Hemmung der Verjährung durch Antrag der Gemeinschaft auf Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens

Die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft macht gegen die Beklagte, die das Gebäude der Wohnungseigentümergemeinschaft als Bauträger vor der Teilung und Veräußerung umfassend saniert hat, Mängelbeseitigungsansprüche und Minderungsrechte geltend. Dem Rechtsstreit ging ein selbständiges Beweisverfahren voraus. Ein selbständiges Beweisverfahren dient der Beweissicherung und führt zur Hemmung der Verjährung von Ansprüchen. Das selbständige Beweisverfahren wurde durch einen Schriftsatz von der „WEG B.-Straße in L. (Namen aller Eigentümer siehe Liste Anlage A), vertreten durch den WEG-Verwalter“ am 5. April 2007 eingeleitet. Dem Verwalter waren zuvor von den einzelnen Wohnungseigentümern gleichlautende Vollmachten zur uneingeschränkten Vertretung und Durchsetzung aller Gewährleistungsansprüche erteilt worden, die dem Antrag als Konvolut beigefügt waren. Am 23. Juni 2007 genehmigten die Eigentümer die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens, zugleich zog die WEG die Ansprüche auf Mängelbeseitigung an sich. Nach Abschluss des selbständigen Beweisverfahrens im Juni 2008 hat die Wohnungseigentümergemeinschaft am 1. Dezember 2008 Klage auf Mängelbeseitigung und Minderung erhoben. Das Landgericht hatte der Klage stattgegeben, auf die Berufung der Beklagten wurde das Urteil des Landgerichts wieder aufgehoben, da nach Ansicht des Berufungsgerichts die Mängelbeseitigungsansprüche am 10. April 2007 verjährt waren und die Wohnungseigentümergemeinschaft die Hemmung der Verjährung mit Einleitung des selbständigen Beweisverfahrens am 5. April 2007 nicht herbeiführen konnte, weil sie die Mängelbeseitigungsansprüche erst nachträglich am 23. Juni 2007 an sich gezogen hatte. Die Wohnungseigentümergemeinschaft sei am 5. April 2007 noch nicht mit der Durchsetzung der Gewährleistungsrechte betraut, also noch nicht materiell berechtigt gewesen und konnte daher die Verjährung nicht hemmen.

Die Meinung des Gerichts

Der BGH hat das Urteil des Berufungsgerichts aufgehoben und der Klage der Wohnungseigentümer stattgegeben. Nach Ansicht des BGHs waren die einzelnen Wohnungseigentümer aufgrund der Beifügung der Liste mit deren Namen bei Antragstellung auf Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens Antragsteller, sodass die Hemmung der Verjährung mit Antragstellung am 5. April 2007 eingetreten ist. Die Hemmung der Verjährung durch Einleitung des selbständigen Beweisverfahrens tritt nur ein, wenn der materiell Berechtigte es einleitet. Die nachträgliche Genehmigung kann die Hemmung der Verjährung nur ab der Genehmigung herbeiführen. Nach Ansicht des BGH hat das Berufungsgericht den Antrag auf Einleitung des selbständigen Beweisverfahrens nicht richtig ausgelegt. Es gilt der Grundsatz, dass die Klageerhebung durch die in Wahrheit gemeinte Partei oder der durch die Antragstellung bezweckte Erfolg nicht an der fehlerhaften Bezeichnung scheitern darf, wenn keine vernünftigen Zweifel an dem wirklich Gewollten bestehen. Das Berufungsgericht hat die Wohnungseigentümergemeinschaft als Antragstellerin gesehen und nicht in Betracht gezogen, dass auch die einzelnen Eigentümer Antragsteller eines selbständigen Beweisverfahrens sein können. Die Bezeichnung „WEG B.-Straße in L. (Namen aller Eigentümer siehe Liste Anlage A), vertreten durch den WEG-Verwalter“ ist mehrdeutig, sodass damit sowohl die Wohnungseigentümer gemeint sein könnten als auch die Wohnungsgemeinschaft selbst. Nach Ansicht des BGH wäre die Beifügung der Vollmachten der Einzeleigentümer für den Verwalter als deren Vertreter nicht erforderlich gewesen, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft Antragstellerin gewesen wäre. In der Antragsschrift sei die Partei außerdem immer als „Antragsteller“ und nicht als „Antragstellerin“ bezeichnet worden. Eine Antragstellung auf Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens durch die Wohnungseigentümergemeinschaft ist zwar möglich, solange jedoch die Wohnungseigentümergemeinschaft die Durchsetzung der Gewährleistungsrechte nicht an sich gezogen hat, bleiben die einzelnen Eigentümer berechtigt, die Beweissicherung zu beantragen. Diese waren hier durch Bezugnahme auf die Liste und Beifügung der Vollmachten ausreichend bezeichnet.

Ratschlag für den Verwalter

Bei einer Klage oder einer Antragstellung an ein Gericht muss genau darauf geachtet werden, für wen die Klage oder der Antrag gestellt werden soll, damit der materiell Berechtigte erkennbar ist und eine Hemmung der Verjährung von Ansprüchen rechtzeitig herbeigeführt werden kann, sodass die Rechte der Kläger oder Anspruchsteller durchsetzbar bleiben. Die Bezeichnung „Wohnungseigentümergemeinschaft“ als eine kurze, zusammenfassende Bezeichnung aller Wohnungseigentümer ist zwar auch nach der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft noch möglich, doch sollte, um Verwirrung zu vermeiden, genau unterschieden werden, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche die Durchsetzung der Rechte der Wohnungseigentümer an sich gezogen hat und damit aus ihrem eigenen Recht klagt oder ob die einzelnen Wohnungseigentümer materiell berechtigt bleiben und aus ihren gemeinschaftlichen Rechten klagen. Die Partei sollte nach dieser Unterscheidung auch dementsprechend benannt werden, entweder als die Wohnungseigentümergemeinschaft oder als die Wohnungseigentümer. Gegebenenfalls muss ein Beschluss, mit dem die WEG die Rechte an sich zieht, rechtzeitig vor Ablauf der Verjährung und notwendiger Klageeinreichung eingeleitet werden. Dies gilt insbesondere, wenn nicht von allen Eigentümern Vollmachten vorliegen oder einzelne Eigentümer gegen die Beweiserhebung sind. (BGH, Urteil vom 20. Juni 2013 – VII ZR 71/11).

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