(Ent-) Haftung des Erben für Mietschulden des Erblassers

(BGH, Urteile vom 25.9.2019, Az. VIII ZR 138/18 und VIII ZR 122/18)

DAS THEMA
Der Tod des Mieters wirft Fragen in mehrfacher Hinsicht auf. Das Eintrittsrecht eines Haushalts- oder Familienangehörigen in den Mietvertrag bzw. die daraus folgenden Kündigungsmöglichkeiten haben wir in DDIVaktuell 6/18, S. 45 f. ausgeführt. Lebte der Mieter allein und/oder tritt ein Haushalts- oder Familienangehöriger nicht ein, geht der Mietvertrag wie jedes andere Rechtsverhältnis auch auf den Erben über. In diesem Fall haben sowohl der Mieter als auch der Vermieter ein Recht zur außerordentlichen Kündigung nach § 564 S. 2 BGB mit den gesetzlichen Fristen, für den Vermieter jedoch ohne Geltendmachung von Kündigungsgründen (außerordentliche Kündigung). Die vierwöchige Frist zur Ausübung beginnt jeweils mit dem Zeitpunkt, zu dem die Vertragsparteien Kenntnis davon erlangen, dass der Mieter verstorben ist und dass kein Haushalts- oder Familienangehöriger in das Mietverhältnis eintritt.

Für den Erben des Mieters beginnt diese außerordentliche Kündigungsfrist zusätzlich erst mit Kenntnis seiner Erbenstellung, die oft erst nach einigen Monaten feststeht, wenn es beispielsweise in der Erbfolge vorrangige Personen gibt, die jedoch das Erbe ausschlagen. Der Erbe haftet für alle Schulden aus dem Mietverhältnis, und zwar zunächst sowohl mit dem Nachlass, wie auch mit seinem eigenen Vermögen. Nach früheren Entscheidungen des BGH ist der Erbe jedoch berechtigt, seine Haftung auf den Nachlass zu beschränken, indem er z. B. die Dürftigkeitseinrede erhebt oder Nachlassverwaltung beantragt. Diese Möglichkeit der Haftungsbeschränkung gilt allerdings nur für solche Forderungen, die der Erbe nicht selbst bei der ordnungsgemäßen Verwaltung des Nachlasses eingeht, sog. Nachlassverbindlichkeiten. Für Verbindlichkeiten, die der Erbe selbst durch seine eigene Nachlassverwaltung eingeht, haftet er unbeschränkbar sowohl mit dem Nachlass als auch mit dem eigenen Vermögen, sog. Nachlasserbenschulden.

DER FALL
Innerhalb dieser Systematik hatte der BGH nun zu klären, ob Mietzins und Betriebskostennachzahlungen für Zeiträume nach dem Sonderkündigungsrecht reine Nachlassverbindlichkeiten oder Nachlasserbenschulden sind, wobei die Verwaltungsmaßnahme des Erben hier nur im Unterlassen der Kündigung des Mietverhältnisses gesehen werden konnte. Der BGH entschied dies in zwei gleichlautenden Entscheidungen (zum Mietzins, Az. VIII ZR138/18, zur Betriebskostennachzahlung, Az. VIII ZR 122/18) anhand des folgenden Sachverhalts: Der Bruder des Beklagten war der ursprüngliche Mieter und im August 2014 verstorben. Mehrere weitere Geschwister des Erblassers sowie deren Kinder schlugen die Erbschaft aus, nur der Beklagte nahm die Erbschaft schlussendlich an. Dies stand am 20. Februar 2015 fest. Bereits im November 2014 war Nachlassverwaltung angeordnet worden. Zunächst erklärte weder der Vermieter noch der Erbe die Kündigung des Mietverhältnisses. Der Erbe nutzte die Wohnung vielmehr weiter zur Lagerung der geerbten Gegenstände bis zu deren Verwertung, zahlte jedoch keine Miete. Erst zum 30. April 2015, also fünf Monate nach Anordnung der Nachlassverwaltung, kündigte der Vermieter außerordentlich wegen Zahlungsverzugs. Diese Kündigung war jedoch nicht Thema des vorliegenden Rechtsstreits. Der Erbe räumte die Wohnung erst im Januar 2016 und gab diese an den Vermieter zurück. In einem Vorprozess hatte der Vermieter bereits die Miete für die Monate September bis Dezember 2014 eingeklagt, war hiermit jedoch rechtskräftig abgewiesen worden, da für diesen Zeitraum die Nachlassverwaltung angeordnet war und der Beklagte auch seine Erbenstellung noch nicht kannte, sodass es sich nach dem oben Ausgeführten um reine Nachlassverbindlichkeiten handelte, die der Vermieter hätte gegenüber dem Nachlassverwalter geltend machen müssen.

In den beiden hier entschiedenen Verfahren hatte der Vermieter nun Miete und Betriebskostennachzahlungen für den Zeitraum vom 21. März 2015 bis zur Räumung im Januar 2016 eingeklagt. Spätestens am 21. März 2015 hatte die Frist zur Geltendmachung des außerordentlichen Kündigungsrechts des Erben nach § 564 BGB geendet. Der BGH hatte nun zu beurteilen, ob das Unterlassen dieser außerordentlichen Kündigung eine Verwaltungsmaßnahme des Erben darstellt, die dazu führt, dass es sich bei den Forderungen des Vermieters um Nachlasserbenschulden handelt, für die der Erbe auch mit seinem eigenen Vermögen haftet.

Der BGH verneint das entgegen der bisher in der Literatur vorherrschenden Rechtsansicht. Diese sah im Verstreichenlassen der Kündigungsfrist den stillschweigenden Neuabschluss des Mietverhältnisses. Nach Ansicht des BGH kann im Unterlassen einer Maßnahme, hier der Kündigung, in der Regel kein Tun gesehen werden, es sei denn, es bestünde eine Pflicht dazu. Das außerordentliche Kündigungsrecht nach § 564 BGB gibt dem Mieter jedoch nur ein Kündigungsrecht, es beinhaltet keine Pflicht. Die Regelung bezweckt insbesondere nicht, dem Vermieter möglichst früh Sicherheit zu geben, ob nur der Nachlass oder auch der Erbe persönlich für die Mietschulden haftet.

Auch ist dieses Sonderkündigungsrecht für den Erben des Mieters in der Regel gar nicht wesentlich, da er außer bei befristeten Mietverhältnissen sowieso mit der gesetzlichen Dreimonatsfrist kündigen kann. Wesentlich ist dieses Kündigungsrecht für den Vermieter, der sich hierdurch von einem „aufgedrängten“ Vertragspartner trennen kann. Schließlich wären die Fristen des § 564 BGB nicht vereinbar mit der gesetzlichen Frist zur Annahme oder Ausschlagung der Erbschaft, die sechs Wochen beträgt. Würde man in der Entscheidung über die Ausübung der außerordentlichen Kündigung bereits eine Verwaltungsmaßnahme sehen, die zur Haftung mit dem eigenen Vermögen führt, würde dadurch die Frist zur Annahme oder Ausschlagung der Erbschaft entsprechend verkürzt. Außerdem hätte ja auch der Vermieter sein außerordentliches Kündigungsrecht ausüben und das Mietverhältnis kündigen können. Damit hätte ihm zwar bis zum Ablauf der dreimonatigen Kündigungsfrist nur der Nachlass als Haftungsmasse zur Verfügung gestanden. Dies jedoch entspricht der Haftungsmasse, auf die der Vermieter auch bei seinem selbst gewählten Vertragspartner, dem verstorbenen Mieter und Erblasser, hätte zurückgreifen können.

Eine Haftung des Erben mit seinem eigenen Vermögen (als Nachlasserbenschulden) kommt nur für den Zeitraum in Betracht, nach dem die außerordentliche Kündigung des Vermieters und Räumungsfrist gegriffen hatte. Hierzu waren jedoch keine Feststellungen getroffen worden, so dass der BGH hierüber nicht entscheiden konnte.

Verwalter­strategie
Stirbt ein Mieter, so ist zunächst zu prüfen, ob das Mietverhältnis mit einem verbleibenden Mitmieter fortgesetzt wird (§ 563 BGB), oder ob ein Familien- oder Haushaltsangehöriger in den Mietvertrag eintreten will. Wird der Eintritt innerhalb der gesetzlichen Fristen (einen Monat ab Kenntnis vom Tod des Mieters) erklärt, wird der Mietvertrag mit dieser Person/diesen Personen fortgesetzt, und es gelten die eingeschränkten Möglichkeiten zur Kündigung gegenüber diesen Personen.

Erst wenn ein solcher Eintritt nicht erfolgt, geht das Mietverhältnis auf den Erben über. Angesichts der Zeitspanne, die häufig für die Erbenermittlung vergeht und während der in aller Regel nur der Nachlass für die Mietschulden haftet, ist es aus Vermietersicht angeraten, die außerordentliche Kündigung gegenüber dem Erben auszusprechen, sobald dieser feststeht. Auch kann der Vermieter hier die kurze Kündigungsfrist von nur drei Monaten selbst für langjährige Mietverhältnisse in Anspruch nehmen. Räumt der Erbe sodann die Wohnung nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist nicht, dürfte hierin nach den Ausführungen des BGH in diesem Urteil doch eine Verwaltungsmaßnahme des Erben liegen, die zum Entstehen von Nachlasserbenschulden ab dem Ablauf der Kündigungsfrist und damit zu einer Haftung des Erben sowohl mit dem Nachlass als auch mit seinem eigenen Vermögen führt.

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