Generationenwechsel - Wie es in der Immobilienbranche um die Unternehmensnachfolge steht.

Einer aktuellen Studie des KCE Kompetenzzentrums für Entrepreneurship & Mittelstand zufolge werden bis zum Jahr 2023 bis zu einer halben Million Unternehmen deutschlandweit altersbedingt an Nachfolger übergeben werden. Vor allem in der stark mittelständisch geprägten Wohnungs- und Immobilienwirtschaft wird es in den kommenden Jahren zu einem enormen Generationenwechsel bei den Firmeninhabern und geschäftsführenden Gesellschaftern kommen. Vor welchen Herausforderungen stehen potenzielle Verkäufer und Käufer dabei – und wie kann man sie unterstützen? Um dies herauszufinden, wurde von Januar bis März 2020 eine Umfrage unter gewerblichen Immobilien- und Hausverwaltern durchgeführt. Die Ergebnisse lassen sich wie folgt zusammenfassen:

Demographischer Wandel und ­Zeitpunkt der Veräußerung
Die potenziellen Verkäufer unter den Befragten sind zwischen 56 und 60 Jahre alt und möchten ihr Unternehmen im Schnitt in den kommenden fünf Jahren veräußern, wobei nahezu jede zweite Nachfolgeregelung noch nicht getroffen ist, weil man sich damit bislang nicht beschäftigt hat. Nach Erfahrungen der­ ­Industrie- und Handelskammer nehmen Verkauf und Übergabe eines Unternehmens bis zu fünf Jahre in Anspruch. Dass die Befragten damit so spät beginnen, lässt auf eine starke emotionale Bindung an ihre Unternehmen schließen.

Die potenziellen Käufer sind zwischen 36 und 40 Jahre alt und wollen überwiegend in den kommenden zwei Jahren ein Unternehmen erwerben. Dies erscheint sehr rational und realistisch, da sie vermutlich eine Amortisationszeit des Kaufpreises innerhalb ihrer erwerbstätigen Zeit anpeilen und anschließend selbst wieder einen Verkauf planen.

Finanzielle Aspekte
Herausforderungen bestehen für Verkäufer in der Erstellung einer validen Unternehmensbewertung sowie in den unterschiedlichen Kaufpreisvorstellungen. Diese beiden Aspekte hängen teilweise mit der Finanzierung des Kaufpreises zusammen. Finanzierende Banken nutzen die Unternehmenswertermittlung als Grundlage für den Kreditverwendungszweck und zur Feststellung der zukünftigen Bonität, die maßgeblich von der Wirtschaftlichkeit des zu übernehmenden Unternehmens abhängt. Aufgrund der Sonderstellung, die Immobilien- und Hausverwaltungen unter den mittelständischen Unternehmen einnehmen, kann es vorkommen, dass der Unternehmenswert nicht korrekt ermittelt wird und die Finanzierung von der Bank abgelehnt wird, weil das „Unternehmen sich nicht trägt“.

Auch potenzielle Käufer tun sich schwer mit der Unternehmenswertermittlung. So manche Übernahme scheiterte der Umfrage zufolge, weil eine objektive Bewertung fehlte. Weitere Herausforderungen liegen für sie in der Finanzierung: Entweder liegen die Preisvorstellungen von Käufer und Verkäufer zu weit auseinander, oder die Finanzierung vonseiten der Bank kommt nicht zustande: Mit Blick auf ein gegebenenfalls gesetztes Finanzierungslimit des Kreditinstituts erscheint der Kaufpreis oft zu hoch. Überwiegend werden zwischen 50.000 und 500.000 Euro Fremdkapital benötigt, und obwohl auch die KfW Förderprogramme zu diesem Zweck anbietet, wird diese Möglichkeit kaum wahrgenommen.

Unternehmensbezogene Aspekte
Für so manche Unternehmensübergabe ist die vorhandene Personaldecke entscheidend. Ein potenzieller Käufer eines Unternehmens will sie auf deutlich längere Sicht abgesichert wissen als der aktuelle Geschäftsinhaber. Sofern der Verkäufer hier nicht ausreichend vorgesorgt hat, wird ein möglicher Käufer dies negativ bewerten. Auch mit Blick auf Kunden, die dem Unternehmen wegen unzureichender Personaldecke bei einem Inhaberwechsel verloren gehen könnten, erscheint dies riskant. Der Umfrage zufolge bevorzugen potenzielle Käufer Unternehmen mit mindestens vier Mitarbeitern. Hier spielt wohl zum einen der Hygienefaktor eine Rolle, zum anderen die Inhaberabhängigkeit: Sie ist bei Unternehmen mit weniger als vier Mitarbeitern möglicherweise zu stark, eine Unternehmensübernahme für den Käufer damit zu riskant.

Zusammenfassung
Insgesamt sind in den Umfrageergebnissen drei Herausforderungen der Unternehmensnachfolge zu identifizieren:

1. Wertermittlung und Kaufpreisfindung: Es fehlt an der Vergleichbarkeit der Unternehmen und einer objektiven Unternehmenswertermittlung. Dies führt mitunter zu unterschiedlichen Kaufpreisvorstellungen.

2. Personal: Dass Fachkräfte und oft auch geeignete Nachfolger fehlen, ist ein generelles Problem mit Auswirkungen auf die Nachfolgeregelung. Zwar sind die Kräfte in der Immobilienverwaltung tendenziell gut ausgebildet, aber es gibt zu wenige.

3. Inhaberabhängigkeit: Die Inhaber­abhängigkeit ist bei Unternehmen der deutschen Immobilienwirtschaft wegen der mittelständischen Ausprägung besonders stark. Es sind Dienstleistungsunternehmen, bei denen sich die Kunden mit dem aktuellen geschäftsführenden Gesellschafter, weniger mit dem Unternehmen identifizieren.

So gelingt die Übergabe.
Die Umfrage macht deutlich, dass der Prozess der Unternehmensübergabe im Sinne einer Nachfolgeregelung langwierig und mit einigen Hindernissen verbunden sein kann. Wichtig bei der Übergabe eines Unternehmens ist vor allem eine gute Vorbereitung. In der Regel dauert es bis zu drei Jahre, bis ein passender Käufer für ein Unternehmen gefunden ist. Auch die Übergabe erfordert nochmals Zeit. Angemessen erscheint ein Zeitrahmen von insgesamt etwa fünf Jahren. Dies sollten Verkäufer und Käufer unbedingt berücksichtigen. Des Weiteren sollten alle Beteiligten folgende Punkte beachten:

• An einem Strang ziehen: Es ist frühzeitig abzuklären, ob und inwiefern der Verkäufer noch in die Unternehmenstätigkeit einbezogen werden möchten, bspw. als selbstständiger Berater.

• Sorgen der Mitarbeiter ernst nehmen: Ein Wechsel der Inhaberschaft führt meist zu Unruhe im Unternehmen. Es will gut überlegt sein, wie man den Verkauf an die Belegschaft kommuniziert.

• Finanzierung: Es lohnt sich, bei Finanzierungsfragen mit einem zuverlässigen Partner zusammenzuarbeiten, der über Branchenerfahrung verfügt. Das Finanzierungskonzept sollte der aktuellen Lebenssituation des Verkäufers entsprechen.

• Wertermittlung des Unternehmens: Immobilienverwaltungen nehmen eine Sonderstellung unter den mittelständischen Unternehmen ein. Zur realistischen Wertermittlung sollte ein Partner mit guter Branchenkenntnis hinzugezogen werden.

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