Instandsetzungspflicht bei gravierenden baulichen Mängeln

(BGH, Urteil vom 4.5.2018, Az. V ZR 203/17)

Das Thema

Mängel am Gemeinschaftseigentum bzw. deren Beseitigung beschäftigen im Laufe der Jahre so ziemlich jede WEG auf die ein oder andere Art. Sind alle Wohnungseigentümer davon unmittelbar betroffen, besteht zumeist auch Einigkeit darüber, dass solche Mängel – möglichst bald und kostengünstig – beseitigt werden müssen. Anders sieht es aus, wenn nur einige wenige Wohnungseigentümer betroffen sind, sprich: wenn die meisten Wohnungseigentümer nicht unter dem Mangel leiden, aber trotzdem für dessen Beseitigung zahlen sollen. Die Bereitschaft für solche Mängel Zahlungen zu leisten, ist erfahrungsgemäß recht gering. Der BGH hat sich in der nun vorliegenden Entscheidung zu der Frage geäußert, wann ein Sanierungsanspruch der vom Mangel am Gemeinschaftseigentum betroffenen Eigentümer besteht.

Der Fall

Das im Jahr 1890 errichtete Gebäude wurde 1960 in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt. Die Kläger sind Eigentümer der drei Teileigentumseinheiten, die sich im Souterrain des Gebäudes befinden. Diese Teileigentumseinheiten werden in der Teilungserklärung als Laden bzw. als Büros bezeichnet. Die Wände der Teileigentumseinheiten weisen Durchfeuchtungen auf, deren Ursachen laut zweier Gutachten in einer fehlenden außenseitigen Sockelabdichtung, einer fehlenden Horizontalsperre und im Mauerwerk eingelagerten Salzen liegen. In einer Eigentümerversammlung wird der Antrag der Kläger auf Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden (TOP 2a) abgelehnt, auch der zur Instandsetzung durch Einbringen einer Horizontalsperre im Mauerwerk sowie der zur Aufbringung einer Vertikalsperre auf den erdberührenden Außenwänden (TOP 2b). Die Eigentümer beschließen lediglich mehrheitlich, ein weiteres Sachverständigengutachten einzuholen (TOP 2f). Die Kläger wenden sich gegen die vorgenannten Beschlüsse mit der Anfechtungsklage und beantragen, die Beklagten zur Zustimmung zu den Beschlussanträgen TOP 2a und TOP 2b zu verurteilen bzw. hilfsweise eine gerichtliche Beschlussersetzung vorzunehmen. Das Amtsgericht hebt den Beschluss TOP 2f auf und weist die Klage im Übrigen ab, auf die Berufung der Kläger hebt das Landgericht auch die Beschlüsse TOP 2a und TOP 2b auf und verurteilt die Beklagten zur Zustimmung.

Die hiergegen gerichtete Revision der Beklagten hat keinen Erfolg. Der BGH erklärt die Beschlüsse TOP 2a, 2b und 2f für ungültig und ersetzt die Beschlüsse TOP 2a und 2b: Es ist beschlossen, dass die Schäden an dem Gemeinschaftseigentum (…) im Bereich der zu den Teileigentumseinheiten (…) gehörenden Räume sowie die Ursache der Schäden (…) durch die Gemeinschaft und auf deren Kosten beseitigt werden (…). Der BGH führt aus, dass der Antrag auf Zustimmung zu den Beschlussanträgen zu TOP 2a und 2b als Antrag auf Beschlussersetzung gem. § 21 Abs. 8 WEG auszulegen sei, da dies der Interessenlage entspräche. Darüber hinaus können die Kläger nach Ansicht des BGH die Sanierung des Gemeinschaftseigentums verlangen. Gemäß § 21 Abs. 4 WEG kann jeder Wohnungseigentümer eine ordnungsgemäße Verwaltung verlangen. Hierzu gehört gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG insbesondere die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Zwar haben die Wohnungseigentümer einen Gestaltungsspielraum und sind dazu berechtigt, Kosten und Nutzen einer Maßnahme gegeneinander abzuwägen. Ist aber die sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich, dann entspricht nur die Vornahme der Instandsetzung billigem Ermessen. Der einzelne Wohnungseigentümer hat daher einen Anspruch auf Durchführung der Instandsetzung gemäß § 21 Abs. 4 WEG. Ob eine Maßnahme zwingend erforderlich ist, bemisst sich maßgeblich nach den Vorgaben der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung. Grundsätzlich muss das gemeinschaftliche Eigentum in einem solchen baulichen Zustand sein, dass das Sondereigentum zu dem in der Teilungserklärung oder in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Zweck genutzt werden kann. Beeinträchtigen gravierende bauliche Mängel die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten erheblich oder schließen diese sogar aus, ist eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich. Im vorliegenden Fall waren die Außen- und Innenwände der Teileigentumseinheiten im Fußpunkt bis zur Höhe von einem Meter massiv durchfeuchtet. Die zweckentsprechende Nutzung der drei Teileigentumseinheiten wurde hierdurch erheblich beeinträchtigt. Sowohl in zu Wohnzwecken dienenden Sondereigentumseinheiten als auch in Teileigentumseinheiten, die als Aufenthaltsraum für Menschen dienen, müssen dem BGH zufolge derartige Durchfeuchtungen schon wegen der erheblichen nachteiligen Auswirkungen auf (Wohn-) Komfort und Gesundheit sowie auf den optischen Eindruck beseitigt werden. Massive Durchfeuchtungen der Innen- und Außenwände müssen deshalb auch in Teileigentumseinheiten nicht hingenommen werden, und zwar auch dann nicht, wenn gesundheitsschädlicher Schimmel (noch) nicht aufgetreten ist. Der Sanierungsanspruch wird auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass es sich um in einem Altbau gelegene Souterraineinheiten handelt. Welchen Zustand das Gemeinschaftseigentum aufweisen muss, richtet sich zwar grundsätzlich nach den bei der Errichtung des ­Gebäudes geltenden Baustandards. Hieraus lässt sich nach Ansicht des BGH jedoch nicht ableiten, dass in älteren oder in einfachen Bauten auch gravierende bauliche Mängel hingenommen werden müssten. Der bauliche Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums muss jedenfalls die Verwirklichung des in der Gemeinschaftsordnung ­vereinbarten Zwecks ermöglichen.

Verwalter­strategie

Liegt ein Mangel am Gemeinschaftseigentum vor und ist die ­Möglichkeit gegeben, dass ein Sanierungsanspruch besteht, sollte der ­Verwalter die vom Mangel nicht unmittelbar betroffenen ­Eigentümer vor der ­Abstimmung zu einer ­etwaigen Sanierung auf ihr ­Haftungsrisiko hinweisen. Stimmen die Wohnungseigentümer einer ­erforderlichen Sanierung des Gemeinschaftseigentums nämlich ­schuldhaft nicht zu und ­verzögert sich dadurch die Sanierung, sodass weitere Schäden entstehen, dann ­haften sie für diese Schäden.

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