Heizungstausch und energetische Einzelmaßnahmen - das sind die aktuellen Förderbedingungen.

In den kommenden Jahren werden in immer mehr Bestandsgebäuden bestehende Heizungs­anlagen durch zukunftsfähige ersetzt werden müssen, die langfristig den Vorgaben des neuen Gebäudeenergiegesetzes (GEG) entsprechen. Nach unzähligen Änderungen sind im Januar 2024 neue Förder­bedingungen in Kraft getreten. Was gilt nach der neuen Richtlinie „Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM)“?

Die Förderrichtlinie zielt darauf ab, Anreize für In­vestitionen in Einzelmaßnahmen zu schaffen, mit denen Gebäude energieeffizienter werden, also weniger Energie verbrauchen und weniger CO2 ausstoßen. Eine Effizienz-haus-Stufe muss dabei nicht erreicht werden, aber es gibt auch keinen Anspruch auf Förderung. Das Bundes­ministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) verweist auf den Vorbehalt der Verfügbarkeit der ver­anschlagten Haushaltsmittel. Aufgrund der Haushaltskrise wurden vorgesehene Verbesserungen der Förderlandschaft teils wieder zurückgenommen. Der Klimageschwindigkeits-Bonus beispielsweise bleibt Selbstnutzern vorbehalten. Das macht die Sache für Immobilienverwaltungen nicht gerade einfach, wenn in einer Gemeinschaft der Wohnungs­eigentümer (GdWE) einige „Early Birds“ einen Antrag auf den Speed-Bonus stellen können und andere nicht. Hier verkennt der Gesetzgeber, dass die Wärmewende auch für Mehrfamilienhäuser mitgedacht werden muss.

Wer ist antragsberechtigt?

Jeder Eigentümer einer Immobilie, auch von vermieteten Wohnungen, kann sich anerkannte Einzelmaßnahmen fördern lassen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein Eigentümer die Antragstellung auf einen Nicht-Eigentümer übertragen, den Antrag also von diesem stellen lassen. Dabei muss gewährleistet sein, dass der Eigentümer antragsberechtigt ist und vor der Antragstellung über die Inanspruchnahme der Förderung sowie deren maximale Höhe informiert wurde. Der Eigentümer muss die Einhaltung der ihn betreffenden Verpflichtungen gegenüber dem Antragsteller bestätigen. Dies ist dann relevant, wenn etwa eine Immobilienverwaltung die Umsetzung der Maßnahmen organisiert und begleitet.

Heizungstausch: So viel Zuschuss gibt es.

Werden Anlagen gefördert, muss sichergestellt sein, dass diese mindestens zehn Jahre genutzt werden. Bei einem Verkauf der Wohneinheit oder des gesamten Gebäudes innerhalb dieses Zeitraums ist der Erwerber auf die Förderung, die Nutzungspflicht und das Verschlechterungsverbot für die energetische Qualität des Gebäudes nach §§ 46 und 57 GEG hinzuweisen. Die Pflichten müssen auf den Käufer übertragen werden. Vermietende Eigentümer dürfen die Kosten eines Heizungstauschs, die ihnen durch die Förderung ersetzt wurden, nicht auf die Miete umlegen.

Grundförderung: 30 Prozent für alle Wohn- und Nichtwohngebäude für alle Antragstellergruppen
Effizienzbonus: Für Wärmepumpen, die Wasser, Erdreich oder Abwasser als Energiequelle nutzen oder ein natürliches Kältemittel einsetzen, ist ein zusätzlicher Effizienz-Bonus von fünf Prozent erhältlich; für Biomasse-Heizungen wird ein Zuschlag von 2.500 Euro gewährt, wenn sie den Staub-Emissionsgrenzwert von max. 2,5 Milligramm/Kubikmeter einhalten.

Boni für selbstnutzende Eigentümer

Der sogenannte Klimageschwindigkeits-Bonus ist nur selbstnutzenden Eigentümern vorbehalten: Wer bis zum Jahr 2028 seine fossile Heizung (auch Nachtspeicher-heizungen und über 20 Jahre alte Biomasse-Heizungen) austauscht, erhält eine zusätzliche Förderung in Höhe von 20 Prozent der Kosten. Nach 2028 wird der Klima-geschwindigkeits-Bonus alle zwei Jahre um jeweils drei Prozent abgesenkt, ab 1. Januar 2029 zunächst also auf 17 Prozent. Für Biomasse-Heizungen wird der Klimageschwindigkeits-Bonus nur gewährt, wenn sie mit einer Wärmepumpe, einer Solarthermie- oder einer Photovoltaik-Anlage gekoppelt sind. Diese zweite Anlagenkomponente muss so dimensioniert sein, dass sie auch die Trinkwassererwärmung zum Großteil übernehmen kann.

Selbstnutzende Eigentümerinnen und Eigentümer mit einem zu versteuerndem Haushaltseinkommen von bis zu 40.000 Euro pro Jahr können einen Einkommens-Bonus von weiteren 30 Prozent erhalten. Die Zuschüsse und Boni sind kumulierbar, dürfen aber den maximalen Fördersatz von 70 Prozent nicht überschreiten.

Deckelung der förderfähigen Kosten

Die maximal förderfähigen Ausgaben für den Heizungs­tausch sind auf 30.000 Euro für ein Einfamilienhaus gedeckelt, in Mehrparteienhäusern wie folgt:

• für die erste Wohneinheit: 30.000 Euro
• jeweils 15.000 Euro für die zweite bis sechste Wohneinheit
• jeweils 8.000 Euro ab der siebten Wohneinheit
• In Nichtwohngebäuden gelten Grenzen für die förderfähigen Ausgaben nach Quadratmeterzahl.

Problematisch und hoch kompliziert für Eigentümer sowie Immobilienverwalter wird es, wenn sich eine Maßnahme nicht auf das gesamte Gebäude bezieht, sondern nur auf einzelne Einheiten. Das Gesetz nennt als Beispiel hierfür Etagenheizungen, die typischerweise zum Sondereigentum gehören. In diesen Fällen sind zunächst die oben dargestellten gestaffelten Förderhöchstbeträge einzuhalten, wobei der Höchstbetrag sich zu gleichen Teilen auf alle Einheiten im Gebäude verteilt. Will ein Eigentümer ermitteln, welche Förderung ihm zusteht, benötigt er zumindest Informationen, welche Maßnahmen an den Etagenheizungen in anderen Wohnungen schon durchgeführt wurden. Dies korrespondiert mit der Verpflichtung aller Eigentümer, signifikante Änderungen an ihrer Heizungsanlage ihrer Verwaltung zu melden, da nur so realistisch im Blick zu behalten ist, die wievielte Anlage nach der gestaffelten Förderung nun eigentlich eingebaut wird. Für Immobilienverwaltungen empfiehlt es sich, Eigentümer frühzeitig auf diese Vorgaben und ihre Informationspflichten beim Austausch von Etagenheizungen hinzuweisen.

Einzelmaßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz

Gefördert werden auch weiterhin einzelne Maßnahmen, die die Energieeffizienz eines Gebäudes verbessern, z. B. die (zusätzliche) Dämmung der Gebäudehülle sowie der Geschossdecken, der Einbau einer Wärmerückgewinnungs-anlage, die Optimierung der Heizungsanlage oder der Austausch von Fenstern oder Außentüren – und zwar wie folgt:

• genereller Zuschuss von 15 Prozent der Kosten pro Maßnahme
• weitere fünf Prozent bei für die Maßnahme vorliegendem individuellem Sanierungsfahrplan (iSFP)
• Maßnahmen zur Emissionsminderung von Biomasse-Anlagen mit mindestens vier Kilowatt: Zuschuss in Höhe von 50 Prozent (neu).
• Energetische und akustische Fachplanung und Baubegleitung: Zuschuss von 50 Prozent. Für Ein- und Zweifamilienhäuser liegt die Förderhöchstgrenze bei 5.000 Euro, für Mehrfamilienhäuser bei 2.000 Euro je Wohneinheit, maximal jedoch bei 20.000 Euro. Dies gilt auch für Wohnungseigentümer-gemeinschaften.

Die ursprünglich für 2024 sowie 2025 geplanten Kon-juktur-Boni für Einzelmaßnahmen wurden aufgrund der Haushaltskrise gestrichen, sodass sich die neuen Bedingungen hier nicht sehr stark von den alten unter­scheiden.

Ergänzung um zinsvergünstigte KfW-Darlehen

Neben der Förderung nach dem BEG EM können zusätzlich zinsgünstige Ergänzungskredite zur Finanzierung 

förderfähiger Ausgaben beantragt werden. Selbstnutzenden Eigentümern mit einem zu versteuernden Haushaltsjahreseinkommen von bis zu 90.000 Euro wird für die von ihnen genutzte Wohneinheit ein zusätzlicher Zinsvorteil für eine Kreditsumme in Höhe von bis zu 120.000 Euro gewährt. Der Ergänzungskredit ist auch für Nichtwohngebäude erhältlich. Das Angebot zinsvergünstigter Kredite mit Tilgungszuschuss für Komplettsanierungen auf Effizienzhaus-/Effizienzgebäude-niveau bleibt erhalten. Alternativ kann auch weiterhin die Förderung nach Einkommenssteuerrecht in Anspruch genommen werden.

Änderungen im Antragsverfahren und Zuständigkeiten

Mit der neuen Richtlinie hat die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) die Förderung von Heizungserneuerungen übernommen, Ausnahme: Errichtung, Umbau oder Erweiterung eines Gebäudenetzes. Die übrigen Zuschüsse für energetische Einzelmaßnahmen werden weiterhin vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) vergeben. Die Förderung von Einzelmaßnahmen darf jedoch erst nach der Beauftragung des ausführenden Unternehmens beantragt werden. Bauherren müssen mit diesem einen auflösenden oder aufschiebenden Vorbehalt der Förderzusage vereinbaren. Die Korrespondenz mit Handwerksbetrieben wird sich damit in der Praxis als nicht gerade einfach erweisen.

Die technische Antragstellung soll bei der KfW ab Ende Februar 2024 für Einfamilienhäuser und nachfolgend zeitlich gestaffelt für die übrigen Antragstellergruppen freigeschaltet werden. Befristet bis zum 31. August 2024 kann mit zu fördernden Heizungserneuerungen begonnen werden. Entsprechende Förderanträge dürfen bis 30. November 2024 nachgereicht werden.