Im Spiegel der Gerichte - die Jahresabrechnung

Mit seinem Urteil vom 27.10.2017 (Az. V ZR 189/16) hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Arbeit von WEG-Verwaltern erheblich erleichtert. Es wurde klarstellt, dass eine Übersicht aller Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen und aller Hausgeldrückstände nicht notwendiger Bestandteil der Jahresabrechnung i. S. d. § 28 Abs. 3 WEG ist. Der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Genehmigung der Jahresabrechnung ist deshalb auch nicht anfechtbar, wenn der Verwalter mehr leistet, aber eine von ihm überobligatorisch erstellte Saldenliste nicht an die Wohnungseigentümer versendet bzw. nicht zur Einsicht vorlegt.

Der BGH macht damit deutlich, dass es sich bei Übersichten über die Abrechnungsergebnisse und Hausgeldrückstände aller Wohnungen um eine freiwillige Leistung des Verwalters handelt, auf die die Eigentümer keinen Anspruch haben. Er unterstreicht erneut, dass die gesetzliche Pflicht lediglich die Erstellung einer geordneten und übersichtlichen Einnahmen- und Ausgabenrechnung sowie Angaben über die Höhe der Rücklagen umfasst. In der Jahresabrechnung müsse nicht aufgezeigt werden, ob die im Abrechnungsjahr entstandenen Kosten durch die laufenden Hausgeldzahlungen gedeckt wurden. Es müsse in der Jahresabrechnung auch die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage dargestellt werden. Dieser Grundsatz lasse sich aber nicht auf Hausgeldrückstände übertragen. Für Wohnungseigentümer ist in einer Einnahmen- und Ausgabenrechnung eindeutig erkennbar, ob die Hausgeldzahlungen die angefallenen Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums decken. Bei Entstehen einer Differenz kann beim Verwalter in Erfahrung gebracht werden, ob dies an der Nichtzahlung anderer Eigentümer liegt. Eine Übersicht der Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen soll schon deshalb kein notwendiger Bestandteil der Jahresabrechnung sein, so der BGH, weil ihr kein wesentlicher Informationswert zukommt. Auch eine Zusage des Verwalters, eine solche Übersicht zu erstellen, lasse eine Anfechtung des Beschlusses nicht zu. Unabhängig von Ankündigungen des Verwalters komme es beim Inhalt und der Richtigkeit der Jahresabrechnung nur auf die Einhaltung der Grundsätze der Abrechnungserstellung aus § 28 Abs. 3 WEG an. Der WEG-Verwalter kann sich derartige „Zusatzleistungen“ somit zukünftig ersparen.
it seinem Urteil vom 27.10.2017 (Az. V ZR 189/16) hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Arbeit von WEG-Verwaltern erheblich erleichtert. Es wurde klarstellt, dass eine Übersicht aller Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen und aller Hausgeldrückstände nicht notwendiger Bestandteil der Jahresabrechnung i. S. d. § 28 Abs. 3 WEG ist. Der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Genehmigung der Jahresabrechnung ist deshalb auch nicht anfechtbar, wenn der Verwalter mehr leistet, aber eine von ihm überobligatorisch erstellte Saldenliste nicht an die Wohnungseigentümer versendet bzw. nicht zur Einsicht vorlegt.

Jahresabrechnung bei Verwalterwechsel

Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung trifft gemäß § 28 Abs. 3 WEG den Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist. Scheidet der Verwalter während des Wirtschaftsjahres aus seinem Amt aus, schuldet er die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr unabhängig davon, ob bei seinem Ausscheiden die Abrechnung bereits fällig war. Die Beendigung des Verwaltervertrages steht der Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung nicht entgegen, da nachwirkende Vertragspflichten bestehen können. Dem ausgeschiedenen Verwalter ist die Erstellung der Jahresabrechnung auch möglich, da ihm gegenüber dem neuen Verwalter ein Einsichtsrecht zusteht (BGH, Urteil vom 16.2.2018, V ZR 89/17).

Beschluss unter Vorbehalt

Die Jahresabrechnung kann unter Vorbehalt der Nachprüfung einzelner Positionen beschlossen werden, so entschied das LG Frankfurt am Main mit Urteil vom 13.9.2017 (Az. 2-13 S 16/17). Behält sich die WEG vor, über die Jahresabrechnung erneut zu beschließen, wenn die Nachprüfung einer Position hier einen Fehler ergeben hätte, kann ein derartiger Beschluss zulässig sein. Der Beschluss enthält auch eine durchführbare Regelung, denn aus dem Beschluss wird hinreichend deutlich, dass die Jahresabrechnung genehmigt wird, lediglich einzelne ­Kostenpositionen sollen später nachgeprüft werden.

Verbuchung von Hausgeldzahlungen

(Nach-) Zahlungen auf Hausgelder sind nicht in den Einzelabrechnungen der anderen Wohnungseigentümer als Einnahmen zu verteilen: Sie gehören in die Gesamtabrechnung, so das LG Frankfurt am Main mit Urteil vom 29.1.2018 (Az. 2-13 S 72/17). In die Jahresabrechnung sind, da es sich um eine Aufstellung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben bzgl. des jeweiligen Wirtschaftsjahres handelt, grundsätzlich alle tatsächlichen Einnahmen, die in dem jeweiligen Wirtschaftsjahr entstanden sind, einzustellen. Insoweit ist mit der Einzelabrechnung anhand der verteilungsrelevanten Einnahmen und Ausgaben und Abgleich mit dem Wirtschaftsplan die Abrechnungsspitze zu ermitteln. Dies ergibt sich aus dem Zusammenspiel des Wirtschaftsplanes mit der nachfolgenden Jahresabrechnung. Der Beschluss über den Wirtschaftsplan begründet eine Zahlungsverpflichtung hinsichtlich der dort festgesetzten Hausgeldzahlungen. Durch den Beschluss über die nachfolgende Jahresabrechnung soll hinsichtlich etwaiger Hausgeldrückstände kein neuer Anspruch begründet werden. Hinsichtlich etwaiger Hausgeldrückstände verbleibt es daher bei der Zahlungsverpflichtung, welche durch den Beschluss über den Wirtschaftsplan begründet wurde. Bedingt durch diese Annahme wird in der Jahresabrechnung den Ausgaben das Soll der Hausgeldzahlungen gegenübergestellt, und nicht die tatsächlichen Einnahmen zur Ermittlung der „Abrechnungsspitze“. Nur hinsichtlich dieser Abrechnungsspitze hat der Beschluss über die (Einzel-) Jahresabrechnung anspruchsbegründende Wirkung. Insofern richtet sich auch die Verteilung der Einnahmen und Ausgaben bzw. deren Umlage auf die ­Eigentümer nach diesem Prinzip.

Dieses Ergebnis entspricht auch den Vorgaben der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung. Die Einzelabrechnung ist auf die Angabe der Soll-Vorschüsse auf das Hausgeld beschränkt. Es besteht zwar die Möglichkeit, die tatsächlichen Zahlungen auf die Hausgeldzahlungsverpflichtungen informatorisch mitzuteilen. Eine Verrechnung der tatsächlichen Einnahmen findet jedoch im Rahmen der Einzelabrechnung nicht statt. Daher dürfen auch die Einnahmen bzgl. offener Hausgeldforderungen aus einem vorherigen Abrechnungszeitraum nicht in die Einzelabrechnung eingestellt und damit auch nicht auf die Eigentümer umgelegt werden. Diese sind nur in die Jahresgesamtabrechnung als Einnahmeposten einzustellen.

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