Im Spiegel der Gerichte

Aktuelle Rechtsprechung zur Jahresabrechnung

Die Änderungen, die das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) erfahren hat, sind nun auch in den zweit- und drittinstanzlichen Instanzen angekommen, es werden nach und nach immer mehr spannende Urteile veröffentlicht. Um Regresse zu vermeiden, sind diese Ausführungen des Bundesgerichtshofes (BGH, Urteil vom 20.9.2024, Az. V ZR 195/23, LG Nürnberg-Fürth, AG Straubing) unbedingt zu beachten:

Fehler in der einem Beschluss nach § 28 Abs. 2 S. 1 WEG zugrunde liegenden Jahresabrechnung können nur dann zu einer gerichtlichen Ungültigerklärung führen, wenn sie sich auf die Abrechnungsspitze und damit auf die Zahlungspflicht des Wohnungseigentümers auswirkt.

Was war passiert?

Ein gewerblicher Eigentümer war zum Abzug der Vorsteuer berechtigt. Es beschlossen die Wohnungseigentümer, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gegenüber dem zum Vorsteuerabzug berechtigten Eigentümer auf ihre Umsatzsteuerfreiheit verzichtet und die Hausverwaltung die Umsatzsteuer zu erfassen und in den Abrechnungen jeweils auszuweisen hat. Gemäß Einzelwirtschaftsplan für das Jahr 2020 war der Kläger zur Zahlung von monatlichen Vorschüssen an die GdWE verpflichtet. Während der Corona-Krise wurden die Umsatzsteuersätze zeitlich befristet vom 1. Juli bis 31. Dezember 2020 von 19 Prozent auf 16 Prozent gesenkt. Deshalb berechnete die Verwalterin der GdWE für die vorsteuerabzugsberechtigten Eigentümer für die Monate Juli bis Dezember 2020 eine um drei Prozentpunkte reduzierte Umsatzsteuer auf die Hausgeldvorschüsse, aus der (Jahres-)Einzelabrechnung ergab sich später eine Nachzahlung. Diese wurde dergestalt ermittelt, dass u. a. die Netto-Abrechnungssumme und der Rücklagenbeitrag addiert und hiervon das netto geschuldete Hausgeldsoll sowie der Sollbeitrag zur Instandhaltungsrücklage abgezogen wurden. Auf den Differenzbetrag wurden 16 Prozent Umsatzsteuer aufgeschlagen, der zu diesem Zeitpunkt gültige Satz. Der Eigentümer reichte dagegen Anfechtungsklage ein und verlor.

Wie ist die Rechtslage?

Anwendbar ist die Vorschrift des § 28 Abs. 2 S. 1 WEG in der ab 1. Dezember 2020 geltenden Fassung. Gemäß dieser Bestimmung beschließen die Wohnungseigentümer nach Ablauf des Kalenderjahres lediglich noch über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Im Gegensatz zum früheren Recht sind Gegenstand des Beschlusses nur Zahlungspflichten, die zum Ausgleich einer Unter- oder Überdeckung aus dem Wirtschaftsplan erforderlich sind (sog. Abrechnungsspitzen). Das zugrunde liegende Zahlenwerk, aus dem diese Zahlungspflichten abgeleitet werden, ist nicht mehr – wie zuvor nach § 28 Abs. 5 WEG alte Fassung – Gegenstand der Beschlussfassung, sondern dient nach § 28 Abs. 2 S. 2 WEG lediglich ihrer Vorbereitung. Aufgrund des nach neuem Recht reduzierten Beschlussgegenstandes widerspricht ein Beschluss der Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder Anpassung der beschlossenen Vorschüsse nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn er Mängel aufweist, die die Höhe des Zahlungsbetrags betreffen. Fehler in der einem Beschluss nach § 28 Abs. 2 S. 1 WEG zugrunde liegenden ausführlicheren Jahresabrechnung können nur dann zu einer gerichtlichen Ungültigerklärung führen, wenn der Fehler sich entsprechend auf die Abrechnungsspitze und damit auf die Zahlungspflicht des Wohnungseigentümers auswirkt. Dies kann u. a. bei der Verwendung eines unrichtigen Verteilerschlüssels der Fall sein.

Was ist zu beachten?

Abgesehen davon lautet der Beschluss richtigerweise z. B. nur noch: „Die GdWE genehmigt die nachfolgend dargestellten Nachschüsse bzw. Anpassungen der durch Beschluss vom ... auf Grundlage des Wirtschaftsplans vom ... festgesetzten Vorschüsse für das Kalenderjahr ...“. Nicht mehr isoliert beschlossen werden darf über die Jahresabrechnung, die Gesamt- und Einzelabrechnungen (alt: „Genehmigen die Jahresabrechnung, Gesamtabrechnung, Einzelabrechnungen“)! Das ist sehr wichtig und zu beachten, denn ein solcher fehlerhafter Beschluss könnte für nichtig erklärt werden, was auch außerhalb der Monatsfrist einklagbar wäre. Das Landgericht Frankfurt am Main (Urteil vom 11.5.2023, Az: 2-13 S 85/22) hat dies bereits so entschieden. Dadurch entstehen Kosten und treten zeitliche Weiterungen ein, die jede Verwaltung unbedingt vermeiden sollte.

“Im Spiegel der Gerichte” erschien in der Ausgabe 1-2/2025