Gilt die Zustimmung des Verwalters auch nach Ende seiner Bestellung?

Das Grundbuchamt hatte die Umschreibung des Eigentums an einer verkauften Wohnung verweigert, weil laut Bestandsverzeichnis des Grundbuchs die Veräußerung nur mit Zustimmung des Wohnungseigentumsverwalters erfolgen konnte. Der Notar hatte eine Verwalterzustimmung vorgelegt, die nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags von der damals noch bestellten Verwalterin erklärt worden war. Ihre Bestellung hatte gut zwei Wochen nach der Zustimmung geendet und bestand daher nicht mehr, als der Umschreibungsantrag beim Grundbuchamt gestellt worden war. Das Grundbuchamt hatte einen Nachweis über die Verlängerung der Bestellung oder die Zustimmung des gegenwärtig bestellten Verwalters gefordert.

Die Meinung des Gerichts:

Der BGH sah die erforderliche Verwalterzustimmung als erbracht an, weil die Verwalterin zum Zeitpunkt der Erklärung der Zustimmung noch bestellt war. Es ist nicht erforderlich, dass der gleiche Verwalter noch bestellt ist, wenn das dingliche Rechtsgeschäft bindend wird, sprich die Auflassung notariell beurkundet und der Eintragungsantrag beim Grundbuchamt gestellt wurde. Die Zustimmung des Verwalters wirkt fort, weil sie eine Entscheidung ersetzt, die von den Wohnungseigentümern mit Ausnahme des Veräußerers der Wohnung durch Beschluss zu treffen wäre, wäre sie nicht auf den Verwalter übertragen worden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft könnte diese Entscheidung durch Mehrheitsbeschluss wieder an sich ziehen und selbst treffen. Der Beschluss wäre auch für Sonderrechtsnachfolger bindend und vom Grundbuchamt zu beachten. Das gilt auch für die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung, diese ist dauerhaft bindend.

Dokumentation: BGH, Beschluss vom 11. 10. 2012 – V ZB 2/12, Entscheidungsabdruck in NJW Heft 5 vom 31. 1. 2013.

Ratschlag für den Verwalter:

Der Verwalter kann und muss, solange er bestellt ist, die ihm übertragene Entscheidung über die Zustimmung zum Kauf einer Wohnung durch einen Interessenten treffen. Die Entscheidung ist auch nach Ende der Bestellung des Verwalters bindend. Nicht entschieden ist, ob sie durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer oder durch den neuen Verwalter widerrufen werden kann.

Foto: © Peshkova / Shutterstock.com