Geringverdiener bleiben auf der Strecke

Wohnimmobilienkreditrichtlinie – ein Wortungetüm, wie es wohl nur in der
deutschen Bürokratie vorkommen kann. Doch was genau verbirgt sich hinter dem sperrigen Begriff, und inwieweit sind Immobilienverwaltungen davon betroffen?

In DDIVaktuell 03/2016 wurde die Wohnimmobilienkreditrichtlinie unter den aktuellen Meldungen bereits in ihren Grundzügen skizziert. Der Prozess zur Harmonisierung der europäischen Regelungen zu Wohnimmobilienkreditverträgen und deren Vermittlung war nicht, wie oft angenommen, eine direkte Folge der Finanzkrise, sondern begann bereits im Jahr 2003. Damals wurden Wohnimmobilienkredite als Hindernis auf dem Weg zum EU-Binnenmarkt identifiziert. Sicherlich ist jedoch das Platzen der durch Spekulationen aufgeblähten Immobilienblase in den USA, damit einhergehend der Anstieg von Zwangsvollstreckungen und Zahlungsausfällen, der Hauptgrund für die jetzige Ausgestaltung einzelner Normen.

Zugangsvoraussetzungen für Vermittler

Vermittler von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen und von entgeltlichen Finanzierungshilfen benötigen seit dem 21. März 2016 eine Erlaubnis als Immobiliendarlehensvermittler gemäß des neuen § 34 i GewO. Die Erlaubnis wird erteilt, wenn persönliche Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse, eine Berufshaftpflichtversicherung, Sachkunde sowie die Niederlassung und Tätigkeit im Inland nachgewiesen werden können. Weiterhin besteht eine Eintragungspflicht in das bereits bestehende IHK-Register für Versicherungsvermittler, Versicherungsberater und Finanzanlagenvermittler nach § 11 a GewO.

Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge sind demnach gemäß des neu geschaffenen § 491 Abs. 3 BGB Darlehen, die durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert sind oder für den Erwerb oder die Erhaltung des Eigentumsrechts an Grundstücken, an bestehenden oder zu errichtenden Gebäuden oder für den Erwerb oder die Erhaltung von grundstücksgleichen Rechten bestimmt sind.

Nummer 2 bezieht sich dabei vor allem auf Umschuldungskredite, die der Erhaltung der Rechtsposition dienen und nicht, wie es der Wortlaut vermuten lässt, auf Darlehen für Renovierungs-, Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen.
Interessant wird es, wenn es um die Kreditwürdigkeitsprüfung der Banken geht, die durch die neuen Regelungen in der Praxis verschärft wird. Dabei ist zwar auch von Interesse, was in die Regelung des neuen § 505b Abs. 2 BGB Eingang gefunden hat, relevanter ist jedoch was nicht aufgenommen wurde.

Hürden für den Wohnungskauf

Der neu geschaffene § 505b BGB definiert die Grundlagen für die Kreditwürdigkeitsprüfung bei der Vergabe von Verbraucherdarlehensverträgen. Absatz 2 spezifiziert dabei die Anforderungen für Wohnimmobilienkredite. Der Schwerpunkt der Kreditwürdigkeitsprüfung liegt demnach auf der Fähigkeit des Kreditnehmers, seinen Verpflichtungen aus dem Kreditvertrag nachzukommen – also ob er die Raten begleichen kann. Natürlich mussten Banken dies bisher auch immer in ihre Überlegungen und Prüfungen einbeziehen. Die Festschreibung im Gesetzestext bringt jedoch eine neue Qualität mit sich. So fürchten viele Banken, bei einem Zahlungsausfall nun selbst haften zu müssen, und werden wahrscheinlich vorsichtiger mit der Kreditvergabe umgehen. Für beispielsweise junge Familien könnte es damit schwieriger werden, einen Wohnimmobilienkredit zu erhalten.

Intention dieser Norm ist es, eine Immobilien-Blase, wie sie 2007 die Finanzkrise auslöste, zu vermeiden. Unabhängig davon schlug der Ausschuss für Finanzstabilität im Juni 2015 vor, bei Verwerfungen am Finanzmarkt eine Obergrenze für das Kreditvolumen-Marktwert-Verhältnis zur Wahrung der Stabilität einzuführen. Dabei wurde ausdrücklich dargestellt, dass am deutschen Wohnungsmarkt aktuell keine Entwicklungen vorlägen, die eine solche Regulierung rechtfertigen würden. Die Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie wirkt daher in Deutschland präventiv, führt aber in der Praxis schlichtweg dazu, dass selbstgenutztes Wohneigentum als Altersvorsorge vor allem für untere Einkommensschichten schwieriger zu realisieren ist, da die Bank sich nunmehr bei der Kreditvergabe auf die laufende Erfüllung des Vertrages fokussieren muss. Der Wert des belasteten Grundstücks oder der Wohnung, der oft über dem Wert des Kredits liegt, ist somit nur von geringem Interesse. Insbesondere vor dem Hintergrund, dass der Neubau von selbstgenutztem Wohneigentum durch untere Einkommensschichten eine Lösung für die aktuelle Unterversorgung mit bezahlbarem Wohnraum darstellt, erschwert diese Vernachlässigung des Wohnungs-, Gebäude- oder Grundstückswertes eine spürbare Entlastung des Wohnungsmarktes.

Hürden auch bei der Sanierung

Die Vorgaben für die Kreditwürdigkeitsprüfung beschränken sich indes nicht nur auf Kredite für den Kauf von Wohn­immobilien, sondern insgesamt auf alle Kredite, die durch eine Eintragung in das Grundbuch besichert sind, wozu auch KfW-Kredite gehören. Für Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer sind dies in der Regel auch Kredite für Sanierung, Renovierung und altersgerechten Umbau des Sondereigentums. Besonders betroffen sind dabei Rentner mit geringen laufenden Einnahmen, die so faktisch ihre Kreditwürdigkeit verlieren, obwohl sie in einer wertvollen Wohnung oder Immobilie wohnen.

Dabei ist die Heilung dieses Dilemmas in der ursprünglichen EU-Richtlinie explizit vorgesehen. Österreich macht‘s vor: Bei der Umsetzung der Richtlinie in österreichisches Recht wurde ein zusätzlicher Passus aufgenommen, der für Ausbau- und Renovierungsmaßnahmen eine Ausnahme von der Fokussierung auf die laufende Vertragserfüllung vorsieht. In Renovierungsfällen kann somit der Wert oder der zukünftige Wert des Grundstücks, des Gebäudes oder der Eigentumswohnung ein ausschlaggebender Punkt für die Kreditvergabe sein.

Geringe Auswirkungen für die WEG-Verwaltung

Auf die Arbeit von WEG-Verwaltungen haben die neuen Vorgaben indes nur wenig Einfluss, da sich die für sie relevanten Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen auf das Gemeinschaftseigentum von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) beziehen. Aufgrund der heterogenen Eigentümerstruktur werden Kredite an WEG in der Praxis regelmäßig nicht grundbuchrechtlich besichert, womit sie in der Regel nicht unter die Definition des Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrages gemäß § 491 Abs. 3 BGB fallen. Energetische Sanierungen oder altersgerechte Umbaumaßnahmen des Gemeinschaftseigentums sind somit auch in Zukunft für WEG – gleich welchen Einkommens der einzelnen Mitglieder – zu realisieren.

Unkomplizierte Einführung der Zugangsvoraussetzungen

Gleichwohl überrascht es, wie unkompliziert die Einführung der Zugangsvoraussetzungen vonstattenging. Sicherlich gibt es bei der Umsetzung einer EU-Richtlinie wenig Spielraum für Anpassungen, dennoch ist auch die Einführung der Zugangsvoraussetzungen für die Immobiliardarlehensvermittlung ein Eingriff in die Gewerbeordnung und mit bürokratischen Pflichten und Kosten verbunden. Dass für die Vermittlung von Finanzanlagen, Versicherungen und Wohnimmobilienkrediten Berufszulassungsvoraussetzungen bestehen, die langfristige treuhänderische Verwaltung und Werterhaltung enormer Immobilienvermögen jedoch bislang ohne nachgewiesene Qualifikation durchführbar ist, ist insbesondere aus verbraucherschutzrechtlicher Sicht unbefriedigend. Die Umsetzung des seit Juli 2015 vorliegenden Referentenentwurfs zur Einführung von Zugangsvoraussetzungen für WEG- und Miet-Verwalter ist somit dringend geboten.

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