Gemeinsam entscheiden, getrennt zahlen - Wem gehört was an einem Parksystem? Rechtliche ­Grundlagen und Lösungswege zur Entscheidungsfindung und Kostentragung in WEG.

Wenn es um die Sanierung von Parksystemen in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) geht, fällt häufig als erstes der folgende Satz: „Wir müssen zuerst klären, wie es sich mit der Teilung verhält.“ Je nachdem, ob in der Teilungserklärung entsprechende Regelungen getroffen sind oder nicht, kann sich die Klärung in die Länge ziehen. Ist ein Parksystem währenddessen allerdings in einem Zustand, der eine sichere Nutzung nicht mehr erlaubt, oder liegt eine Störung vor, ist diese „verlorene“ Zeit für Nutzer und Eigentümer ein Ärgernis. Auch für den Hausverwalter bedeutet es oft erheblichen Aufwand, die Frage der Kostenteilung zu klären. Je größer die Zahl der Stellplätze in der Garage – und damit einhergehend auch die Zahl der Eigentümer – desto schwieriger ist es, eine Maßnahme technisch und wirtschaftlich sinnvoll durchzuführen, wenn jeder für sich selbst handelt, insbesondere wenn eine komplexe und umfangreiche Tiefgaragensanierung ansteht.

Wie sich Kosten innerhalb einer WEG fair und korrekt teilen lassen, damit haben sich bereits eine Vielzahl deutscher Gerichte sowie der Bundesgerichtshof (BGH, 21.10.2011 – V ZR 75/11) beschäftigt. Ging die Rechtsprechung in den 1990ern und frühen 2000ern eher davon aus, dass Parksysteme als Gemeinschaftseigentum zu betrachten sind, ist heute eine Tendenz zur Trennung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum zu erkennen. Oftmals werden die Plattformprofile, also der eigentliche Stellplatz, vom Rest der Anlage, den tragenden Teilen, der Konstruktion und Hy­draulik, getrennt. Werden mehrere Anlagen von einem Hydraulikaggregat angetrieben, ist der Stellplatz Sondereigentum. Das ist bei mehr als einem Parker in der Garage die Regel.

Technisch ist diese Trennung aber kaum möglich – zum einen gilt die Statik für den gesamten Parker, zum anderen hängen insbesondere die Plattformprofile und die tragenden Teile so zusammen, dass sie nicht getrennt voneinander betrachtet werden können. So kann man das Eine nicht unabhängig vom Anderen erneuern. Das Parksystem sollte stets als Gesamtes betrachtet werden, auch und vor allem um die wirtschaftlichste Lösung zu finden.

Vorgehensweisen aus der Praxis
In der Praxis begegnet man bei verschiedenen Hausverwaltungen und WEG unterschiedlichsten Lösungsansätzen. Der einfachste Weg ist es, die gesamte Anlage als Gemeinschaftseigentum zu betrachten. Nicht nur, weil dann der Aufwand für alle Beteiligten am geringsten ist, sondern auch, weil in der Gesamtsicht die technisch und wirtschaftlich sinnvollste sowie am schnellsten realisierbare Lösung gefunden werden kann. Drei weitere der am häufigsten zu beobachtenden Vorgehensweisen, die aber immer wieder an ihre Grenzen stoßen, werden nachfolgend vorgestellt.

Sind die Plattformprofile als Sondereigentum deklariert, die restliche Bühne aber nicht, muss stets erst geklärt werden, wie z. B. anfallende Lohnkosten etc. fair aufgeteilt werden können – im Zweifel eine langwierige Diskussion. Zudem ist es wenig sinnvoll, tragende Teile auf Kosten der WEG zu erneuern,  wenn Sondereigentümer danach die alten verrosteten, womöglich defekten Plattformprofile darauf montieren lassen.

Wird je Parksystem eine Gemeinschaft begründet, gibt es hinsichtlich der Stahlbauteile, also Gesamtkonstruktion, tragende Teile des Stellplatzes und Plattformprofile,  selten Diskussionsbedarf. Hier ist es wichtig, zu klären, ob stets einheitlich beschlossen werden muss, oder ob eine Mehrheit genügt und damit einhergehend eine Einigung bezüglich Auftragsabwicklung und Rechnungsstellung. Die Hydraulikkomponenten, die üblicherweise mehrere Parkbühnen steuern, müssen in diesem Fall allerdings als Ganzes betrachtet werden. Somit funktioniert dieses wegen der Vielzahl der Eigentümer in Bezug auf die Abwicklung kompliziertere System nur solange es um einfache Sanierungsarbeiten geht.

Ebenfalls gängige Praxis ist es, den „gesamten Stellplatz“, also neben den Plattformprofilen auch die tragenden Teile des Stellplatzes, dem jeweiligen Stellplatzeigentümer zuzuschreiben. Dieser Ansatz funktioniert in der Regel gut, solange es sich um Einzelbühnen (Zweifachparker) handelt. Schon bei Doppelbühnen (Vierfachparker) aber stößt er an seine Grenzen, da hier z. B. Mittelträger als tragende Teile verbaut sind, die auch den Stellplatznachbarn betreffen. Zudem ist die Frage nach der Verantwortlichkeit für die Hydraulik etc. auch hier nicht geklärt.

Was Reparaturen unnötig verzögert
Die bisher genannten Ansätze berücksichtigen insbesondere Standard-Doppel- bzw. -Stapelparker. Weitere Systeme, wie halbautomatische Parksysteme (TrendVario bzw. Combilift) und Parkpaletten betreffen oft deutlich mehr Nutzer als nur einen oder drei Stellplatznachbarn. Parkpaletten, die in der Fahrgasse verbaut sind, verursachen im Sanierungs- bzw. Schadensfall oft Probleme, da sie zwar nur einen oder zwei Stellplätze bereitstellen, eine Störung jedoch oft auch weitere Nutzer anderer konventioneller Stellplätze blockieren kann. Hier stößt der Ansatz, die Palette als Sondereigentum zu betrachten, schnell an seine Grenzen.

In halbautomatischen Parksystemen können bis zu 29 Stellplätze verbaut sein. Auch wenn jeder Stellplatz fest einem Eigentümer bzw. Nutzer zugeschrieben ist, führen selbst kleinere Schäden innerhalb des Systems oft dazu, dass der gesamte Parkautomat nur eingeschränkt bzw. gar nicht nutzbar ist. Hier die Zustimmung aller Eigentümer bzw. des verantwortlichen Eigentümers zur Instandsetzung abzuwarten, ist gerade im Störungsfall eigentlich nicht möglich.

Die Hydraulik einer solchen Anlage gehört zu den Verschleißteilen, die unerwartet ausfallen können. Im Schadensfall ist oft eine schnelle Entscheidung notwendig. Tritt z. B. Hydrauliköl aus, müssen Eigentümer von Nachbarbühnen oft auch mit erheblichen Beeinträchtigungen rechnen, da meist mehrere Bühnen über einen Hydraulikkreislauf verbunden sind. Je mehr Eigentümer notwendige Reparaturen absegnen müssen, desto länger dauert der Entscheidungsprozess und umso länger kann auch der Parker ausfallen.

Pragmatische Lösungsansätze
Wie schon erwähnt, gibt es idealerweise einen Auftraggeber und eine Stelle, wo die Koordination zusammenläuft. Weil sich so der bürokratische Aufwand auf ein Minimum reduziert, lassen sich notwendige Arbeiten nicht nur schneller, sondern auch kosteneffizient durchführen. Ist dies nicht möglich, gibt es immer noch Alternativen, alle Beteiligten möglichst gut einzubinden und gemeinsame Entscheidungen herbeizuführen. Zielführend und hilfreich ist es, wenn der Verwalter als Koordinator die Kommunikation zur Abstimmung unterstützt.

Generell sollte jede WEG festlegen, wie konkret vorzugehen ist, damit alle Beteiligten wissen, wie zu verfahren ist, wenn eine Reparatur in Auftrag zu geben ist. Im Sinne einer technisch praktikablen und langfristig sinnvollen Lösung kann es ratsam sein, auf die Unterstützung des jeweiligen Herstellers zu setzen, damit mögliche Besonderheiten der jeweiligen Anlage Berücksichtigung finden.

Um Eigentümer bestmöglich in anstehende Entscheidungsprozesse einzubinden, haben sich Sammeltermine vor Ort bewährt. So können bestehende Mängel am Objekt bewusst gemacht, eventuelle Fragen gleich beantwortet und auch Lösungsmöglichkeiten aufgezeigt und diskutiert werden. Insbesondere wenn Aufträge von einzelnen Sondereigentümern erteilt werden, hat sich dies als Erfolg versprechende und transparente Vorgehensweise bewährt, die in der Regel zudem die Kosten im Rahmen hält. Ist zudem über den Umfang einer Sanierungs- oder Instandsetzungsmaßnahme zu entscheiden, lässt sich auf diesem Wege auch gleich der Ausblick für die Zukunft anschaulich machen.

Damit alle Beteiligten den Überblick bewahren, sollte das zu erstellende Kostenangebot alle Maßnahmen komplett enthalten. Werden dann mehrere Aufträge von verschiedenen Eigentümern erteilt und auch anteilig bezahlt, halten die Hersteller entsprechende Formulare bereit, die angefordert werden können. Eine solche Auftragsaufteilung geht allerdings einher mit erhöhtem administrativen Aufwand aufseiten des Auftragnehmers, der diesen auch in Rechnung stellen wird.

Derzeit noch nicht sehr verbreitet, aber zielführend ist der folgende Ansatz: Die Eigentümer gründen eine eigene Gemeinschaft für die Doppelparkerstellplätze. So kann auch der Verwalter im vorgegebenen Kostenrahmen kurzfristig Entscheidungen treffen, und größere Maßnahmen lassen sich ganzheitlich vorbereiten und zur Entscheidung vorlegen – mit transparent kalkulierbarem Verwaltungsaufwand.

Sonderfall Betonsanierung und Komplettaustausch
Weitere Probleme werfen die in den letzten Jahren immer häufiger anstehenden Betonsanierungen auf. Soll der Beton einer Tiefgarage saniert werden, müssen darin verbaute Parksysteme entweder ab- und wieder aufgebaut oder komplett durch neue Systeme ersetzt werden. Zumindest in diesem Fall sollte man von der Deklaration als Sondereigentum absehen, da dies weder technisch noch wirtschaftlich sinnvoll umsetzbar ist. Ab einem gewissen Anlagenalter bzw. -zustand ist es ohnehin ratsam, über den Komplettaustausch des Parksystems nachzudenken, um sich wiederholende Reparaturkosten auf lange Sicht zu vermeiden. Derartige Entscheidungen sollten Eigentümer gemeinsam treffen, sonst bleiben Mehrfachkosten unvermeidlich – und die sorgen in jeder WEG für Unmut.

Fotos: KLAUS Multiparking GmbH
Beschreibung: Einigkeit zahlt sich aus: perfektes Erscheinungsbild einer geglückten Sanierung (großes Bild). In einem anderen Fall entschied die Gemeinschaft für neue Seitenträger, der Sondereigentümer aber bestand auf seinem alten Stellplatz