Indexmieten: Chance für Vermieter oder Kostenfalle für Mieter?

Pro: Chance für Vermieter

Dr. Ulrike Kirchhoff (Vorstand Haus & Grund Bayern)

Auch private Vermieter können einen gewissen Schutz vertragen!

Die geplanten Änderungen der Indexmieterhöhung lehnen wir ab. Die Indexmieterhöhung nach § 557b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) bindet die Mieterhöhung an den durch das Statistische Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebens­haltung aller privaten Haushalte in Deutschland. Dies hat sich über viele Jahre bewährt, daran sollte nicht gerüttelt werden.

Die Indexmieterhöhung bietet Sicherheit – Mietern und Ver­mietern. Denn im Mietvertrag vereinbaren die Parteien, dass sich die Miete in Abhängigkeit vom o. g. Preisindex verän­dert. Die Berechnung erfolgt nach einer festgelegten Formel. So ist für beide Seiten klar erkennbar, ob die Mieterhöhung berechtigt ist und in welcher Höhe. Natürlich stöhnen Mieter in der aktuellen Situation über Mieterhöhungen, die auf sie zukommen (können). Andererseits hatten wir in den letzten Jahren kaum Preissteigerungen, sodass Vermieter nur selten Mieterhöhun­gen geltend machen konnten und wenn, dann nur in geringem Maße. Daher sind Mieterhöhungen für viele private Vermieter jetzt drin­gend notwendig. Denn sie stehen vor großen Herausforderungen, weil umfangreiche energe­tische Sanierungen ins Haus stehen, um Immobilien fit für die Zukunft zu machen – davon profitieren im Übrigen auch die Mieter.

Nach Jahren der Preisstabilität müssen finanzielle Herausforderungen abgefangen werden.

Viele private Vermieter scheuen sich dennoch, die zulässigen Mieterhöhungen in voller Höhe auszuschöpfen, da sie ihre oft langjährigen Mieter nicht überfordern wollen. Gerade diese Vermieter trifft die aktuelle Diskussion umso mehr. Kaum sind Mieterhöhungen wieder einmal möglich, sollen sie – so die Überlegungen der Bundesregierung – aus Gründen des Mieterschutzes erheblich eingeschränkt werden. Der Vorschlag der Bayerischen Staatsregierung, auf einen Preisindex ohne Energiekosten umzusteigen, ist dabei noch die harm­loseste Variante. An die Wirkung, die dies auf Vermieter hat, die Mieten über viele Jahre gar nicht oder nur in geringem Umfang erhöhen konnten, wird nicht gedacht. Und niemand hat in den Jahren der Preisstabilität darüber nachgedacht, ob Vermietern nicht doch eine Mieterhöhung möglich sein sollte, um die vielfältigen Anforderungen abfangen zu können. Auch private Vermieter könnten einen gewissen Schutz vertragen.

Für viele Vermieter sind Indexmiet­verträge zudem der einzige Weg, ihre Miete überhaupt anheben zu können. Denn Mieterhöhungen sind an die ortsübliche Vergleichsmiete gebunden. Besteht aber vor Ort kein Mietspiegel, wird es schwierig. Drei vergleichbare Wohnungen nachzu­weisen, ist gerade für private Ver­mieter mit nur einer oder wenigen Wohnungen schwer möglich, zudem sind diese Mieterhöhungen streit­anfällig.

Hinzu kommt, dass eine Modernisierungsmieterhöhung bei vereinbarter Indexmiete ausgeschlossen ist. Das heißt, für Mieter besteht nicht nur Klarheit über die Höhe und den Zeitpunkt der Miet­erhöhung. Sie sind auch vor Modernisierungsmieterhöhungen geschützt. Diese Erhöhungen können insbesondere bei ener­getischen Sanierungen beträchtliche Belastungen darstellen.

Daher fordern wir: Hände weg von Indexmieterhöhungen!

Contra: Kostenfalle für Mieter

Lukas Siebenkotten (Präsident Deutscher Mieterbund)

Indexmieten sollten künftig nicht mehr abgeschlossen werden dürfen.

Früher waren Vereinbarungen zu Indexmieten vorwiegend in Gewerbemietverträgen zu finden, inzwischen auch in vielen Wohnraummietverträgen. In den großen Metropolen ent­halten mittlerweile dreißig Prozent der neu abgeschlossenen Mietverträge eine Indexierung. Das zeigt eine aktuelle Analyse der Beratungspraxis der sechs größten Mietervereine des Deutschen Mieterbundes aus dem Jahr 2022. Auch nach Auskunft des Haus- und Grundbesitzervereins München e. V. sind allein in der Mietenhochburg München etwa 60 Prozent der Neuverträge für Wohnraum indexiert. 

Der Trend zur Indexmiete hat einen guten Grund: Bei einer Indexmiete orientiert sich die Nettokaltmiete allein an der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes in Deutschland. Und der steigt durch den russischen Angriffskrieg auf die Ukraine und die hierdurch jedenfalls mitverursachte massive Preissteigerung insbesondere im Bereich der Energieversor­gung derzeit stetig. Nach aktuellen Zahlen des Statistischen Bundesamtes lag die Inflationsrate im Februar 2023 bei 8,7 Prozent. Die Verbraucherpreise in Deutschland stiegen laut Statistischem Bundesamt im Jahr 2022 im Vergleich zum Vorjahr um 6,9 Prozent. Diese Teuerungsrate stellt die größte Geldentwertung im wiedervereinigten Deutschland dar.

Viele Vermieter, die bisher wegen des stagnierenden Indexes Mieten kaum erhöhen konnten, holen dies jetzt nach und verlangen Anhebungen von im Schnitt fünf bis 15 Prozent, in einigen Fällen auch bis zu 30 Prozent. Eine Kappungsgrenze wie in § 558 Abs. 3 BGB kennt das Indexmietensystem in der Wohnraummiete nicht. Dies kann nicht nur zu einer erheb­lichen zusätzlichen finanziellen Belastung für betroffene Mieter führen, sondern wirkt sich letztlich auch auf die ortsübliche Vergleichsmiete der jeweiligen Gemeinde nach § 558 Abs. 2 BGB aus, da jede geänderte Bestandsmiete nach § 558 Abs. 2 S. 1 BGB Einfluss auf deren Höhe nimmt.

Bei hoher Inflation und steigenden Energiepreisen eine unzumutbare Kostenfalle

In Zeiten der Inflation müssen Mieterinnen und Mieter mit einer Indexmiete nicht nur höhere Lebenshaltungskosten und Nebenkosten stemmen, sondern auch einen Anstieg ihrer Nettokaltmiete befürchten. Indexmieten sind daher bei hoher Inflation und steigenden Energiepreisen eine unzumutbare Kostenfalle geworden. Um Mieterinnen und Mieter in Zeiten erhöhter Inflation vor unverhältnismäßigen Mietsteigerungen zu schützen, sollten Indexmieten zukünftig nicht mehr abge­schlossen werden dürfen und indexbasierte Mieterhöhungs-möglichkeiten bei bestehenden Verträgen begrenzt werden. Dazu haben wir den Bundesjustizminister bereits Anfang des Jahres aufgefordert. Auch Teile der Politik haben das Problem der ungebremsten Indexmieten erkannt. Mit Pressemitteilung vom 25. November 2022 verkündete Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD), Indexmieten gehörten auf den Prüfstand. Öffentlichkeitswirksame Rückendeckung erhielt sie von den Ampelparteien SPD und Grüne. Auch der Bundesrat und die Justizministerkonferenz der Länder sprechen sich für eine Begrenzung von Indexmieten aus. Allerhöchste Zeit also für den Bundesjustizminister endlich aktiv zu werden, eine weitere Untätigkeit seinerseits wäre absolut verantwortungslos.