Ermächtigung des Verwalters zur Erstellung einer Hausordnung

Die Eigentümer einer WEG haben mehrheitlich folgenden Beschluss gefasst: „Die Verwaltung wird der Eigentümergemeinschaft und den Mietern eine allgemeingültige Hausordnung zukommen lassen.“ Diesen Beschluss focht der klagende Wohnungseigentümer an. Das Landgericht sah die Anfechtung in zweiter Instanz als begründet an und hob den Beschluss der WEG auf.

Die Meinung des Gerichts

Nach Ansicht des Landgerichts war der Beschluss der WEG wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig. Es legte den Beschlusswortlaut dahingehend aus, dass die Hausverwaltung nicht nur einen Vorschlag für eine Hausordnung erarbeiten sollte, über den die WEG dann erneut beschließen würde, sondern dass die Verwaltung durch den Beschluss zur Aufstellung einer verbindlichen Hausordnung ermächtigt wurde. Für einen derart weitreichenden Beschluss fehlt es der WEG aber an der Beschlusskompetenz. Durch Beschluss können die Wohnungseigentümer nur diejenigen Angelegenheiten regeln, über die sie nach dem Gesetz oder aufgrund einer Vereinbarung mehrheitlich entscheiden dürfen. Anderenfalls ist eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer nötig. Die Möglichkeit, die Erstellung der Hausordnung auf einen Dritten (die Hausverwaltung) zu übertragen, ist jedoch durch Gesetz nicht dem Mehrheitsprinzip unterworfen. Wenn überhaupt, kann nach Ansicht des Gerichts eine Beschlusskompetenz hierüber nur einstimmig vereinbart werden. Dies war in dem Fall, den das Landgericht zu entscheiden hatte, nicht gegeben. Zur Aufstellung einer Hausordnung sind gem. § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG die Wohnungseigentümer berufen. Diese Aufgabe gehört zur Kernkompetenz der Wohnungseigentümer und kann normalerweise nicht insgesamt auf einen Dritten, auch nicht auf die Hausverwaltung, übertragen werden.
Selbst wenn man einer anderen Ansicht folgte und eine Beschlusskompetenz als gegeben ansähe, die Aufstellung der Hausordnung auf die Hausverwaltung zu übertragen, darf dies nicht ohne jede inhaltliche Vorgabe geschehen. Zumindest sollte eine inhaltliche Kontrolle durch die Wohnungseigentümer vorgesehen ­werden.

Dokumentation: LG Frankfurt am Main, Urteil vom 21.05.2014 – 2-13 S 168/13 = ZWE 2014, 326

Ratschlag für den Verwalter

Soll dem Verwalter die Aufstellung einer Hausordnung übertragen werden, ist zunächst die Beschlusskompetenz der WEG zu prüfen. Gegebenenfalls kann sich die Kompetenz aus einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer ergeben. Auch dann sollte der Beschluss jedoch zumindest inhaltliche Vorgaben für die Hausordnung machen, besser noch aber eine Inhaltskontrolle und „absegnende“ Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über einen von der Verwaltung zu erstellenden Vorschlag vorsehen.

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