Fristen und Pflichten aus dem GEG

Seit Januar gilt das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG). Daraus leiten sich einige Verpflichtungen mit teils sehr konkreten Fristen ab. Ein Überblick.

Für Bestandsgebäude gilt die Vorschrift, beim Einbau einer neuen Heizung eine Anlage zu installieren, die zu mindestens 65 Prozent aus erneuerbaren Energien (65-eE) gespeist wird, erst mit Vorliegen der kom­munalen Wärmeplanung (für Neubaugebiete gilt die Regelung seit 1. Januar 2024). Diese soll für Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern bis spätestens 30. Juni 2026 vorliegen, für Gemeinden mit bis zu 100.000 Ein­wohnern bis 30. Juni 2028. 

Gasetagenheizungen: Bestandaufnahme 2024

Für Gebäude mit Etagenheizung stehen in mittelbarer Zukunft Entscheidungen an, ob die Einzelfeuerstellen in Zukunft erhalten bleiben sollen oder ob auf eine zentrale Versorgung umgestellt werden soll. Wenn Etagenlösungen erhalten bleiben sollen, ist damit die Frage verbunden, wie die Pflicht, eine Heizungsanlage zu betreiben, die die 65-eE-Regelung erfüllt, umzusetzen ist.

Vorzubereiten sind diese Entscheidungen durch die Immobilienverwaltung. Sie muss die Informationen über die Einzelfeuerstellen, die zum Sondereigentum gehören, wie folgt anfordern:

• bei den Wohnungseigentümern bis 31. Dezember 2024
• beim zuständigen Schornsteinfeger bis 31. Dezember 2024

Beide Parteien haben für die Beantwortung sechs Monate Zeit. Um den Aufwand dafür überschaubar zu halten, sollten Verwaltungen schon im Vorfeld Formulare er­stellen, mit denen sie die etwaigen Informationen gezielt abfragen. Die VDIV-Handlungsempfehlung, die Mitgliedern kostenfrei zur Verfügung steht, beinhaltet hierfür Muster­anschreiben.

Nach Ablauf der Sechsmonatsfrist ist die Immobilienver­waltung verpflichtet, den Eigentümern die Informationen in konsolidierter Fassung innerhalb von drei Monaten zur Verfügung zu stellen. Sie soll als Entscheidungsgrundlage für die Zukunft des Beheizens des Gebäudes dienen.

Wenn die erste Gastherme getauscht wird

Laut § 71n (4) GEG ist nach Kenntniserlangung, dass die erste Gastherme im Gebäude getauscht werden muss oder bereits getauscht wurde, unverzüglich eine Eigen­tümerversammlung einzuberufen. Bei dieser muss über die Vorgehensweise zur Erfüllung der Vorgaben des GEG beraten werden. Wenn die Wohnungseigentümergemein-schaft (WEG) nicht innerhalb der im GEG genannten Fristen eine Entscheidung trifft, ist sie zur Umstellung auf eine zentrale Heizungsanlage mit Erfüllung der 65-eE-Vorgaben verpflichtet. Nach der Entscheidungs­findung muss die Immobilienverwaltung diese dem bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger unverzüglich in Textform mitteilen

Umsetzungsfristen für die Maßnahme

• Umstellung auf Zentralheizung: Für die Umsetzung der zentralen Lösung hat die WEG acht Jahre nach Entscheidungsfindung Zeit. In Summe also 13 Jahre.
• Beibehalten dezentraler Lösungen: Hier hat die WEG fünf Jahre Zeit für die Umsetzung. In Summe also zehn Jahre.
• Keine Entscheidung: Dann ist der Umstieg auf eine zentrale Anlage innerhalb von acht Jahren Pflicht.

Fristen für die Umstellung

Für Gebäude mit Gasetagenheizungen sind großzügige Fristen für die Umstellung der Beheizung vorgesehen: Nach Vorliegen der kommunalen Wärmeplanung werden fünf Jahre für die Entscheidungsfindung eingeräumt.

Übergangsfristen bei wasserstofffähigen Gasheizungen

Wenn eine Heizungsanlage mit Erdgas betrieben wird und auf die Verbrennung von 100 Prozent Wasserstoff umrüstbar ist, kann eine solche Heizungsanlage zum Zweck der Inbetriebnahme auch nach dem 1. Januar 2024 eingebaut oder aufgestellt werden, und zwar ohne Einhaltung der 65-eE-Regelung (§ 71k GEG ).

Dies gilt bis zum Anschluss an ein Wasserstoffnetz, aber nur, wenn alle diese Bedingungen erfüllt sind:

• Das Gebäude liegt in einem Gebiet, für das eine Entscheidung über die Ausweisung als Wasserstoff-netzausbaugebiet getroffen wurde.
• Dieses Gebiet soll bis zum Ablauf des 31. Dezember 2044 vollständig mit Wasserstoff versorgt werden.
• Der Betreiber des Gasverteilernetzes, an das die Heizungsanlage angeschlossen ist, und die nach Landesrecht für die Wärmeplanung zuständige Stelle haben bis zum Ablauf des 30. Juni 2028 einen einvernehmlichen, mit Zwischenzielen versehenen, verbindlichen Fahrplan festgelegt, wie bis zum Ablauf des 31. Dezember 2044 die Umstellung der Netzinfrastruktur auf die voll­ständige Versorgung der Anschlussnehmer mit Wasserstoff erfolgt. Welche Informationen der Fahrplan enthalten muss, schreibt das Gesetz ebenfalls vor.

Wenn die Bundesnetzagentur feststellt, dass die Um­setzung des Fahrplans doch nicht den Anforderungen entspricht, muss jede Heizungsanlage, die spätestens bis zum Ablauf eines Jahres, nachdem der Bescheid öffentlich bekanntgegeben worden ist, neu eingebaut oder aufgestellt worden ist, die Anforderungen nach § 71 Abs. 1 GEG spätestens bis zum Ablauf einer Übergangsfrist von drei Jahren erfüllen (§ 71k Abs. 4 GEG).

Übergangsfristen bei Neu- und Ausbau des Wärmenetzes

Soll ein Gebäude an ein Wärmenetz angeschlossen werden, kann auch hier bis zum Anschluss eine Heizungsanlage aufgestellt werden, die die 65-eE-Vorgabe nicht erfüllt. Voraussetzungen dafür sind:

• Der Gebäudeeigentümer weist einen Vertrag a) zur Lieferung von mindestens 65 Prozent Wärme aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme sowie b) zum Anschluss des Gebäudes an ein Wärmenetz nach, auf dessen Basis er ab dem Zeitpunkt des Anschlusses des Gebäudes an das Wärmenetz, spätestens innerhalb von zehn Jahren nach Vertragsschluss, beliefert wird.
• Der Wärmenetzbetreiber der nach Landesrecht zuständigen Behörde für das Versorgungsgebiet weist einen Wärmenetzausbau- und Dekarbonisie-rungsfahrplan nach, der in Einklang mit den jeweils geltenden gesetzlichen Anforderungen steht und zwei- bis dreijährliche Meilensteine für die Erschließung des Gebiets mit einem Wärmenetz beinhaltet.
• Der Wärmenetzbetreiber verpflichtet sich gegen­über dem Gebäudeeigentümer, dass das Wärmenetz innerhalb der vom Wärmenetzausbau- und Dekarbonisierungsfahrplan vorgesehenen Fristen, spätestens innerhalb von zehn Jahren nach Ver­tragsschluss, in Betrieb genommen wird.

Eigentümer sollten sich vor Einbau der Heizungsanlage schriftlich bestätigen lassen, dass diese Anforderungen erfüllt sind. Es kann der Fall eintreten, dass der Wärmenetzausbau dann nicht wie geplant umgesetzt, sondern aufgegeben wird. Dann muss in diesen Gebieten jede Heizungsanlage, die bis zum Ablauf eines Jahres nach der rechtskräftigen Feststellung durch die Behörde neu eingebaut oder aufgestellt worden ist, die Anforderungen nach § 71 Abs. 1 GEG erfüllen und zwar spätestens bis zum Ablauf einer Übergangsfrist von drei Jahren. Sollte die Heizungsanlage nicht über das Wärmenetz mit mindestens 65 Prozent Wärme aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme betrieben oder versorgt werden können, ist der Gebäudeeigentümer verpflichtet, die Anlage nachzurüsten, sodass sie die Anforderungen des GEG binnen drei Jahren erfüllt.

Prüfung und Optimierung von Wärmepumpen

Nach § 60a GEG müssen Wärmepumpen, wenn sie nach dem 31. Dezember 2023 eingebaut oder aufgestellt wurden und mindestens sechs Einheiten versorgen, nach der vollständigen Heizperiode, spätestens zwei Jahre nach In­betriebnahme, einer Betriebsprüfung unterzogen werden. Ausgenommen hiervon sind Warmwasser-Wärmepumpen und Luft-Luft-Wärmepumpen. Sofern nicht eine Fernkontrolle eingerichtet ist, müssen diese Überprüfungen alle fünf Jahre stattfinden. Durchgeführt werden die Prüfungen durch fachkundige Personen (§ 60a Abs. 3, 4 GEG):

• Schornsteinfeger
• Installateure und Heizungsbauer
• Kälteanlagenbauer
• Ofen- und Luftheizungsbauer
• Elektrotechniker
• Energieberater, die auf der Energieeffizienz-Expertenliste für Förderprogramme des Bundes stehen

Prüfung und Optimierung älterer Heizungsanlagen

Anlagen, die mit Wasser als Wärmeträger arbeiten (und keine Wärmepumpen sind), mindestens sechs Wohneinheiten versorgen und nach dem 30. September 2009 eingebaut wurden, müssen nach 15 Jahren einer Prüfung und Optimierung unterzogen werden (§ 60 b GEG). Es ist möglich, dass hier recht kurzfristig die entsprechenden Untersuchungen vorgenommen werden müssen, um die 15-Jahres-Frist einzuhalten. 

Anlagen, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut oder aufgestellt wurden, mit Wasser als Wärmeträger arbeiten und mindestens sechs Einheiten versorgen, sind bis zum 30. September 2027 einer Prüfung und Optimierung zu unterziehen.

Hydraulischer Abgleich

Erstmals wird der hydraulische Abgleich gesetzlich geregelt. Nach § 60c GEG müssen Heizungssysteme mit Wasser als Wärmeträger, die nach dem 1. Oktober 2024 in Gebäuden mit mehr als sechs Einheiten eingebaut wurden, hydraulisch abgeglichen werden. Zu den Maßnahmen im Rahmen des hydraulischen Abgleichs gehören:

• eine raumweise Heizlastberechnung,
• eine Prüfung und nötigenfalls eine Optimierung der Heizflächen im Hinblick auf eine möglichst niedrige Vorlauftemperatur und
• die Anpassung der Vorlauftemperaturregelung

Auswirkungen auf Mietwohnungen

§ 60a bis c GEG sieht vor, dass Mietern auf Verlangen Nachweise vorzulegen sind. Geschieht dies nicht, besteht theoretisch die Möglichkeit, dass Mieter diesen Anspruch durchzusetzen versuchen oder auch die Miete mindern. Ob ein Minderungsrecht besteht, ist fraglich und eine Sache des Einzelfalles.