Finanzierung energetischer Maßnahmen

Was kann der KfW-Ergänzungskredit?

Ungeachtet der Größe einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), des Baujahres sowie des Ist-Zustandes der gesamten Liegenschaft, sieht das Wohnungseigentumsgesetz die Bildung einer angemessenen Erhaltungsrücklage vor. Sie dient der Finanzierung der ordnungsmäßigen Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und ist gemäß § 19 Abs. 2 Ziff. 2 u. 4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verpflichtend im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung. Diese Pflichten werden durch die GdWE als rechtsfähigem Verband übernommen.

Seit Jahresbeginn eingeführt, aber bislang relativ unbekannt ist der KfW-Ergänzungskredit. Mit ihm kann der Zuschuss im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM) ergänzt werden. Das Finanzierungsinstrument stellt eine Möglichkeit dar, finanzielle Lücken bei Sanierungs-und Modernisierungsmaßnahmen zu schließen. Ein Überblick.

Auf Immobilienverwaltungen kommen in den kommenden Jahren viele große Herausforderungen zu. Beim ohnehin in die Jahre gekommenen Gebäudebestand stehen Instandhaltungen und energetische Ertüchtigungen an. Das neue Gebäudeenergiegesetz regelt mittel- oder langfristig den Umstieg auf eine klimafreundlichere Heizungsanlage. Der Tauschprozess löst oftmals intrinsisch weitere energetische Maßnahmen oder zumindest Überlegungen aus. Das Problem: Den meisten Wohnungseigentümergemeinschaften fehlt für große Sanierungsvorhaben die Rücklage.

Das belegt u. a. das Branchenbarometer 2024: Von den befragten Immobilienverwaltungen, die 2023 in den verwalteten Objekten keine Sanierung durchgeführt hatten, wurde vorrangig die fehlende Instandhaltungsrücklage als Begründung angeführt: 69,2 Prozent gaben das als Ursache an. Die VDIV-Blitzumfrage vom März 2023 zeichnete ein noch drastischeres Bild: Hier antworteten 96,4 Prozent der Befragten, dass die Rücklagen in den von ihnen betreuten GdWE nicht ausreichen, um die Gebäude umfassend energetisch zu sanieren. Der Ergänzungskredit der Kreditanstalt für den Wiederaufbau (KfW) könnte in einigen Fällen eine Option sein, um Finanzierungslücken zu schließen.

Die Rahmenbedingungen Darlehen 358 und 359:

• Kreditsumme je Wohneinheit: maximal 120.000 Euro
• wird zusätzlich zur Förderung nach dem BEG EM gewährt
• Zinsbindungsfrist: max. zehn Jahre
• nach Ablauf der Zinsbindung erfolgt ein Prolongationsangebot ohne Zinsverbilligung aus Bundesmitteln.
• Produkt Ergänzungskredit – Plus (358): zusätzliche Zinsvergünstigung für selbstnutzende Eigentümerinnen und Eigentümer mit max. bis 90.000 Euro zu versteuerndem Haushaltjahreseinkommen

Der Unterschied in der Zinsvergünstigung für Haushalte mit bis zu 90.000 Euro Jahreseinkommen stellt sich bei Annuitätendarlehen exemplarisch folgendermaßen dar:

Der Ergänzungskredit kann bei einem Finanzierungspartner (Hausbank etc.) oder einem Finanzvermittler beantragt werden. Auf der KfW-Website kann ein solcher am jeweiligen Wohnort ermittelt werden. Die Gewährung des Kredits steht unter dem Vorbehalt der verfügbaren Haushaltsmittel, und es gibt keinen Rechtsanspruch für eine Vergabe. Förderfähig sind alle Einzelmaßnahmen, die im Rahmen der BEG EM bezuschusst werden. Die Zuschusszusage (nach BEG EM) darf bei Antragsstellung nicht älter als zwölf Monate und die Maßnahme noch nicht begonnen worden sein. Der Kredit kann nur mit einem positiven Zuschussbescheid beantragt werden. Er eignet sich nicht zur Nachfinanzierung oder zur Umschuldung bestehender Kredite. Die Wohneinheit muss darüber hinaus selbst bewohnt werden. Der Ergänzungskredit kann auch von GdWE und Gesellschaften bürgerlichen Rechts beantragt werden.

Besonderheiten für GdWE

Einzelmaßnahmen am Sondereigentum: Wenn die förderfähige(n) Einzelmaßnahme(n) ausschließlich am Sondereigentum erfolgen, muss die jeweilige Eigentümerin oder der jeweilige Eigentümer den Antrag jeweils selbst stellen.

Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum: GdWE, die Sanierungsvorhaben am Gemeinschaftseigentum durchführen, müssen den Antrag auf Grundlage des Basisantrags (BEG-EM-Zuschussförderung) für die gesamte GdWE stellen. Die maßgeblichen förderfähigen Kosten ergeben sich ausschließlich aus der Zuschussförderung für die GdWE.

Der Antrag kann nur von einer bevollmächtigten Person, etwa der Verwalterin bzw. dem Verwalter in einem gemeinschaftlichen Kreditantrag für den Einzelmaßnahmen-Ergänzungskredit – Wohngebäude (359) beim Finanzierungspartner gestellt werden.

Achtung: Selbstnutzende Eigentümerinnen und Eigentümer, die einen Zusatzantrag für den Einkommensbonus und/oder den Klimageschwindigkeitsbonus gestellt haben, können keinen eigenen Antrag für den Ergänzungskredit stellen.

Konditionen und Darlehensformen

Die Zinskonditionen orientieren sich am Kapitalmarkt. Die Festlegung des jeweiligen Zinssatzes erfolgt am Tag der Kreditzusage. Dieser Wert gilt dann für die Dauer der gesamten Zinsbindungsfrist. Die genaue Kredithöhe wird auf Basis der zugrunde liegenden Zuschusszusage der KfW bzw. des Bewilligungsbescheides vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) ermittelt. Werden mehrere Maßnahmen gefördert, werden die förderfähigen Kosten aus allen Zuwendungsbescheiden berücksichtigt.

Es kann zwischen einem Annuitätendarlehen (tilgungsfreie Anlaufzeit, danach gleichbleibende monatliche Annuitäten) und einem endfälligen Darlehen (in der gesamten Laufzeit werden nur die Zinsen gezahlt, am Ende ist der gesamte Kreditbetrag fällig) gewählt werden.

Für die Auszahlung ist ab Kreditzusage zwölf Monate Zeit – eine Verlängerung auf maximal 36 Monate ist möglich. Ab dem 13. Monat fällt jedoch eine Bereitstellungsprovision an. Die vorzeitige Rückzahlung des Kreditbetrages ist während der ersten Zinsbindungsfrist jederzeit ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung und auch in Teilbeträgen möglich. Nach Ablauf der ersten Zinsbindung und mit Annahme des Prolongationsangebots der KfW ist eine außerplanmäßige Tilgung nur vollständig und gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung an den Finanzierungspartner möglich.

So wird das Haushaltsjahreseinkommen ermittelt

Das Haushaltsjahreseinkommen ist anhand der Einkommensteuerbescheide des Finanzamtes nachzuweisen. Zur Berechnung des Haushaltsjahreseinkommens wird der Mittelwert aus den zu versteuernden Einkommen des zweiten und dritten Jahres vor Antragstellung errechnet – für einen Antrag im Jahr 2024 der der Einkommen aus 2021 und 2022. Entscheidend ist das zu versteuernde Einkommen eines Kalenderjahres aller Haushaltsmitglieder. Hier werden alle zum Zeitpunkt der Antragstellung in einer Wohneinheit mit Haupt- oder alleinigem Wohnsitz gemeldeten volljährigen Eigentümerinnen und Eigentümer sowie deren Partnerinnen oder Partner herangezogen.