Gebäudeenergiegesetz beschlossen - Gute Ansätze, aber Rechtsunsicherheit für Immobilienverwalter bleibt bestehen.

Im Oktober hat das Bundeskabinett den Entwurf für ein Gebäudeenergiegesetz (GEG) beschlossen. Mit ihm werden die bisher parallel laufenden Regeln von Energieeinsparungsgesetz (EnEG), Energieeinsparverordnung (EnEV) und Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) zusammengeführt. Das Ziel: ein aufeinander abgestimmtes Regelwerk für die energetischen Anforderungen an Neubauten und Bestandsgebäude sowie für den Einsatz erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteversorgung von Gebäuden. Ein begrüßenswerter Schritt, der das Nebeneinander verschiedener Regelwerke beendet und damit Erleichterungen und Vereinfachungen für die Immobilienbranche bringen dürfte.

Keine Verschärfung der ­energetischen Anforderungen
Erfreulicherweise wird das energetische Anforderungsniveau für Neubauten und Sanierungen der bestehenden EnEV – das ohnehin bereits sehr anspruchsvoll ist – nicht weiter verschärft. Dem Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWi) zufolge liegt der Endenergiebedarf eines Neubaus nach GEG bei 45 bis 60 Kilowattstunden pro Quadratmeter Nutzfläche – und damit 65 bis 73 Prozent niedriger als im Gebäudebestand. Das Anforderungsniveau sei das EU-rechtlich geforderte kostenoptimale Profil, höhere Anforderungen wären nicht wirtschaftlich. Die Bundesregierung sei sich einig, dass Bauen und Wohnen bezahlbar bleiben müssen. Diese Entscheidung folgt der bereits 2017 vom VDIV Deutschland ausgesprochenen Empfehlung, den derzeit gültigen Energiestandard beizubehalten. Allerdings stößt sie nicht überall auf Zustimmung, Kritiker bemängeln zudem, dass das Ziel „eines nahezu klimaneutralen Gebäudebestandes bis 2050“ gestrichen wurde, von dem im Referentenentwurf von Mai 2019 noch mehrfach die Rede war. Sie befürchten, dass der nun vom Bundeskabinett beschlossene Gesetzestext kaum Auswirkungen auf das Klima haben dürfte.

Quartieransatz gestärkt
Positiv ist aus Sicht des VDIV Deutschland auch, dass der Quartieransatz gestärkt wird. Hierfür hatte sich der Spitzenverband der Branche im Rahmen der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID) eingesetzt. Er macht es möglich, dass das Einhalten der neuen Anforderungen nicht von einem einzelnen Objekt, sondern von mehreren Gebäuden zusammen sichergestellt werden könne. Aber auch die nun geschaffene Möglichkeit einer gemeinsamen Wärmeversorgung mehrerer Gebäude stärkt quartierbezogene Konzepte.
Hinzugekommen ist zudem die Regelung, dass die beim Neubau bestehende Pflicht zur Nutzung erneuerbarer Energien künftig auch durch gebäudenah erzeugten Strom aus entsprechenden Quellen erfüllt werden kann. Diese Option sah das bislang geltende EEWärmeG nicht vor. Auch die neu eingeführte Flexibilisierung beim Einsatz von Biomethan und anderen Energiequellen ist positiv zu bewerten.

Kein generelles Verbot von Ölheizungen
Den Referentenentwurf von Mai 2019 hat die Bundesregierung zuletzt noch an die Eckpunkte des Klimaschutzprogramms 2030 angepasst. So wird ab 2026 der Einbau von Ölheizungen „geregelt“ – ein generelles Verbot bleibt aus. Damit dürfen auch über den Stichtag hinaus Ölheizungen installiert werden, allerdings müssen diese mit erneuerbaren Energien kombiniert werden. Eine Ausnahme gilt für Bestandsgebäude: Hier dürfen auch künftig reine Ölheizungen eingebaut werden, sofern Erdgas oder Fernwärme nicht zur Verfügung stehen und die anteilige Nutzung erneuerbarer Energien technisch nicht möglich ist oder zu einer unbilligen Härte führt. Die bereits in der EnEV enthaltene Austauschpflicht für Öl- und Gasheizkessel, die älter als 30 Jahre sind, wurde in das GEG integriert. Wie viele Ölheizungen ausgetauscht werden müssen, ist laut Aussage der Bundesregierung derzeit kaum abschätzbar. Sie erwartet aber ab 2026 jährliche Kosten in Höhe von bis zu 60 Millionen Euro.

Investitionszuschüsse für Eigentümer
Um den „Umstieg von Ölheizungen auf klimafreundlichere Heizanlagen“ zu fördern, wurde als Teil des Klimaschutzprogramms eine Austauschprämie beschlossen, die 40 Prozent der Kosten abdecken soll. Zudem ist der Austausch einer Ölheizung steuerlich absetzbar – der für die steuerliche Förderung geltende Satz beträgt 20 Prozent.
Darüber hinaus will die Regierung Eigentümer und Bauherren unterstützen. Neben einer steuerlichen Förderung energetischer Sanierungsmaßnahmen werden Investitionszuschüsse über das CO2-Gebäudesanierungsprogramm, das Marktanreizprogramm für Wärme aus erneuerbaren Energien und das Heizungsoptimierungsprogramm ausgegeben. Hier sieht das vom Kabinett beschlossene Klimaschutzprogramm 2030 weitere Vorteile für Sanierungswillige vor: Investitions- und Tilgungszuschüsse für Einzelmaßnahmen und Komplettsanierungen auf Effizienzhaus-Niveau sollen zukünftig um zehn Prozentpunkte steigen.

Rechtsunsicherheit für Immobilienverwaltungen bleibt bestehen
Kritisch zu bewerten ist aus Sicht des VDIV, dass es im Gesetzentwurf versäumt wurde, Rechtssicherheit für Immobilienverwaltungen bei der Auskunft zu energetischen Kennwerten im Rahmen des Energieausweises herzustellen. Zwar wird dessen Vorlagepflicht in § 80 des Gesetzentwurfs bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing auf Immobilienmakler ausgeweitet, da diese „zentrale Marktakteure sind, die vielfach an Immobiliengeschäften beteiligt sind“. So werde „die bestehende Unsicherheit über die Informationspflichten der Immobilienmakler beseitigt“. Doch die Bundesregierung lässt gänzlich außer Acht, dass Immobilienverwalter die gleiche Rolle einnehmen, wie das aktuelle Branchenbarometer des VDIV Deutschland eindeutig belegt: Mehr als 42 Prozent der Immobilienverwaltungen sind mittlerweile in der Vermittlung tätig. Daher forderte der VDIV als Mitglied der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID) im Rahmen einer Stellungnahme zum Referentenentwurf die Aufnahme von Immobilienverwaltern in den entsprechenden Passus. Es ist bedauerlich, dass diesem Appell für mehr Rechtssicherheit nicht nachgekommen wurde.

Klimapaket auf den Weg gebracht
Sollte das GEG eigentlich bereits Anfang 2019 verabschiedet werden, ist nun frühestens zum Ende des Jahres hiermit zu rechnen. Zu diesem Zeitpunkt dürften große Teile des Klimapakets endgültig beschlossen sein. Erste Gesetze wurden hierfür bereits auf den Weg gebracht. So soll es künftig erstmals einen Emissionshandel im Gebäudesektor geben: Unternehmen, die fossile Brennstoffe wie Benzin, Diesel, Heizöl und Erdgas in Verkehr bringen, sollen ab 2021 Verschmutzungsrechte in Form von Zertifikaten kaufen, deren Preis bei zehn Euro pro Tonne CO2 startet und bis 2025 auf 35 Euro ansteigt. Ab 2026 sollen Emissionszertifikate versteigert werden, zunächst in einem Preiskorridor zwischen 35 Euro und 60 Euro. Die aus dem Verkauf erzielten Einnahmen sollen dabei komplett in Klimaschutzfördermaßnahmen fließen oder als Entlastung den Bürgern zugutekommen, indem beispielsweise die EEG-Umlage schrittweise hierüber bezahlt werden soll. Die CO2-Bepreisung soll nur begrenzt umlagefähig sein, Änderungen im Mietrecht würden entsprechend geprüft. Ziel ist es, Mieter zu energieeffizientem Verhalten und Vermieter zu energetischen Sanierungen sowie Investitionen in klimaschonende Heizungssysteme zu motivieren. Auch beim Emissionshandel wurde deutliche Kritik laut, da die Preise vielfach als zu gering angesehen werden.

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