mieter nun die Renovierung verlangt, kann der Vermieter ihm anbieten: Wenn Sie vollständig renovieren, bekommen Sie die bisher bezahlten Beträge zurück.

Prüfen Sie selbst, wie oft Sie zur Renovierung einer Wohnung ausrücken mussten, weil in der Tagesschau wieder von einem „die Rechte des Mieters stärkenden“ Urteil des BGH berichtet wurde. Die Fälle aus den letzten zehn Jahren werden sich an den Fingern einer Hand abzählen lassen. Denn auch Mieter halten am Irrglauben fest, ihre Renovierungspflicht ergebe sich aus dem Gesetz.

Die Win-Win-Situation

Die Erfahrung zeigt, dass es keinen Unterschied macht, ob sich aus einer unwirksamen Renovierungsklausel die Pflicht des Vermieters zur Renovierung aus dem Gesetz ergibt, oder er per Vereinbarung von vornherein dazu verpflichtet ist. Und wenn: Der Mieter erhält nach fünf Jahren einen Betrag zurück, den er jedenfalls in dieser Höhe nicht benötigt, um die Renovierung selbst auszuführen. Kaum vorstellbar, dass er diesen Vorschlag ablehnt!

Tut er es wider Erwarten doch und fordert die Renovierung durch den Vermieter: Das Geld für die Leistung hat dieser doch schon vereinnahmt. Sollte es im Einzelfall nicht reichen, um den Handwerker zu bezahlen, bleiben die Einnahmen von den anderen Mietern, die sich nicht gemeldet haben.

Ein weiterer Nebeneffekt: Sobald der Zuschlag ausgewiesen ist, passt die Miete nicht mehr in die Mietstruktur, auf der die herkömmlichen Mietspiegel aufbauen. Den Mietspiegel braucht der Mieter aber i. d. R., um einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse darzulegen.

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