Heizkostenabrechnung im Wohnungseigentum

Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Auf der Eigentümerversammlung wurde die Abrechnung für das Wirtschaftsjahr 2008 durch Mehrheitsbeschluss genehmigt. Bei den Heiz- und Warmwasserkosten wurden alle Zahlungen aufgenommen, die im Jahr 2008 an den Energieversorger geleistet wurden, nicht nur die Kosten für die tatsächlich bezogene Fernwärmeenergie. Die Kläger beantragten daraufhin, die Beschlüsse für ungültig zu erklären, soweit die Gesamt- und Einzelabrechnungen für die Heiz- und Warmwasserkosten genehmigt wurden.

Die Meinung des Gerichts

Der BGH hat der Anfechtung schlussendlich nicht stattgegeben. In die Jahresgesamtabrechnung sind alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen, aufzunehmen. Für die Verteilung in den Einzelabrechnungen sind dagegen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Der Unterschiedsbetrag ist in der Abrechnung verständlich zu erläutern. Darüber hinaus muss die Abrechnung den Vorgaben der HeizkostenVO entsprechen.

Die Regelungen der Heizkostenverordnung gelten für die Wohnungseigentümergemeinschaft unmittelbar, einer Vereinbarung oder eines Beschlusses über ihre Geltung bedarf es nicht. Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss allerdings eine Regelung der Frage herbeiführen, wie die Wohnungseigentümergemeinschaft die gesetzlich vorgeschriebene verbrauchsabhängige Abrechnung vornehmen will, insbesondere welchen der möglichen Verteilungsmaßstäbe sie wählen will. Nur insoweit bedarf es für eine Abrechnung auf der Grundlage der Heizkostenverordnung einer Regelung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Ein Verstoß dagegen betrifft jedoch nur die Einzelabrechnung. Die Heizkostenverordnung schreibt eine verbrauchsabhängige Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten vor. Dem wird die Ermittlung der Kosten nach dem Zufluss-Abflussprinzip nicht gerecht. Den Vorgaben der Heizkostenverordnung wird dann entsprochen, wenn in den Einzelabrechnungen eine verbrauchsabhängige Abrechnung vorgenommen wird.

In der Gesamtabrechnung ist nach der Meinung des Gerichts am Einnahmen-Ausgaben-Prinzip festzuhalten. Die Heizkostenverordnung erfordert keine Abweichung, da die dort vorgeschriebene verbrauchsabhängige Verteilung lediglich die Einzelabrechnungen betrifft. In der Gesamtabrechnung müssen alle tatsächlichen Zahlungsflüsse, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen, eingestellt werden. Dass insoweit dann keine Deckungsgleichheit zwischen Einzel- und Gesamtabrechnung mehr besteht, ist durch die unterschiedlichen Zielrichtungen begründet. Die Gesamtabrechnung dient der Kontrolle des Verwalters, die Einzelabrechnungen dienen hingegen der Kostenverteilung im Innenverhältnis der Wohnungseigen­tümer. Die Gesamtabrechnung genügt den Anforderungen der ordnungsgemäßen Verwaltung nur, wenn alle im betreffenden Wirtschaftsjahr tatsächlich erzielten Einnahmen und erfolgten Ausgaben eingestellt werden. Die Darstellung der tatsächlichen Geldflüsse ermöglicht durch einen Abgleich mit den Gesamtkontoständen ohne Weiteres die Überprüfung der Richtigkeit der Rechnung. Die Differenz ist jedoch in der Abrechnung aus Gründen der Übersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit zu erläutern.

Dokumentation

Rechtsquelle: BGH, Urteil vom 17.02.2012 – V ZR 251/10 = NZM 2012, 344.

Ratschlag für den Verwalter

In die Jahresgesamtabrechnung sind alle im Abrechnungszeitraums geleisteten Zahlungen aufzunehmen, die im Zusammenhang mit Brennstoff stehen. Eines Beschlusses über die Geltung der Heizkostenverordnung bedarf es nicht. Bezüglich der Einzelabrechnungen ist jedoch eine verbrauchsabhängige Verteilung maßgeblich. Hierzu muss durch die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Regelung herbeigeführt werden, wie die Wohnungseigentümer die verbrauchsabhängige Abrechnung vornehmen wollen. Der Verwalter muss daher einen Beschluss oder eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer bezüglich des Verteilungsmaßstabes der Heizkosten in den Einzelabrechnungen herbeiführen.

Der Umstand, dass sich insoweit ausnahmsweise die Einzelabrechnung nicht unmittelbar aus der Gesamtabrechnung herleitet, ist hinzunehmen, sofern die in der Einzelabrechnung enthaltene Abweichung deutlich ersichtlich ist und mit einer verständlichen Erläuterung versehen wird. An welcher konkreten Stelle in der Gesamt- oder in der Einzelabrechnung diese Erläuterung erfolgt, bleibt dem Verwalter überlassen. Die Darstellung muss jedoch verständlich und nachvollziehbar sein.

Hinsichtlich der Umlage der verausgabten Gelder für die angeschafften, aber noch nicht verbrauchten Brennstoffe, enthält die Heizkostenverordnung keine Regelung. Diese Kosten sind daher zunächst nach dem allgemeinen, in § 16 Abs. 2 WEG bestimmten oder nach einem ansonsten vereinbarten Kostenschlüssel zu verteilen.

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