Fach- und Sachkundenachweis für Verwalter wird zur Pflicht

Haus- und Immobilienverwalter arbeiten mit immensen Vermögenswerten: Geht man von Durchschnittswerten aus, verwaltet ein Mitarbeiter etwa 400 Wohneinheiten à 90 qm mit einer monatlichen Instandhaltungsrücklage von 1 Euro pro qm – und legt damit im Jahr über 430.000 Euro im Namen verschiedener Eigentümer an.

Bei fünf Mitarbeitern sind dies bereits Instandhaltungsrücklagen in Höhe von über 2 Mio. Euro. Hinzu kommen die Immobilien selbst, die erhalten und deren Wert möglichst gesteigert werden soll. Im Alltag werden noch höhere Geldvolumina verwaltet. So betreuen Hausverwalter Mietkonten für Eigentümer, verwalten die Hausgelder von WEG für kurzfristige Instandhaltungen und berechnen und erheben Sonderumlagen für größere Sanierungsprojekte.

Hinsichtlich Verantwortung und Umfang wird die Tätigkeit der Haus- und Immobilienverwalter oft deutlich unterschätzt. Aktuell werden jedoch über 42 Prozent aller Wohnungen in Deutschland – insgesamt 18 Mio. Wohnungen privater Eigentümer – vielfältig verwaltet. Darunter fallen 9 Mio. Eigentumswohnungen sowie 9 Mio. Mietwohnungen in Häusern privater Eigentümer. Aus dem Bestand der Eigentumswohnungen heraus werden weitere 5,5 Mio. Wohnungen vermietet, etliche davon in Sondereigentumsverwaltung. Allein diese Fakten sprechen dafür, dass die Einführung von Mindestqualifikationen und Versicherungspflichten für Wohnungsverwalter zwingend geboten ist. Der Koalitionsvertrag hat hierzu eine klare Aussage getroffen. Damit zeigt sich aber auch, dass eine starke politische Interessenvertretung durchaus etwas bewirken kann. Der DDIV als die Interessenvertretung von Haus- und Immobilienverwaltungen wurde in den letzten Jahren nicht müde, dieses Thema ganz oben auf seine Agenda zu setzen. Mit Erfolg, wie sich jetzt zeigt. Zunehmend setzt sich in Politik, Gesetzgebung und Medien durch, was für eine zentrale Rolle der Immobilienverwalter in unserer Gesellschaft einnimmt. Dabei spreche ich nicht über die mögliche Durchsetzung der Hausordnung oder das Schlichten von Streitigkeiten zwischen Eigentümern und Mietern. Nein, es geht um weit mehr. Pathetisch gesprochen geht es um die Zukunft unserer Gesellschaft. Eine Energiewende mit einem klimaneutralen Gebäudebereich wird angestrebt, ein barrierearmer Umbau steht auf der Agenda, und der Bundesbürger soll zusätzlich fürs Alter vorsorgen. Weit über die Hälfte der durchschnittlichen Lebenszeit verbringen wir zudem in unseren eigenen vier Wänden, der Wohnung oder dem Haus – zugleich Lebensmittelpunkt, Ausgangs- und Rückzugsort. Immer „irgendwie“ dabei ist die Haus- und Immobilienverwaltung.

Ein paar Zahlen zum Einstieg

Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes gibt es deutschlandweit rund 22 800 Immobilienverwalter. Davon erwirtschaften 26 Prozent einen Jahresumsatz bis max. 50.000 Euro, 20 Prozent einen Umsatz bis max. 100.000 Euro und weitere knapp 25 Prozent einen Umsatz von bis zu 250.000 Euro. Oder anders formuliert: 5 Prozent aller Unternehmen erbringen 72 Prozent des Gesamtumsatzes. Zwar lassen die Umsatzklassen zunächst keinen Schluss zu, ob eine neben- oder hauptberufliche Tätigkeit vorliegt, allerdings steht fest, dass der Markt vorwiegend kleinteilig und regional aufgestellt ist. Zwar gehen mehr als 50 Prozent der Unternehmen von einer schrumpfenden Zahl von Verwaltungen aus, jedoch zeigen amtliche Statistiken, dass sich dies momentan noch nicht im Markt widerspiegelt. Unbestritten hingegen ist eine andere Einschätzung: 98 Prozent aller Unternehmen konstatieren deutlich gestiegene Anforderungen an ihre Tätigkeit, und 75 Prozent sehen den Verwalter in einer veränderten, zugleich anspruchsvolleren Funktion. 93 Prozent sind daher für die Einführung von Zugangsvoraussetzungen zur Tätigkeit. Das sind nur einige Ergebnisse einer ­InWIS/DDIV-Studie von 2011, die noch einmal den Handlungsbedarf aufzeigten und neue Impulse freisetzten, u. a. in Form von Gutachten, parlamentarischen Gesprächen, fraktionsübergreifenden Initiativen und einer intensiven Medienarbeit. Die intensive Lobbyarbeit bereitete letztlich den Boden dafür, dass die Politik hellhörig wurde, was sich im Koalitionsvertrag niederschlug: „Wir werden berufliche Mindestanforderungen und Pflichtversicherungen für Wohnungsverwalter und Makler verankern.“ Der Koalitionsvertrag sieht zudem noch Verbesserungen bei der Teilnahme am automatisierten Datenbankgrundbuchverfahren sowie der Beantragung von WEG-Fördermitteln bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) vor. Der DDIV als die Interessenvertretung hat maßgeblichen Anteil an diesen Erfolgen.

Erster Umsetzungsvorschlag der Bundesregierung liegt vor

Nunmehr wurde ein erster konkreter Umsetzungsvorschlag vorgelegt. Zur Umsetzung der Koalitionsvereinbarung soll es für WEG-Verwalter eine Erlaubnisvoraussetzung in § 34 c der Gewerbeordnung (GewO) geben. Die Regelungen sollen sich an denen des bestehenden § 34 d GewO für Versicherungsvermittler und des § 34 f GewO für Finanzanlagenvermittler orientieren. Die weitere Forderung des DDIV, auch den Mietverwalter und nicht nur den WEG-Verwalter vom Fach- und Sachkundeerfordernis zu erfassen, ist noch offen, obwohl große Schnittmengen mit dem WEG-Verwalter bestehen.

Die allgemeine Ankündigung erfolgte zunächst im Rahmen des immobilienwirtschaftlichen Dialogs des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB). Da allerdings die beabsichtigten Mindestanforderungen in der Gewerbeordnung festgehalten werden, liegt die Federführung beim Bundesministerium für Wirtschaft, das an dieser Stelle eng mit dem BMUB zusammenarbeitet.

Mittlerweile als sicher gelten die Einführung eines Fach- und Sachkundenachweises sowie einer Vermögensschadenhaftpflicht-Versicherung. Neben einem amtlichen Führungszeugnis sind auch eine externe Bonitätsauskunft oder eine Selbstauskunft zu den Vermögensverhältnissen möglich, die durch eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung und eine Insolvenz-Freiheits-Bestätigung zu ergänzen sind. Die Einführung einer Betriebshaftpflicht- und einer Vertrauensschadensversicherung wird in Hinblick auf die durch Artikel 12 Abs. 1 GG geschützte Berufsfreiheit als problematisch angesehen, da diese eine höhere Barriere darstellen würde und somit auf eine Berufszugangsregel hinauslaufen würde. Dies ist nach Ansicht des BMWi verfassungsrechtlich nicht zu rechtfertigen. Der DDIV widerspricht jedoch dieser Auffassung und sieht aus Verbraucherschutzperspektive vor allem die Betriebshaftpflichtversicherung als unabdingbar an.

Die Bundesregierung erkennt damit an, dass ohne eine ausreichende Qualifizierung der Immobilienverwalter und eine entsprechende Würdigung von Eigentümergemeinschaften große gesellschaftspolitische Prozesse und Herausforderungen im Gebäudebestand nicht denkbar sind. Die Vielzahl an Gesetzen und Verordnungen, die tagtägliche Verwalterpraxis sind, nehmen an Komplexität und Menge weiter zu, so dass folgerichtig auch der Verbraucherschutz erhöht werden muss. Denn mit dem Altersvermögensgesetz von 2001 sind die Bürger aufgefordert, sich verstärkt ihrer Altersvorsorge anzunehmen. Seitdem boomt der Neubau, und die Wohneigentumsquote steigt. Ein Ende ist nicht abzusehen. Auch die Mietpreisbremse wird diese Entwicklung nicht ­stoppen. Dagegen stehen schon die ­niedrigen Bauzinsen.

Allein mit der angekündigten Umsetzung stärkt der Gesetzgeber die Position des Immobilienverwalters und weist ihm eine entscheidende Rolle in der Vermögensverwaltung zu. Daran gekoppelt dürfte auch die Erkenntnis sein, wonach eine treuhänderische Verwaltung im Hinblick auf Wohneigentumsbildung und Altersvorsorge zunehmend vor dem Hintergrund der qualitativen Dienstleistung und des Verbraucherschutzes zu sehen sind. In diese Überlegungen fließen auch energetische Anforderungen des Gesetzgebers an den Wohngebäudebereich mit ein.

Größenklasse der Verwaltungsunternehmen 2012

Was beinhaltet ein Fach- und Sachkundenachweis, und wo kann er abgelegt werden?

Einem dem DDIV vorliegenden ersten Eckpunktepapier ist zu entnehmen, dass ein Sachkundenachweis das zentrale Element der Mindestanforderungen an den Verwalter bildet. Unter Federführung des DDIV werden derzeit dem BMWi Vorschläge unterbreitet, welche Themenbereiche dieser Nachweis umfassen soll.

Der Sachkundenachweis wird sich an den Regelungen der GewO und den Ausführungsverordnungen für Versicherungsvermittler und Finanzanlagenvermittler orientieren. Wie dies aufeinander abzustimmen ist, welche Inhalte und Verfahren zur Anwendung kommen, wird in der Verordnung über die Pflichten der Makler, Darlehensvermittler, Bauträger und Baubetreuer (MaBV) geregelt werden.

Es ist davon auszugehen, dass die örtlichen Industrie- und Handelskammern die Sachkunde abnehmen.

Vorbereitungskurse werden nicht verpflichtend eingeführt. Es reicht aus, den Nachweis vor der IHK abzulegen. ­Sollten Anwärter durchfallen, so besteht die Möglichkeit einer Nachprüfung, und zwar so lange, bis der Abschluss erfolgreich ist. Profitieren wird davon wohl immer die IHK, die eine entsprechende Wiederholungs-Prüfungsgebühr erheben wird. Völlig offen ist, ob es nur eine schriftliche oder zusätzlich auch eine mündliche Eignungsprüfung geben wird. Als sicher gilt jedoch, dass erfahrene Praktiker die IHK-Prüfungskommissionen bereichern sollen. Wer Zeit und Interesse hat, sollte daher zeitnah auf „seine“ IHK zugehen und seine Bereitschaft zur Mitarbeit signalisieren.

Ein bundesweites Register für geprüfte und zertifizierte Verwalter wird es nicht geben, da offenbar der Bürokratieaufwand zu hoch wäre. Ergänzend hierfür sei auf die Dienstleister-Informationspflichten-Verordnung (DL-InfoVO) verwiesen. Danach muss der Verwalter nachweisen, dass er über entsprechende Nachweise zur Ausübung der Tätigkeit verfügt und diese entsprechend schriftlich festhält.

Ist eine „Alte Hasen-Regelung“ vorstellbar, und wann kommen Mindestanforderungen?

Eine „Alte-Hasen-Regelung“ soll eingeführt werden. Dies dürfte auch die Akzeptanz einer Sach- und Fachkunderegelung bei bereits tätigen Maklern und Hausverwaltern erhöhen. Über die genaue Ausgestaltung wird derzeit diskutiert. Eine Fünf-, besser noch Sechs-Jahres-Frist wird in Erwägung gezogen. Das bedeutet, wer länger als fünf oder sechs Jahre tätig ist, muss keine Prüfung ablegen.

Derzeit ist damit zu rechnen, dass die gesetzliche Umsetzung zum 1. Januar 2016 in Kraft tritt. Dabei ist aber zu beachten, dass den örtlichen IHK mindestens 12 oder 18 Monate Zeit verbleiben, um sich auf die neuen gesetzlichen Regelungen einzustellen. Das bedeutet, dass die Sachkundeprüfungen ab spätestens Mitte 2017 abgenommen werden.

Welche Abschlüsse ersetzen einen Sachkundenachweis, und gibt es eine Pflicht zur Fortbildung?

Staatlich anerkannte Aus- und Weiterbildungsabschlüsse (z. B. Immobilienkaufmann/Immobilienfachwirt) sollen der IHK-Sachkundeprüfung gleichgestellt werden. Entscheidend ist der Nachweis einer der Tätigkeit angemessenen Ausbildung unter Berücksichtigung der Erlangung technischer, rechtlicher und buchhalterischer Befähigungen. Die Anerkennung eines Aus- und Weiterbildungsabschlusses privater Bildungseinrichtungen bleibt fraglich. Dies könnte ebenso für Studienabschlüsse privater Hochschulen und Universitäten gelten. Im Einzelfall wird es jedoch davon abhängen, ob derartige Abschlüsse den staatlichen gleichgestellt werden.

Der Nachweis einer laufenden, einschlägigen Fort- bzw. Weiterbildung wird wohl derzeit gesetzgeberisch nicht geplant und gilt als unverhältnismäßig. Auch der DIHK spricht sich aufgrund des hohen finanziellen und organisatorischen Aufwands dagegen aus. Hier gilt es jedoch, weiter Überzeugungsarbeit zu leisten, da das Anforderungsprofil an die Tätigkeit des Verwalters stetig steigt, sich wandelt und fortentwickelt, zudem mit großer Verantwortung verbunden ist. In anderen Branchen wird dies längst praktiziert. So müssen Bus- und Lkw-Fahrer alle fünf Jahre an einer Fortbildung gemäß dem Berufskraftfahrer-Qualifikations-Gesetz (BKrFQG) teilnehmen. Diese gesetzliche Verpflichtung gilt seit dem 10. September 2008 (Personenverkehr) beziehungsweise seit dem 10. September 2009 (Güterverkehr). Sie betrifft alle Fahrer, die gewerbliche Fahrten durchführen und mit Fahrzeugen der Klassen C/CE, C1/C1E, D/DE, D1/D1E unterwegs sind. Die Fortbildung hat einen Umfang von 35 Stunden à 60 Minuten.

Und was passiert mit dem Immobilienmakler?

Derzeit verhandelt der Deutsche Bundestag über die einzuführende Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip für Makler. Es ist davon auszugehen, dass bis auf wenige Ausnahmen Provisionen künftig vom Vermieter zu leisten sind. Die Maklerverbände sind sich hier jedoch nicht einig, ob sie dieses Prinzip grundsätzlich begrüßen oder ablehnen. So verhält es sich auch mit der Einführung eines Sach- und Fachkundenachweises und einer Pflichtversicherung für den Makler. BVFI und ivd unterstützen dies, der RDM hingegen lehnt dies ab und hat dazu auch eine gutachterliche Stellungnahme von Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub eingeholt. Darin wird einem Sachkundenachweis massiv widersprochen, da die Hauptaufgabe des Maklers darin bestehe, den Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluss eines dem konkreten Maklerauftrag entsprechenden Vertrages herbeizuführen, er somit nur als „Vermittler“ auftritt. Dagegen sind die Aufgaben des Immobilienverwalters sehr breit gefächert und gekennzeichnet durch „komplexe Dienstleistungen“. Eine Empfehlung, die in derselben Weise die Anforderungsprofile für Verwalter und Makler regeln soll, sei daher aus sich heraus schon „verfehlt“. Es gilt aber als sicher, dass auch für den Makler ein Sachkundenachweis und eine Haftpflichtversicherung kommen werden.

Zugangsvoraussetzungen für Verwalter: Kann die Branche davon profitieren?

Die Einführung einer Erlaubnisvoraussetzung ist längst überfällig und bietet dem qualifizierten Verwalter vielfältige Vorteile. Zunächst kann die Tätigkeit nicht mehr schutzlos ausgeübt werden, auch wenn die Einstiegshürde noch marginal erscheint. Aber sie ist ein Anfang auf dem Weg zu mehr Professionalität, an dessen Ende der Ausbildungsberuf WEG-Immobilienkauffrau/-mann stehen wird. Der Gesetzgeber hat auch identifiziert, dass er ohne die Unterstützung und die Qualität der Verwalterdienstleistung weder dem Verbraucherschutz gerecht wird, noch seine klimapolitischen Ziele im Gebäudebestand erreichen kann. Somit rückt der Verwalter endlich ins Licht, und die Tätigkeit wird aufgewertet. Die politische Aufmerksamkeit eröffnet aber auch weitere Optionen. Der Verwalter kann als Vermittler zwischen Eigentümer/Mieter und Politik agieren. Das wird er noch besser können, wenn die Politik künftig Anreize schafft, so z. B. in Form eines Sonderhonorars bei der Inanspruchnahme von KfW-Fördermitteln, analog zum Energieberater oder in Form von staatlich subventionierten Weiterbildungsmaßnahmen im energetischen Bereich. Der Fantasie sind keine Grenzen gesetzt.

Mit Blick in die Zukunft ist anzunehmen, dass gut aufgestellte Unternehmen gerade auch durch die Einführung von Mindestanforderungen an die Tätigkeit nachhaltig profitieren. Denn Image und Vergütungsstrukturen steigen in der Folge. Auch wird es möglich, perspektivisch an einem eigenen Berufsbild zu arbeiten, was sich positiv auf den abzeichnenden Fachkräftemangel auswirkt und zudem höhere Verdienstmöglichkeiten eröffnet. Kurzum: Die Stellung des Immobilienverwalters gewinnt an Wertigkeit. Dabei bin ich fest davon überzeugt, dass Bund und Länder künftig bei der Ausgestaltung von Verordnungen und Gesetzen verstärkt auf die komplexen Belange und einzigartigen Realitäten von Wohnungseigentümergemeinschaften Rücksicht nehmen. Das kann dazu führen, das Streitpotential zwischen WEG/Mieter und Verwalter zu minimieren und neue Ressourcen in den Verwaltungen zu erschließen.

Möglich wird dies durch eine starke und über alle Unternehmensgrößen hinweg profunde Interessenvertretung in Bund und Ländern. Der DDIV und seine Landesverbände leisten dies. Allein in den vergangenen vier Jahren stieg die Zahl der Mitgliedsunternehmen von 1350 auf 1800.

Welche Inhalte könnte ein Fach- und Sachkunde­nachweis umfassen?

• Allgemeine ­Rechtsgrundlagen
• Kaufmännische Grundlagen
• Technische Grund­lagen (Einholung von Kostenvoranschlägen, Rechnungsprüfung etc.)
• Vermietung von Wohnimmobilien/Grundlagen der ­Mietverwaltung
• Versicherungen
• Bewirtschaftung von Wohnimmobilien
• WEG-Recht