Gerichtlich bestätigt - Der Musterbeschluss des VDIV Deutschland zur hybriden Eigentümerversammlung

Der Musterbeschluss des VDIV Deutschland zur Ermöglichung der hybriden Eigentümerversammlung, also zur digitalen Teilnahme einzelner Eigentümer an der ansonsten in Präsenz stattfindenden Eigentümerversammlung, war Gegenstand richterlicher Überprüfung am Amtsgericht (AG) München, Az. 1292 C 19128/21 WEG. Gerügt worden war im Wesentlichen, dass die Entscheidung, welches Kommunikationsmittel bzw. welche Software dafür eingesetzt werden soll, nicht der Hausverwaltung überlassen werden dürfe, da es sich insoweit um eine unzulässige Delegation handele. Ferner sei im Beschluss nicht geregelt, in welcher Höhe die Eigentümergemeinschaft die Kosten hierfür zu tragen hätte. Auch sei nicht sichergestellt, dass das gewählte Kommunikationsmittel bzw. die Software der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) entspräche.

Kritikpunkt: Umgang mit technischen Störungen
Problematisch sei auch, dass Übertragungsfehler den Fortgang der Eigentümerversammlung nicht hindern sollen, sondern Online-Teilnehmer in einem solchen Fall darauf verwiesen werden, sich von einer vor Ort anwe­senden Person vertreten zu lassen. Übertragungs­fehler, die auf den von der Gemeinschaft angeschaff­ten Kommunikationsmit­teln beruhen, dürften nicht zulasten derjenigen Eigen­tümer gehen, die an der Eigentümerversammlung auf elektronischem Weg teilnehmen.

Was das Gericht klarstellt
Das AG München stellt in der zitierten Entscheidung vom 27. April 2022 klar, dass es originäre Aufgabe des Verwalters ist, für die Organisation und Durchführung der Eigentümerversammlung zu sorgen. Nichts anderes gilt für die Wahl des Kommunikationsmittels bzw. der Software für die hybride Eigentümerversammlung. Diese Auswahl den einzelnen Wohnungseigentümern zu überlassen, wäre, wie vonseiten der Beklagten auch zutreffend vorgetragen, lebensfremd.

Wählt der Verwalter ein Kommunikationsmittel mit verschlüsseltem Zugang aus, wie es sich aus dem Beschluss ergibt, werden auch die Vorschriften der DSGVO eingehalten. Schlussendlich sei darauf hinzuweisen, dass die Online-Teilnahme durch das novellierte Wohnungseigentumsgesetz ja ausdrücklich gestattet wurde.

Die im Musterbeschluss gewählte Kostenregelung mit Verweis auf den Verwaltervertrag sei ebenfalls konkret genug, da sich die Vergütungssätze des Verwalters stets aus dem Verwaltervertrag ergeben, über den die Wohnungseigentümergemeinschaft ja auch beschlossen hat. Die Vergütungssätze sind damit allen Eigentümern bekannt.

Der erklärte Wille des Gesetzgebers
Insbesondere ist aber nicht zu beanstanden, dass ein technischer Fehler in der Sphäre der Gemeinschaft nicht zur Pflicht der Beendigung der Eigentümerversammlung führt. Jede Eigentümerversammlung ist beschlussfähig. Würde ein Übertragungsfehler bzw. eine technische Unterbrechung zwangsläufig auch die Beendigung der Eigentümerversammlung bedeuten, würde dies dem erklärten Willen des Gesetzgebers zuwiderlaufen. Im Übrigen habe jeder Eigentümer die Freiheit zu entscheiden, ob er an einer Eigentümerversammlung auf digitalem Wege teilnimmt. Es steht ihm auch frei, persönlich und vor Ort an der Versammlung teilzunehmen. Damit aber trägt er selbst das Risiko, das die Art der gewählten Teilnahme an der Versammlung birgt.

Diese Entscheidung kann nur als deutliches Signal zur Stärkung der Stellung des Verwalters verstanden werden. Sie tritt insbesondere auch den Bedenken gegenüber der reinen Online-Eigentümerversammlung entgegen, da sie zu Recht bestätigt, dass es geeignete und sichere Wege zur Teilnahme auf digitalem Wege gibt. Insoweit mag auch die von Kritikern gebetsmühlenartig wiederholte Einwendung nicht mehr überzeugen, dass gerade betagte Miteigentümer üblicherweise keinen Zugang zu digitalen Medien hätten. Es ist davon auszugehen, dass es für ältere Personen sicherlich einfacher ist, sich im persönlichen Umfeld Hilfe zur Online-Teilnahme an der Versammlung zu holen, als selbst zum Versammlungsort anzureisen. Zu denken ist hier vor allem an entsprechende Angebote von Mehrgenerationenhäusern und caritativen Einrichtungen.

Viel spricht für reine Online-Versammlungen
Mit der Weiterentwicklung von der hybriden Eigentümerversammlung zur reinen Online-Versammlung geht auch eine Verbesserung der zur Verfügung stehenden digitalen Infrastruktur einher. Die Voraussetzung, die Eigentümerversammlung am Ort der Liegenschaft stattfinden zu lassen, wäre damit obsolet. Sie kann dann im Büro der Verwaltung stattfinden, das in der Regel über bessere Datenleitungen verfügt als in den sonst anzumietenden Nebenräumen von Gaststätten oder in Pfarr- und Bürgerheimen.

Fragen wie die, wer sich mit wem wo und wann trifft, wären für die Wohnungseigentümerversammlung dann endgültig geklärt.