Harmonisierung mit dem WEG? Die neue Betriebskostenabrechnung in der Sondereigentumsverwaltung

Vermietende Sonder- oder Teileigentümer sind in einer rechtlich schwierigen Situation. Die Rechte und Pflichten, die sie gegenüber den anderen Eigentümern bzw. dem Verband erfüllen oder einfordern können, sind nicht immer identisch mit den Rechten und Pflichten gegenüber ihren Mietern. Denen ist es erst einmal egal, was in der Teilungserklärung steht oder was die Eigentümer vereinbart oder beschlossen haben. Für sie ist allein der Inhalt ihres Mietvertrages ausschlaggebend. Zumindest in Teilaspekten sorgt das am 1. Dezember 2020 in Kraft getretene Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) für Abhilfe, z. B. in dem besonders konfliktträchtigen Bereich der Umlage und der Abrechnung von Betriebskosten.

Worum geht es?
Grundsätzlich können Vermieter und Mieter den Umlagemaßstab frei festlegen. Dabei wurde es bisher schon für zulässig gehalten, auch den Maßstab „Miteigentumsanteile“ (MEA) zu vereinbaren (BGH, Urteil vom 19.11.2008, Az. VIII ZR 295/07). Steht im Vertrag nichts zum Umlageschlüssel, galt bisher nach § 556a Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) der Wohnflächenmaßstab.

Vermietende Eigentümer können also bei Abschluss des Mietvertrages für einen Gleichlauf der Abrechnungsmaßstäbe sorgen. Tun sie das nicht, haben sie ein Problem. Schwierig wurde es bisher auch, wenn sich der Umlageschlüssel der Eigentümergemeinschaft im Laufe der Zeit änderte. Denn das schlug grundsätzlich nur dann auf den Mietvertrag durch, wenn von einem verbrauchsunabhängigen auf einen verbrauchsabhängigen Maßstab gewechselt wurde, z. B. vom Maßstab MEA zu Verbrauch. In diesem Fall gestattete § 556a Abs. 1 BGB Vermietern die einseitige Umstellung. Ansonsten waren sie fortan gezwungen, aus der Jahresabrechnung eine eigene Mieterabrechnung zu entwickeln, was sie vor allem dann vor Probleme stellte, wenn der Flächenmaßstab galt. Denn die Flächen der anderen Eigentumswohnungen in der Anlage sind den Miteigentümern nicht unbedingt bekannt. Zudem kann diese Praxis dazu führen, dass Vermieter von ihren Mietern höhere Kosten erstattet bekommen, als sie selbst an den Verband der Eigentümer gezahlt haben – ein dem Betriebskostenbegriff des BGB eigentlich fremdes Ergebnis.

Abhilfe soll seit dem 1. Dezember 2020 der neue § 556 Abs. 3 BGB schaffen. Danach gilt – immer unter der Voraussetzung, dass im Mietvertrag nichts Abweichendes vereinbart ist – zwischen den Mietvertragsparteien immer der „jeweils“ zwischen den Wohnungseigentümern geltende Maßstab.

Was bedeutet das?
Nehmen wir an, im Mietvertrag sind die Betriebskosten nach Fläche umzulegen, innerhalb der Eigentümergemeinschaft jedoch nach Miteigentumsanteilen. Nach bisherigem Recht konnte der Vermieter seine Mieterabrechnung nicht einfach aus der WEG-Jahresabrechnung übernehmen. Er musste seine eigene Abrechnung mit dem Flächenmaßstab erstellen. Die Flächen aller anderen Wohnungen oder Teileigentums­einheiten musste er sich irgendwie beschaffen. Seit 1. Dezember 2020 würde der MEA-Maßstab automatisch auch im Mietverhältnis gelten, und zwar schon für die Abrechnung 2019, falls diese noch nicht erstellt wäre. Das Gleiche gilt, wenn die Eigentümergemeinschaft künftig einen anderen Maßstab beschließt: Auch den hätte der vermietende Eigentümer in „seinem“ Mietverhältnis anzuwenden. Der Vermieter müsste den Mieter auch nicht extra auf den geänderten Maßstab hinweisen. Denn der gilt ja nun per Gesetz.

Allerdings gibt es zwei Ausnahmen: Erstens darf im Mietvertrag nichts anderes vereinbart sein. Wer also eines der Vertragsmuster des VDIV NRW verwendet, ist auf der sicheren Seite. Zweitens gilt der von der Eigentümergemeinschaft vereinbarte Maßstab ausnahmsweise dann nicht, wenn er „billigem Ermessen“ widersprechen würde. Denn einen solchen Maßstab sollen die Eigentümer auch künftig nicht zulasten von Mietern beschließen können. Würden die Eigentümer also z. B. die künftige Umlage der Wasserkosten nach Anzahl der Wohnungen beschließen, wäre dieser Maßstab im Mietverhältnis nicht anzuwenden, weil er nicht billigem Ermessen entspricht.

Der neue § 556a Abs. 3 BGB selbst sieht keine Änderungsfrist vor. Er bestimmt nur, dass der „jeweils geltende“ Maßstab auch im Mietverhältnis anzuwenden ist. Das wird man dahingehend verstehen müssen, dass der Maßstab der Eigentümergemeinschaft grundsätzlich für die gleichen Abrechnungszeiträume anwendbar ist wie innerhalb der WEG-Jahresabrechnung. Denn nur so wird letztlich der Zweck des Gesetzes erreicht, der nach Ansicht des Gesetzgebers darin liegen soll, „unnötige Friktionen zwischen Wohnungseigentums- und Mietrecht“ abzubauen und die Vorgaben zur Betriebskostenabrechnung zu harmonisieren. Nach diesem Verständnis wird die Erstellung der Mieterabrechnung tatsächlich vereinfacht: Vermieter wenden einfach den Schlüssel an, der für die jeweilige Abrechnungsposition innerhalb der Eigentümergemeinschaft anzuwendende ist, ohne eventuelle Änderungen dem Mieter vorher mitteilen zu müssen.

Die Tücken im Detail
Was soll z. B. gelten, wenn die Eigentümergemeinschaft tatsächlich rückwirkend für abgelaufene Abrechnungszeiträume den Umlagemaßstab ändert? Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes (BGH) wäre ein solcher Beschluss nicht nichtig, sondern nur anfechtbar. Mangels Anfechtung würde er in Bestandskraft erwachsen und wäre anzuwenden – nach dem neuen § 556a Abs. 3 BGB auch im Mietverhältnis. Das könnte dazu führen, dass Vermieter theoretisch auch jetzt noch alte Abrechnungen ändern müssten, obwohl sie längst erstellt und sogar ausgeglichen sind.

Fazit
Das neue Recht sorgt tatsächlich in einem Teilbereich für einen Gleichlauf zwischen Wohnungseigentumsgesetz und Mietrecht und damit für Vereinfachung. Es schafft aber auch neue Pro­bleme, die die Abrechnungspraxis in den nächsten Jahren beschäftigen werden. Es bleibt also spannend.

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