Gewusst wie - Wann und wie die Umsetzung energetischer Maßnahmen zu Steuerermäßigungen nach § 35c EStG führt.

Der Schutz des Klimas ist global eine große Herausforderung, die auch den Immobiliensektor betrifft: Wer energetisch saniert, leistet einen wertvollen Beitrag – und kann dies unter Umständen steuerlich geltend machen. Dazu wurde unter anderem das „Gesetz zur Umsetzung des Klimaschutzprogramms 2030 im Steuerrecht“ vom 21. Dezember 2019 erlassen und in diesem Zuge mit Wirkung ab 2020 die Neuregelung des § 35c Einkommensteuergesetz (EStG) eingeführt. Nach Ansicht der Finanzverwaltung ergeben sich daraus allerdings auch Mitwirkungspflichten der Immobilienverwaltungen.

Überblick über die ­Steuerermäßigung
§ 35c EStG gewährt auf Antrag eine Steuerermäßigung, wenn Aufwendungen für energetische Maßnahmen an einem zu eigenen Wohnzwecken genutzten eigenen Gebäude, das sich in Deutschland, in der Europäischen Union oder im Europäischen Wirtschaftsraum (EWR) befindet, geltend gemacht werden. Der Begriff Gebäude umfasst dabei unter anderem auch Eigentumswohnungen. Je sieben Prozent der Aufwendungen des Steuerpflichtigen, höchstens jedoch 14.000 Euro, können im Kalenderjahr des Abschlusses der energetischen Maßnahme und im nächsten Kalenderjahr von der tariflichen Einkommensteuer abgesetzt werden. Im übernächsten Kalenderjahr können sechs Prozent der Aufwendungen des Steuerpflichtigen, höchstens jedoch 12 .000 Euro für das begünstigte Objekt von der tariflichen Einkommensteuer abgesetzt werden. Damit führt die Regelung zu einer maximal möglichen tatsächlichen Entlastung in Bezug auf die Einkommensteuer von 40.000 Euro.

In Anspruch genommen werden kann die Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen, deren Umsetzung nach dem 31. Dezember 2019 begonnen wurden und die bis zum 1. Januar 2030 abgeschlossen sind. Allerdings müssen die folgenden Voraussetzungen erfüllt sein:

Anforderungen an das Gebäude und die energetischen Maßnahmen
Zunächst muss das Objekt älter als zehn Jahre sein, maßgeblich ist der Beginn der Herstellung. Als energetische Maßnahmen im Sinne des § 35c EStG sind anzusehen:

• Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen, Geschossdecken,

• Erneuerung der Fenster oder Außentüren, Erneuerung oder Einbau einer Lüftungsanlage, Erneuerung der Heizungsanlage, Einbau von digitalen Systemen zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung und

• Optimierung bestehender Heizungsanlagen, sofern diese älter als zwei Jahre sind.

Die energetischen Maßnahmen müssen von einem Fachunternehmen ausgeführt werden. Eine detaillierte Beschreibung der energetischen Maßnahmen und der Anforderungen an die ausführenden Fachunternehmen findet sich in der Energetische Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (ESanMV) vom 2. Januar 2020. Die Aufwendungen sowie die Erfüllung weiterer Voraussetzungen des § 35c EStG müssen durch eine nach amtlichem Muster erstellte Bescheinigung des ausführenden Fachunternehmens nachgewiesen werden.

Nutzung zu eigenen­ ­Wohnzwecken
Die Steuerermäßigung kann nur in Anspruch genommen werden, wenn der Steuerpflichtige das Gebäude im jeweiligen Kalenderjahr ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Werden Teile einer zu eigenen Wohnzwecken genutzten Wohnung anderen Personen unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen, führt dies aber nicht zur Versagung der Steuerermäßigung.

Keine anderweitige Geltend­machung der Aufwendungen
Die steuerlich geltend zu machenden Aufwendungen dürfen nicht als Betriebsausgaben, Werbungskosten, Sonderausgaben oder außergewöhnliche Belastungen berücksichtigt worden sein. Zudem darf keine Steuerbegünstigung nach § 10f EStG (Steuerbegünstigung für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmale und Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen) oder eine Steuerermäßigung nach § 35a EStG (Steuerermäßigung bei Aufwendungen für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen) in Anspruch genommen werden. Öffentlich geförderte Maßnahmen, für die zinsverbilligte Darlehen oder steuerfreie Zuschüsse in Anspruch genommen werden, führen zum Ausschluss der Steuerermäßigung.

Rechnungsstellung und Zahlung
Der Steuerpflichtige muss für die Aufwendungen eine Rechnung erhalten haben, die die förderfähigen energetischen Maßnahmen, die Arbeitsleistung des Fachunternehmens und die Adresse des begünstigten Objekts ausweisen. Sie muss in deutscher Sprache ausgefertigt und die Zahlung auf das Konto des Erbringers der Leistung erfolgt sein.

Mitwirkung der ­Immobilienverwaltung
Für den Fall, dass das Eigentum am begünstigten Objekt mehreren Personen zusteht, sieht das Gesetz vor, dass die Steuerermäßigungen insgesamt nur einmal in Anspruch genommen werden dürfen. Somit müssen die Beteiligten die (Höchst-)Beträge ggf. untereinander aufteilen. Auf Verwaltungen von Eigentümergemeinschaften kommt es dann zu, getätigte Aufwendungen anteilig zu dokumentieren, um die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der Steuerermäßigung nach § 35c EStG zu erfüllen.

Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hat für die Anwendung des § 35c EStG durch die Finanzverwaltung das Schreiben vom 14. Januar 2021 erlassen (BStBl. 2021 I S. 103). Demnach sind Aufwendungen berücksichtigungsfähig, die das Sondereigentum und das gemeinschaftliche Eigentum betreffen. Die steuerliche Berücksichtigung von Aufwendungen für energetische Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum soll entsprechend der Miteigentumsanteile erfolgen. Als Nachweis kann auch eine Bescheinigung des Verwalters über den Anteil des jeweiligen Wohnungseigentümers an den begünstigten Aufwendungen herangezogen werden.

Zieht man diese Möglichkeit in Betracht, ist zu beachten, dass nach dem BMF-
Schreiben vom 31. März 2020 (BStBl. 2020 I S. 484) in Wohnungseigentümergemeinschaften grundsätzlich für jede Eigentumswohnung eine nach amtlichem Muster erstellte Einzelbescheinigung des ausführenden Fachunternehmens vorzulegen ist. Auf die Einzelbescheinigungen kann verzichtet werden, wenn Sanierungsaufwendungen entweder das Gebäude insgesamt betreffen oder sich eindeutig dem Sondereigentum einzelner Wohnungen zuordnen lassen. Ist ein Verwalter bestellt, ist dieser dem BMF-Schreiben zufolge als Auftraggeber zu adressieren. Dann reicht es auch aus, wenn die Verwaltung die auf das Miteigentum entfallenden Aufwendungen nach Miteigentumsanteilen den einzelnen Eigentümern zuordnet. Dazu bedarf es einer Abschrift der Bescheinigung des ausführenden Fachunternehmens für jeden Eigentümer – mit dem Vermerk, wie sich die Kosten für das Gesamtgebäude und das Sondereigentum auf ihn verteilen.

FAZIT
Die Möglichkeit, die Umsetzung energetischer Maßnahmen an zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden nach § 35c EStG steuerlich geltend zu machen, stellt für Eigentümer einen Anreiz dar, im Sinne des Klimaschutzes aktiv zu werden. Immobilienverwaltungen sollten bei der Begleitung entsprechender Maßnahmen im Blick behalten, welche Pflichten auf sie nach Ansicht der Finanzverwaltung ­zukommen.

Dieser Beitrag stellt keine Rechts- und keine steuerliche Beratung dar. Es handelt sich nicht um eine abschließende und vollständige Darstellung und ersetzt daher keine Beratung im Einzelfall. Eine Haftung des Verfassers oder der Intaria AG für den Inhalt dieses Beitrags wird daher nicht übernommen.

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