Erhebung einer Sonderumlage

(LG Koblenz, Urteil vom 24.4.2017 – Az.: 2 S 58/15 WEG)

DAS THEMA

Das Landgericht Koblenz beschäftigt sich in der hiesigen Entscheidung mit den Voraussetzungen eines Beschlusses zur Erhebung einer Sonderumlage. Soll eine Sonderumlage erhoben werden, dann muss diese normalerweise betragsmäßig festgesetzt werden. Auf die Festsetzung der Höhe der Sonderumlage kann nur dann ausnahmsweise verzichtet werden, wenn die von den Wohnungseigentümern geschuldeten Einzelbeträge nach objektiven Maßstäben eindeutig bestimmbar sind und die Einzelbeträge von den Eigentümern selbst, z. B. per Taschenrechner, ausgerechnet werden können.

DER FALL

Eine aus insgesamt zwölf Einheiten bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft stritt bereits seit geraumer Zeit über die Sanierung von schadhaften Türen im Keller und die für diese Sanierung erforderlichen Kosten. Der Beklagte ist Eigentümer von acht der zwölf Einheiten und hält insgesamt 66,06 von 100 Miteigentumsanteilen. Bereits im Jahr 2012 fand eine Eigentümerversammlung statt, auf der ein Beschluss über die Sanierung der beschädigten Kellertüren gefasst werden sollte. Der Beklagte stimmte gegen diesen Beschluss, weshalb dieser nicht zustande kam. Daraufhin erhoben die übrigen Wohnungseigentümer eine negative Anfechtungsklage, die zugunsten der übrigen Wohnungseigentümer ausging. Im Wege der Beschlussersetzung erging folgendes Versäumnisurteil:

„Die Wohnungseigentümer beschließen, im Haus 37 alle Kellertüren und die Kellerzwischenwände/-trennwände aus Holz durch Kellertüren und Zwischenwände aus einem anderen Material (z. B. Kunststoff/Metall o. Ä. in Leichtbauweise) zu ersetzen. Der Verwalter soll drei Angebote von Fachfirmen einholen und den Auftrag an den kostengünstigsten Anbieter vergeben. Die Kosten tragen die Wohnungseigentümer entsprechend ihrer Miteigentumsanteile. Der Verwalter wird beauftragt, eine Sonderumlage in Höhe des Auftragswertes und entsprechend der jeweiligen Miteigentumsanteile von den Wohnungseigentümern zu erheben und den Auftrag erst nach vollständigen Gutschriften zu erteilen.“

Dieses Versäumnisurteil ist rechtskräftig geworden, woraufhin die Verwalterin drei Angebote einholte. Den Betrag des günstigsten Angebotes teilte die Verwalterin entsprechend dem Beschluss nach dem vereinbarten Umlageschlüssel „Miteigentumsanteile“ auf und stellte dem Beklagten seinen Anteil in Rechnung. Weil der Beklagte seinen Anteil nicht bezahlte und auf das Anschreiben der Verwalterin nicht reagierte, erhob die Eigentümergemeinschaft nach entsprechender Beschlussfassung Zahlungsklage. Während das Amtsgericht in erster Instanz den Beklagten tatsächlich zur Zahlung des geforderten Betrages verurteilte, hob die zweite Instanz dieses Urteil auf.

Nach Ansicht des Landgerichts ist der zugrundeliegende Beschluss über die Erhebung der Sonderumlage nichtig. Ein Anspruch auf Zahlung einer Sonder­umlage kann sich aus § 16 Abs. 2 WEG i. V. m. einem Mehrheitsbeschluss über die Erhebung der Sonderumlage ergeben. Dabei muss der Eigentümerbeschluss sowohl den Gesamtbetrag der Umlage als auch dessen betragsmäßige Verteilung auf die einzelnen Wohnungseigentümer benennen. Ein solcher Beschluss existiert hier nicht. Der im Wege der Beschlussersetzung ergangene „Beschluss“ aus dem Versäumnisurteil gibt betragsmäßig überhaupt keine Höhe der Sonderumlage an. Den Grund dafür sieht das Landgericht darin, dass das Amtsgericht bei der Beschlussersetzung die gesamte Beschlussfassung zu den Sanierungsarbeiten in einem einzigen Beschluss zusammengefasst hatte. Dieser umfasste sowohl den Beschluss zur Durchführung der Arbeiten an sich, als auch die Ermächtigung des Verwalters zur Einholung von drei Angeboten, als auch die Verpflichtung des Verwalters, den Auftrag an den günstigsten Anbieter zu vergeben, als auch die Ermächtigung zur Erhebung einer Sonderumlage. Zum Zeitpunkt der Beschlussersetzung gab es keinerlei Anhaltspunkt für die Höhe der Sonderumlage, da die drei Vergleichsangebote noch nicht einmal vorlagen. Da bei der Erhebung einer Sonderumlage eine betragsmäßige Festsetzung nur ganz ausnahmsweise fehlen darf, wenn die geschuldeten Einzelbeträge eindeutig bestimmbar sind und von den Wohnungseigentümern selbst errechnet werden können, hält das Landgericht den Beschluss für nichtig.

VERWALTERSTRATEGIE

Die Entscheidung zeigt letztlich, dass Sanierungsmaßnahmen in der Regel ein schrittweises Vorgehen erfordern. Eine Sonderumlage zur Finanzierung von Sanierungsmaßnahmen kann nur dann beschlossen werden, wenn den Wohnungseigentümern der Betrag der Sonderumlage genannt werden kann. Es ist grundsätzlich möglich, sich für die Höhe der Sonderumlage am geschätzten Finanzierungsbedarf zu orientieren. Die dafür notwendige Prognose der Kosten darf auch großzügig gehandhabt werden. Wenn eine Prognose jedoch noch gar nicht abgegeben werden kann, sollten zunächst Vergleichs­angebote eingeholt werden, um den Finanzbedarf abschätzen zu können.

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