Herstellungsverpflichtung des Mieters und Verjährung

(BGH, Urteil vom 31.3.2021 – Az. XII ZR 42/20)

DAS THEMA
Diese Entscheidung behandelt Verjährungsfristen während und nach Beendigung des Mietverhältnisses. Es geht es um eine während des gesamten Mietverhältnisses andauernde Verpflichtung des Mieters, nämlich auf wertsteigernde Um-und Einbauten.

DER FALL
Der Vermieter hatte dem Mieter zunächst Teilbereiche einer Halle zum Betrieb einer Stahl verarbeitenden Werkstatt vermietet. In einem Nachtrag wurde eine weitere Fläche für geringes Entgelt hinzu gemietet. Als Gegenleistung verpflichtete sich der Mieter, bestimmte Umbauarbeiten (Isolierung und Wandverkleidung, Ausgleich und Versiegelung des Betonfußbodens) im gesamten Mietobjekt vorzunehmen. Die Parteien strebten damit an, dass Mietobjekt auch für Kunststoffverarbeitung nutzbar zu machen, die der Mieter zunächst plante. Dieser nahm in der Folge allerdings von diesen Plänen wieder Abstand und führte die Umbauarbeiten nicht durch. Nach der Rückgabe verlangte der Vermieter vom Mieter Schadensersatz für die nicht durchgeführten Umbauarbeiten. Der Mieter machte geltend, dass die Pflicht zur Durchführung dieser Umbauarbeiten innerhalb der üblichen dreijährigen Frist verjähre, was daher noch während des Laufs des Mietverhältnisses eingetreten sei. Die Verjährung beginne nicht erst mit Rückgabe, da es sich um eine gegenseitige Leistung handele.

Der Bundesgerichtshof (BGH) gibt dem Vermieter recht, verweist die Sache allerdings zur Beweisaufnahme über die Höhe des geltend gemachten Schadensersatzes zurück. Zwar stellt die Umbauverpflichtung eine Gegenleistung für die Nutzungsüberlassung (zu geringem Mietzins) dar. Dies hat aber keine Folgen für die Verjährungsfrist. Für Ansprüche auf Herstellung des ordnungsgemäßen Zustands bei Rückgabe gilt die Verjährungsfrist aus § 548 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Da hier ein Zeitpunkt für die Umbauarbeiten des Mieters nicht festgelegt war, ist klar, dass diese jedenfalls bei Rückgabe des Mietobjekts vorgenommen sein mussten, also den Zustand der Mietsache zum Zeitpunkt der Rückgabe beschreiben.

§ 548 Abs. 1 BGB erfasst jede Abweichung des Istzustands des Mietobjekts vom vertraglich vereinbarten Sollzustand bei Rückgabe. Er setzt nicht voraus, dass der Zustand der Mietsache im Vergleich zum Zustand bei Beginn des Mietverhältnisses schlechter geworden ist. Ist der Mieter verpflichtet, das Mietobjekt umzugestalten, und ist dieser Anspruch bei Rückgabe nicht erfüllt, greift die Verjährungsregelung des § 548 BGB. Die Klage des Vermieters war allerdings rechtzeitig innerhalb dieser Sechsmonatsfrist ab Rückgabe erhoben worden. Zur Schadensberechnung stellt der BGH noch klar, dass im Grundsatz eine fiktive Schadensabrechnung möglich bleibt, obwohl inzwischen im Bauvertragsrecht vom zuständigen VII. Senat anders entschieden wurde.

VERWALTERSTRATEGIE
Auch in dieser Fallkonstellation gilt, dass dauerhafte Ansprüche, die irgendwann im Laufe des Mietverhältnisses spätestens bis zur Rückgabe erfüllt werden müssen, während des Mietverhältnisses nicht verjähren. Eine Verjährungsfrist beginnt erst mit Rückgabe des Mietobjekts zu laufen. Die kurze Verjährungsfrist in § 548 BGB erfasst jede nachteilige Abweichung des Mietobjekts vom vertraglich vereinbarten Zustand, auch wenn hierin keine Verschlechterung gegenüber dem Anfangszustand liegt, sondern eine vereinbarte Verbesserung nicht geleistet wurde.

Foto: © Billion Photos / Shutterstock.com