Jahresabrechnung muss hinsichtlich der Heizkosten die Anschaffungskosten und die Verbrauchskosten ausweisen

(Amtsgericht Hamburg-Barmbek, Beschluss vom 17.4.2014, Az.: 880 C 27/12)

DAS THEMA

Welche Heizkosten hat der Verwalter in der Jahresgesamtabrechnung auszuweisen, und welche Heizkosten müssen in der Einzelabrechnung ausgewiesen werden, die wiederum die Höhe der Nachzahlungen der einzelnen Wohnungseigentümer bestimmt und ggf. an die Mieter von Eigentumswohnungen weitergereicht werden? Dies fasst das Amtsgericht Hamburg-Barmbek in seinem jüngst ergangenen Beschluss unter Berücksichtigung der jüngeren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nochmals übersichtlich zusammen.

DER FALL

In einer WEG waren die Beschlüsse, mit denen die Gesamt- und Einzelabrechnungen für mehrere Jahre (2009, 2010 und 2011) mehrheitlich genehmigt wurden, angefochten worden. Zwar hatten die Parteien die Hauptsache bereits für erledigt erklärt, im Rahmen der Kostenentscheidung musste das Gericht jedoch Stellung dazu beziehen, ob die Beschlüsse tatsächlich für ungültig erklärt worden wären, weil sie nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprachen. Die Abrechnung für das Jahr 2009 enthielt für die Heizkosten einen Gesamt-Ausgabenbetrag, von dem ein Teil als „Heizkosten gemäß Rechnung“ deklariert war. Eine Angabe zu den weiteren Zahlungen und eine Begründung der Differenz auf den Gesamt-Ausgabenbetrag fehlt. Daneben war der Anteil der Klägerin, errechnet aus dem – nicht zureichend angegebenen – Gesamtbetrag entsprechend ihres Miteigentumsanteils, ausgewiesen.

Das Vorgehen zu beiden Abrechnungen widerspricht der grundlegenden Entscheidung des BGH (Urteil vom 17.2.2012, Az.: V ZR 251/10), das das Amtsgericht ausdrücklich zitiert. Nach diesem Urteil sind für die Jahresgesamtabrechnung alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen aufzunehmen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen. Für die Verteilung der Einzelabrechnungen sind dagegen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Der Unterschiedsbetrag ist nach den Vorgaben des BGH in der Abrechnung verständlich zu erläutern.

Diese Vorgaben hat die vorgelegte Abrechnung in mehrfacher Hinsicht nicht eingehalten. Zum einen wurde in der Jahresgesamtabrechnung nicht klar, dass der ausgewiesene Gesamtbetrag alle geleisteten Zahlungen auswies, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen, nur ein Teilbetrag war mit „Heizkosten gemäß Rechnung“ näher ausgewiesen. Zum anderen war offensichtlich der Anteil des einzelnen WEG-Eigentümers unmittelbar aus diesem Betrag errechnet worden, und nicht aus dem hiervon gegebenenfalls abweichenden Betrag, der den tatsächlichen Verbrauch auswies. Der Zwischenschritt, nämlich die Ausweisung des tatsächlichen Verbrauchs im Abrechnungszeitraum, fehlte ganz. Ebenso fehlte natürlich eine Erläuterung der Differenz zwischen Jahresgesamtabrechnung für die Anschaffungskosten und tatsächlichen Verbrauchskosten.

Die Kosten des Rechtsstreits waren daher nicht der Klägerin aufzulegen; diese hätte ohne die Erledigterklärung tatsächlich obsiegt. Im vorliegenden Fall wurden die Kosten sogar der Verwaltung auferlegt, da die Tätigkeit des Gerichts durch die Verwaltung veranlasst wurde und die Verwaltung ein grobes Verschulden trifft; hierzu gehört insbesondere eine grob fehlerhafte Erstellung der Jahresabrechnung.

Verwalter­strategie

Der unterschiedliche Ausweis von Beträgen für die Jahresgesamtabrechnung (Gesamtausgaben für Anschaffung von Brennstoff) und in den Einzelabrechnungen (tatsächlicher Verbrauch) erfordert Rechen- und Begründungsaufwand. Eine solche getrennte Ausweisung ist jedoch unabdingbar vor dem Hintergrund der vermieteten Eigentumswohnungen: Hier darf der Vermieter die Heizkosten nur und ausschließlich nach Verbrauch umlegen, die Heizkostenverordnung ist insoweit zwingend. Der vermietende Wohnungseigentümer ist deshalb darauf angewiesen, eine verbrauchsabhängige Einzelabrechnung zu erhalten, die er an seinen Mieter weiterreichen kann. Von dieser Art der Umlage darf die WEG auch durch Beschluss, selbst durch einstimmige Vereinbarung nicht abweichen. Auch für die WEG gilt insoweit zwingend die Heizkostenverordnung. Der Verwalter ist also gut beraten, diesen grundsätzlichen Vorgaben des BGH aus dem Jahre 2012, die inzwischen auch von den Amtsgerichten umgesetzt werden, zu folgen.

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