Energielieferverträge

Was gilt beim Abschluss von Versorgungsverträgen für die Gemeinschaft:
Worauf müssen Verwalter bei den Laufzeiten für die Energielieferung achten?

Inwiefern und unter welchen Voraussetzungen ist der Vertragsschluss überhaupt Aufgabe des Verwalters? Abgesehen von den Fällen, in denen die Wohnungseigentümer unmittelbar mit dem Versorger ihres Sondereigentums einen Vertrag abschließen, ist die Versorgung der Wohnanlage mit Strom, Gas, Öl usw. Sache der Gemeinschaft. Sie schließt entsprechende Lieferverträge im eigenen Namen ab, und die Kosten hierfür werden im Rahmen des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung auf die Eigentümer umgelegt.

Viele Verwalter sehen es als ihre ureigene Aufgabe an, derartige Verträge zu schließen bzw. auch zu kündigen. Oft gehen sie dabei längerfristige Bindungen ein, um sich günstigere Konditionen zu sichern. Das passiert in der Mehrzahl der Fälle mit bestem Gewissen, weil man der Gemeinschaft ja Vorteile sichern möchte.

Indes ist der Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz  (WEG) grundsätzlich weder zur Kündigung von Versorgungsverträgen noch zu deren Neuabschluss berechtigt. Anders als etwa in Österreich, wo der Vertragsschluss im Rahmen der ordentlichen Verwaltung Sache des Verwalters ist, hat der deutsche Gesetzgeber die Entscheidungs- und Vertretungskompetenz nur punktuell dem Verwalter übertragen. Nach dem Gefüge der §§ 20 ff. WEG liegt die Verwaltung in erster Linie in den Händen der Eigentümer. § 21 Abs. 1 WEG legt fest: „Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu.“

In § 27 Abs. 1 – 3 WEG findet man für den Regelfall nur eine einschlägige Ermächtigungsnorm zugunsten des Verwalters, und diese fordert einen Ermächtigungsbeschluss (§ 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG). Damit ist ein Mehrheitsbeschluss gemeint, der es dem Verwalter gestattet, Versorgungsverträge zu kündigen und (neu) abzuschließen. Am transparentesten ist es, wenn dieser Beschluss separat gefasst wird. Demgegenüber ist von einer Aufnahme in den Verwaltervertrag abzuraten.

Die Kompetenz des Verwalters, für die Gemeinschaft zu handeln, kann sich aber auch aus der Gemeinschaftsordnung ergeben. Mitunter wird dem Verwalter durch Vereinbarung gestattet, die Gemeinschaft im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Rechtsverkehr zu vertreten. Allerdings ist hier der konkrete Wortlaut der Regelung sehr wichtig und man steht vor der Frage, ob diese dem Verwalter neben der Vertretungsmacht auch die Befugnis einräumt, nach eigenem Ermessen über den Vertragsschluss zu entscheiden. Wer als Verwalter keine Risiken eingehen möchte, holt zur Sicherheit auch hier einen Ermächtigungsbeschluss ein.

Laufzeitbegrenzung bei vorformulierten Verträgen auf zwei Jahre!

Die Vertragsbedingungen von Versorgungsverträgen werden in aller Regel vom Lieferanten vorgegeben. Es handelt sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB), für die besondere Regeln gelten. Ist der Verwender der AGB ein Unternehmer und der Kunde Verbraucher, was bei Gemeinschaften nach dem WEG der Fall ist, wenn ihr auch nur ein Verbraucher angehört (BGH v. 25.3.2015 – VIII ZR 243/13), kommt der vielen Verwaltern unbekannte § 309 Nr. 9 BGB zur Anwendung.

Nach dieser Norm dürfen bei bestimmten Verträgen, zu denen auch Strom- und Gaslieferungsverträge mit Verbrauchern zählen (BGH v. 12.12.2012 – VIII ZR 14/12),

1. die Laufzeit auf höchstens zwei Jahre bemessen,
2. die Vertragsdauer stillschweigend um nicht mehr als ein Jahr verlängert und
3. Kündigungsfristen von nicht mehr als drei ­Monaten vereinbart ­werden.

Mit diesen drei Einschränkungen möchte der Gesetzgeber die Entscheidungsfreiheit des Kunden des AGB-Verwenders schützen. Das dient nicht nur dem Schutz des konkreten Vertragspartners, sondern gewährleistet auch eine Grundvoraussetzung für funktionierenden Wettbewerb, nämlich die Möglichkeit, den Anbieter öfter einmal wechseln zu können. Da der Fernwärmemarkt keinem Wettbewerb unterliegt, wie die liberalisierten Märkte für die Strom- oder Gasbelieferung, gilt § 309 Nr. 9 BGB in diesem Bereich nicht. § 32 Abs. 1 AVBFernwärmeV sieht insofern abweichend eine Höchstlaufzeit von zehn Jahren vor.

Daraus folgt für den Abschluss von Strom-, Gas- oder Öllieferungsverträgen durch den Verwalter namens einer Gemeinschaft, bei der wenigstens ein Wohnungseigentümer Verbraucher ist: Die in den AGB des Lieferanten vorgesehene Laufzeit solcher Verträge darf 24 Monate nicht überschreiten. Tut sie es dennoch, ist die Befristung insgesamt hinfällig und der Kunde kann grundsätzlich jederzeit ordentlich mit einer Frist von max. drei Monaten kündigen. Die Frist wird dabei vom BGH ab Vertragsschluss berechnet und nicht erst ab dem Beginn der Belieferung!

Individuell ausgehandelte Laufzeiten sind aber verbindlich!
Möchte der Lieferant seinen Kunden länger binden, muss er die Vertragslaufzeit mit ihm individuell aushandeln. § 305 Abs. 1 S. 3 BGB bestimmt nämlich, dass AGB nicht vorliegen, soweit die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt sind. Dafür genügt es aber nicht, dem Kunden verschiedene, ihrerseits wiederum vorgegebene Laufzeiten, z. B. ein, zwei oder drei Jahre, zur Wahl zu stellen. Die gewählte Laufzeitregelung ist auch dann im Ergebnis vorformuliert.

„Aushandeln“ setzt mehr voraus als bloßes „Verhandeln“. Wenn der Lieferant eine oder mehrere Laufzeiten vorschlägt, muss er diesen Vorschlag inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellen und dem Verhandlungspartner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumen. Die Gemeinschaft muss die reale Möglichkeit erhalten, die inhaltliche Ausgestaltung der Laufzeit in eine Richtung zu beeinflussen, die von den Vorgaben des Lieferanten abweicht. Für ein „Aushandeln“ reicht jedenfalls nach ständiger Judikatur des BGH ein ausdrückliches Einverständnis des Kunden bzgl. der vom Versorger vorgeschlagenen Regelung nicht aus.

Wichtig für eine über § 309 Nr. 9 Buchst. a BGB hinausgehende wirksame Bindung ist demnach, dass sich der Lieferant hinsichtlich der Laufzeit verhandlungsbereit zeigt und dies im Nachhinein auch beweisen kann. Am ehesten dürfte das gelingen, wenn der Kunde, d. h. die Gemeinschaft, selbst die Laufzeit vorschlägt. Der Charakter einer Individualvereinbarung wird in solchen Situationen nicht dadurch gefährdet, dass der Lieferant für längere Laufzeiten Preisnachlässe gewährt. Problematisch wird es aber dann, wenn er die Gemeinschaft in Richtung der von ihm vorkalkulierten festen Laufzeiten drängt.

Leider liegen hierzu noch keine belastbaren Gerichtsentscheidungen vor. Die Risiken liegen freilich insofern eher beim Lieferanten; denn wenn eine Individualvereinbarung misslingt, kann dieser sich als AGB-Verwender nicht auf die Kündbarkeit des Vertrages berufen. Im Ergebnis kann also nur die Gemeinschaft vorzeitig kündigen.

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