Form des Verwalterzustimmungsnachweises

Ein Wohnungseigentümer hat seine Eigentumswohnung mit notariellem Vertrag verkauft und aufgelassen. Im Bestandsverzeichnis des Grundbuchblatts ist eingetragen, dass für eine Veräußerung des Wohnungseigentums die Zustimmung des Verwalters erforderlich ist. Der Notar hat hierzu die unterschriftsbeglaubigte Verwalterzustimmung, eine beglaubigte Kopie des Protokolls der Wohnungseigentümerversammlung aus dem Jahr 2012 bezüglich eines Verwalterwechsels und beglaubigte Kopien der Bevollmächtigungen der früheren Verwalterin durch die Wohnungseigentümer mit deren Stimmen für und gegen den neuen Verwalter aus dem Jahr 2010 vorgelegt. Nach dem Protokoll der Eigentümerversammlung von 2012 war die damalige Verwalterin in dieser Eigentümerversammlung allein zugegen, nur einer der Eigentümer wurde nicht durch die Verwalterin vertreten. Die Verwalterin stellte auf der Versammlung fest, dass der Antrag, die Verwaltung ab dem 1. Januar 2011 auf den Herrn M zu übertragen, mehrheitlich angenommen worden ist. Das Protokoll ist von ihr als Versammlungsleiterin und in Vertretung für die Eigentümer unterzeichnet worden. Der Rechtspfleger des Grundbuchamts beanstandete, es fehle der Nachweis der Verwaltereigenschaft für die notwendige Zustimmung des Verwalters bei der Veräußerung des Wohnungseigentums.

Die Meinung des Gerichts

Die gegen die Beanstandung des Rechtspflegers gerichtete Beschwerde hatte Erfolg. Der Verwalterzustimmungsnachweis muss sich auf die Verwaltereigenschaft des Zustimmenden erstrecken. Dieser Nachweis kann durch die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss erfolgen, bei welcher die Unterschriften des Verwaltungsvorsitzenden und einem Eigentümer öffentlich beglaubigt sind. Dieser Bestellungsbeschluss für die damalige Verwalterin war rechtlich nicht zu beanstanden. Die fehlende Unterschrift des auf der Versammlung von 2010 nicht anwesenden Eigentümers führen weder zur Nichtigkeit noch zur Anfechtbarkeit des damals gefassten Beschlusses, diese sind keine Gültigkeitsvoraussetzungen. Die damalige Verwalterin war deshalb zum Zeitpunkt, zu dem die Zustimmung zur Veräußerung erteilt wurde, wirksam bestellt. Der maßgebende Zeitpunkt ist die notarielle Beurkundung, nicht der Zeitpunkt des Antrags auf Eigentumsumschreibung oder gar die Eigentumsumschreibung selbst.

Ratschlag für den Verwalter

Die erforderliche Verwalterzustimmung und damit auch die Bestellung des Verwalters muss allerdings in grundbuchtauglicher Form, das heißt wenigstens notariell beglaubigt, nachgewiesen werden. Die Zustimmung des Verwalters sollte daher immer beim Notar beglaubigt werden. Auch die Bestellung des Verwalters sollte gerade in größeren Anlagen, in denen mit einem Verkauf häufig zu rechnen ist, und in denen dennoch eine Zustimmungspflicht vorgesehen ist, notariell beglaubigt werden. Dies kann durch Ableisten der Unterschriften des Verwalters, eines Beiratsmitglieds (sofern vorhanden) und eines weiteren Eigentümers unter das entsprechende Versammlungsprotokoll einer WEG vor dem Notar gewährleistet werden. Anderenfalls muss diese Beglaubigung nachgeholt werden. (NJOZ 2013, 965)

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