Gerichtsurteile, die man kennen sollte – Die WEG-Abrechnung

Die Highlights unter den BGH-Entscheidungen, wie das Urteil 44/09 zur Darstellung der Instandhaltungsrücklage, werden in Fachpresse und Seminaren deutschlandweit verbreitet. Viele weitere sind nicht nur interessant, als Buchhalter in WEG-Verwaltungen sollte man sie kennen. Denn die Rechtsprechung prägt die Arbeit des Verwalters. Eine Zusammenstellung in Kurzform mit Fundstellen zum Nachlesen:

Umlage von Kabelkosten

Sieht die Gemeinschaftsordnung keinen anderen Maßstab vor, entspricht die Verteilung von Kabelanschlusskosten nach Miteigentumsanteilen auch dann der ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn der Kabelnetzbetreiber diese Kosten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft nach einem anderen Schlüssel bemisst (BGH, 27.09.2007, V ZB 83/07). Gleiches gilt übrigens auch für die Kosten der Verwaltung.

Vorlage der Jahresabrechnung

Auch das reformierte WEG regelt nicht die Fälligkeit des Anspruchs der Wohnungseigentümer zur Aufstellung und Vorlage der Jahresabrechnung. Unter Berücksichtigung der Begründung des BayObLG vom 15.03.1990 ist jedoch übereinstimmend davon auszugehen, dass der Verwalter seine Vorlagepflicht im 1. Halbjahr des Folgejahres zu erfüllen hat.

Maßgabe für Korrektheit

Maßgeblich für die Korrektheit einer Abrechnung ist ihre rechnerische Richtigkeit, nicht die sachliche. Auch vom Verwalter zu Unrecht getätigte Ausgaben aus gemeinschaftlichen Geldmitteln hat er in die Abrechnung einzustellen. Dies gilt sowohl für vereinbarungswidrig getätigte Ausgaben als auch für eigenmächtig – ohne Beschlussfassung – bezüglich des Gemeinschaftseigentums erteilte Aufträge (BGH, 04.03.2011, 5 ZR 156/10).

Aufhebung des Wirtschaftsplans durch Beschluss

Durch den Abrechnungsbeschluss ist der Wirtschaftsplan als Rechtsgrundlage nicht aufgehoben. Es wird nur hinsichtlich der Abrechnungsspitze eine neue Anspruchsgrundlage geschaffen. Diese richtet sich gegen den zum Zeitpunkt der Beschlussfassung eingetragenen Eigentümer (BGH, 30.11.1995, V ZB 16/95).

Altforderungen

Eine Abrechnung darf keine Altforderungen aus früheren Abrechnungen beinhalten, ansonsten ist der Beschluss zumindest teilnichtig (LG Nürnberg-Fürth, 30.11.2009).

Berücksichtigung gesetzlicher Änderungen

Wurde in einer Abrechnung nicht das BGH-Urteil 44/09 zu den Abrechnungsformalien der Rücklagenzuführung beachtet, gibt es für den Verwalter kein Pardon. Sich mit unzulänglicher Darstellung durch die eingesetzte Software zu entschuldigen, hilft nicht bei fehlerhaftem Abrechnungsgenehmigungsbeschluss die gerichtliche Feststellung einer Teilungültigkeit abzuwenden. Es ist Sache des Verwalters, eine rechtsprechungskonforme Abrechnung vorzulegen. Unrichtige EDV-Ausdrucke muss er selbst korrigieren (BGH, 01.04.2011, V ZR 162/10).

Sonderbelastung einzelner Eigentümer

Ein Abrechnungsbeschluss mit Sonderbelastung einzelner Eigentümer ist nur anfechtbar, jedoch nicht nichtig. Der bestandskräftige Abrechnungsbeschluss ist eine eigenständige Anspruchsgrundlage im Hausgeldverfahren (OLG Hamburg, 04.06.2009, 2 Wx 30/08).

Übereinstimmung von Salden

Eine Abrechnung, bei der der Saldo zwischen den tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben mit dem Saldo der Kontostände vom Jahresanfang und Jahres­ende nicht übereinstimmt, ist nicht schlüssig und nachvollziehbar. Sie entspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung (LG Berlin, 19.10.2012, 55 S 346/11 WEG).

Instandhaltungsrücklagen

Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage sind Einnahmen. Sie müssen in der Abrechnung als solche erscheinen. Daran ändert sich auch dann nichts, wenn sie auf dem allgemeinen Konto eingehen und von dort ihrer Zweckbestimmung entsprechend auf ein separates Rücklagenkonto weitergeleitet werden (LG Berlin, 19.10.2012, 55 S 346/11 WEG).

Rücklage-Entnahmen

Ist aus Rücklagen eine Erhaltungsmaßnahme bezahlt worden, stellt diese Entnahme aus der Rücklage in der Abrechnung keine Einnahme dar. Das Geld ist der WEG im Wirtschaftsjahr ja nicht zugeflossen. Sie ist aber auch keine Ausgabe, da der Mittelabfluss nicht durch Vorschusszahlungen der Eigentümer finanziert wurde (AG Düsseldorf, 22.10.2012, 290a C 6117/12).

Teilzahlungen auf Instandhaltungsrücklage

Ein Beschluss, nur teilweise gezahltes Geld zunächst als Beitragsleistung zur Rücklage zu verbuchen (§ 28 Abs. 1 Satz 3 WEG), widerspricht der ordnungsgemäßen Verwaltung (LG Köln, 13.12.2013, 29 S 95/12).

Sonderhonorare für Verwalter

Eine Abrechnung muss nachvollziehbar und verständlich sein. Diesen Anforderungen genügt eine Jahresabrechnung nicht, wenn Sonderhonorare des Verwalters nicht erkennbar ausgewiesen sind. Dies gilt auch dann, wenn den Wohnungseigentümern nach den im Verwaltervertrag getroffenen Vereinbarungen bekannt sein müsste, dass dem Verwalter für verschiedene Tätigkeiten Sonderhonorare zustehen (LG Karlsruhe, 27.07.2010, 11 S 70/09).

WEG-Jahres- vs. Betriebskostenabrechnung

Der Umstand, dass eine wohnungseigentumsrechtliche Jahresabrechnung nicht als mietvertragliche Nebenkostenabrechnung geltend gemacht werden kann, führt zu keinem Schadensersatzanspruch des vermietenden Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft (AG Erfurt, 14.08.2013, 5 C (WEG) 51/12).

Aufschlüsselung von Hausgeldzahlungen

Die Gesamtabrechnung kann eine nähere Aufschlüsselung der im Abrechnungszeitraum eingegangenen Hausgeldzahlungen in Hinblick auf die Abrechnungszeiträume enthalten, für die sie geschuldet waren. Weil die Jahresabrechnung eine reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung darstellt, sind solche Angaben aber nicht zwingend erforderlich (BGH, 11.10.2013, V ZR 271/12).

Periodenfremde Zahlungen

Die Jahresgesamtabrechnung für Wohnungseigentum ist nicht ungültig, wenn eine periodenfremde Zahlung vorliegt, die zwar nicht als Schuld mindernde Einnahme in der Jahreseinzelabrechnung erscheint, jedoch in der erweiterten Bestandsrechnung als Teil der beschlossenen Jahresabrechnung ausgewiesen ist. Erfolgen Zahlungen nach dem maßgeblichen Stichtag, haben diese zwar bei der Ermittlung des Saldos außen vor zu bleiben, führen aber zum Erlöschen der Verbindlichkeit. In der Jahresabrechnung ist grundsätzlich der Gesamtbetrag sämtlicher periodenfremder Zahlungen anzugeben. Eine nähere Aufschlüsselung ist nicht notwendig. Die Erfüllung der Verbindlichkeit eines Eigentümers und die Einstellung dieser Zahlung in die Jahresabrechnung sind zu trennen. Für letztere ist einzig der tatsächliche Zugang auf dem Konto der WEG entscheidend. Die Prüfung der rechnerischen Schlüssigkeit ist allein auf den Anfangs- und Endbestand der Bankkonten der WEG abzustellen (LG München I, 11.04.2013, 36 S 13242/12).

Einnahmen und Kontenabgleich

Die Darstellung der Einnahmen sowie der Kontenabgleich sind ein unverzichtbarer Bestandteil jeder Jahresgesamt- wie auch der Einzelabrechnung für Wohnungseigentum. Die Jahresabrechnung muss aus sich heraus verständlich und nachprüfbar sein: Auf Zusatzinformationen außerhalb der Abrechnung kommt es nicht an (AG Dortmund, 13.04.2012, 514 C 123/11).

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