Ersteintragung eines bislang nur schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts im Grundbuch

Das Grundbuchamt erhob Einwände gegen die Buchung des Sondernutzungsrechts an einem Autostellplatz zu einer Wohnung, nachdem diese vom Beteiligten zu 1 an den Beteiligten zu 2 verkauft worden war.

Laut Teilungserklärung stand das alleinige Benutzungsrecht an den Stellplätzen auch nach Entstehen der Miteigentümergemeinschaft ausschließlich dem früheren Alleineigentümer zu, solange er zur Eigentümergemeinschaft gehört. Er war befugt, dieses ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer auf einen anderen Miteigentümer zu übertragen. Das Benutzungsrecht konnte dann innerhalb der Eigentümergemeinschaft ebenfalls ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer weiter übertragen werden. Dem Ersterwerber der Wohnung war das ausschließliche Benutzungsrecht am Stellplatz übertragen worden, ohne dies im Grundbuch einzutragen. Die Wohnung war zwischenzeitlich mehrfach verkauft worden. Dabei war jeweils auf das Benutzungsrecht am Parkplatz Bezug genommen worden. Lediglich bei der Übertragung der Wohnung auf den Beteiligten zu 1 war das Benutzungsrecht am Stellplatz nicht erwähnt worden. Das Grundbuchamt lehnte die Vormerkung der im Kaufvertrag zwischen dem Beteiligten zu 1 und dem Beteiligten zu 2 bewilligten Grundbucheintragung des Sondernutzungsrechts ab.

Die Meinung des Gerichts:

Das OLG München bestätigte diese Entscheidung, weil nicht nachgewiesen sei, dass das Benutzungsrecht zum übertragenen Wohnungseigentum gehört. Zwar wird das Sondernutzungsrecht beim Verkauf einer Wohnung auch ohne ausdrückliche Nennung im Kaufvertrag mitübertragen. Allerdings wäre das nicht der Fall, wenn das Benutzungsrecht schon vor dem Erwerb der Wohnung durch den Beteiligten zu 1 an einen anderen Miteigentümer übertragen worden ist. Dies konnte nicht ausgeschlossen werden, zumal es in der Vergangenheit (durch den Alleineigentümer) so gehandhabt wurde. Mangels Eintragung im Grundbuch gab es auch keine Vermutung für die Zugehörigkeit des Benutzungsrechts zu der Wohnung. Für die erstmalige Zuordnung des Sondernutzungsrechts zur Wohnung im Grundbuch war die Bewilligung aller Miteigentümer erforderlich, weil damit auch ihre bisherige Rechtsposition geschmälert  wird.

Dokumentation: OLG München, Beschluss vom 11. 5. 2012 – 34 Wx 137/12, Entscheidungsabdruck in NJW-RR Heft 3 vom 15. 2. 2013.

Ratschlag für den Verwalter:

Werden Wohnungen veräußert, denen ein Sondernutzungsrecht nur vertraglich, aber nicht im Grundbuch zugeordnet ist, empfiehlt es sich, auf eine lückenlos dokumentierte Übertragungskette zu achten. In der Entscheidung klingt aber an, dass die erstmalige Zuordnung eines Sondernutzungsrechts zu einer Wohnung immer die Zustimmung der einzelnen Miteigentümer erfordert, weil damit ihre Rechte geschmälert werden. Diese wird dem Grundbuchamt gegenüber durch die Bewilligung der Eintragung kundgetan, zu der der Verwalter durch Beschluss der Wohnungseigentümer ermächtigt wird. Um die Abwicklung zu erleichtern, muss der Verwalter auf entsprechende einstimmige Beschlüsse drängen und sicher stellen, dass gegen diese keine Nichtigkeitsgründe, zum Beispiel wegen Verstoßes gegen die Teilungserklärung, vorgebracht werden können. Mit der Durchführung des Beschlusses, nämlich der Erklärung der Bewilligung gegenüber dem Grundbuchamt, sollte bis zur Unanfechtbarkeit des Beschlusses gewartet werden, weil die Durchführung eines bestandkräftigen Beschlusses ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. 

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