Kein Eintragungshindernis bei anfechtbarer Verwalterbestellung

(OLG München, Beschluss vom 16.1.2018, Az. 34 Wx 304/17)

DAS THEMA

Gemäß § 12 Abs. 1 WEG können die Wohnungseigentümer vereinbaren, dass die Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf. Dieses Zustimmungserfordernis kann zu erheblichen zeitlichen Verzögerungen bei der Eintragung eines neuen Eigentümers in das Grundbuch führen, da das zuständige Grundbuchamt ein in das Grundbuch eingetragenes Zustimmungserfordernis von Amts wegen zu beachten hat und in diesem Rahmen auch die Eintragung der Eigentumsübertragung von der Vorlage eines wirksamen Zustimmungsnachweises abhängig machen kann. Das OLG München hat sich nun mit der Frage beschäftigt, ob die Bestellung eines Verwalters in einer unmittelbar an die erste Eigentümerversammlung anschließende zweite Versammlung anfechtbar oder gar nichtig ist und damit ein Hindernis für die Eintragung der Eigentumsübertragung darstellt.

DER FALL

Der Beteiligte zu 1 ist als Eigentümer von Wohnungseigentum im Grundbuch eingetragen. Nach der Teilungserklärung bedarf die Veräußerung von Wohnungseigentum der Zustimmung des Verwalters. Des Weiteren regelt die Teilungserklärung, dass die Eigentümerversammlung beschlussfähig ist, wenn mehr als die Hälfte aller vorhandenen Stimmen vertreten sind. Ist die Versammlung nicht beschlussfähig, hat der Verwalter eine zweite Versammlung mit dem gleichen Gegenstand einzuberufen. Diese Versammlung ist, worauf in der Einladung zur Eigentümerversammlung besonders hinzuweisen ist, ohne Rücksicht auf die Zahl der vertretenen Stimmen beschlussfähig. Die Hausverwaltung lädt zu einer ersten Eigentümerversammlung im April 2014 um 17:00 Uhr ein, in der es nach der Tagesordnung auch um die Neubestellung der Verwaltung gehen soll. Mit dem gleichen Schreiben lädt die Hausverwaltung für den Fall, dass die Beschlussfähigkeit der Versammlung nicht erreicht wird, zu einer zweiten Versammlung um 17:30 Uhr am selben Tag ein und weist dabei darauf hin, dass die zweite Versammlung ohne Rücksicht auf die Stimmenanzahl beschlussfähig ist. Da in der ersten Versammlung um 17:00 Uhr das erforderliche Quorum nicht erreicht wird, wird 30 Minuten später die zweite Versammlung abgehalten bei der ein Verwalter bestellt wird. Mit notarieller Urkunde von Mai 2017 verkauft der Beteiligte zu 1 sein Wohnungseigentum an den Beteiligten zu 2. Im Juni 2017 beantragt der Notar unter Vorlage einer beglaubigten Verwalterzustimmung die Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch. Das Grundbuchamt gibt sodann auf, einen geeigneten Nachweis der Verwaltereigenschaft einzureichen, da die Verwaltereigenschaft durch den nichtigen Bestellungsbeschluss nicht nachgewiesen sei.

Auf die Beschwerde der Beteiligten hebt das OLG München die Zwischenverfügung des Grundbuchamts auf, da mit der vorliegenden Erklärung die erforderliche Zustimmung der Hausverwaltung nachgewiesen sei. Das OLG München führt aus, dass das Grundbuchamt ein mit dinglicher Wirkung vereinbartes und als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenes Zustimmungserfordernis von Amts wegen beachten müsse. Der Nachweis der Zustimmung hat sich dabei auch auf die Verwaltereigenschaft zu erstrecken, wobei die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss genügt, wenn sich hieraus und gegebenenfalls aus weiteren (hinreichend nachgewiesenen) Umständen ergibt, dass die Bestellung des Verwalters erfolgt ist. Dies ist nach Ansicht des OLG München zu bejahen, wenn – wie im vorliegenden Fall – der Beschluss über die Verwalterbestellung nicht als nichtig anzusehen ist, da er insbesondere weder gegen unverzichtbare Vorschriften des WEG noch gegen andere zwingende Vorschriften und gegen die guten Sitten verstößt. Obwohl sich aus den vorgelegten Unterlagen ergibt, dass der Beschluss über die Verwalterbestellung anfechtbar ist und daher die Möglichkeit besteht, dass der Beschluss rechtskräftig für ungültig erklärt wurde, bestehen nach Ansicht des OLG München keine konkreten Zweifel am Fortbestand der Bestellung des Verwalters. Indiz dafür, dass der Beschluss nicht angefochten worden sei, sei zum einen, dass die bestellte Hausverwaltung nach wie vor für die Wohnungseigentümer handele, zum anderen wäre, da die Anfechtungsfrist abgelaufen ist, eine fristgerechte Anfechtung gerichtskundig. Das OLG München weist zudem darauf hin, dass eine Anfechtungsklage allein noch nichts an der organschaftlichen Stellung des Verwalters ändert, da angefochtene Beschlüsse bis zu ihrer rechtskräftigen Ungültigerklärung wirksam sind.

VERWALTERSTRATEGIE

Dass ein Beschluss wirksam ist, wenn er ordnungsgemäß gefasst wurde, versteht sich. Doch auch ein an sich anfechtbarer (und nicht nichtiger) Beschluss bleibt gültig, wenn er nicht innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung angefochten und dann rechtskräftig für ungültig erklärt wird. Werden trotz mangelnder Beschlussfähigkeit einer Eigentümerversammlung Beschlüsse gefasst, sind diese in der Regel nur anfechtbar und nicht nichtig, wenn nicht bereits bei der Einladung das Mitwirkungsrecht eines Wohnungseigentümers bewusst umgangen wurde. Dies ist jedoch nicht bereits dann der Fall, wenn in der Einladung zur Erstversammlung vorsorglich die Einberufung einer Zweitversammlung erfolgt. Ist ein Beschluss zur Bestellung einer Hausverwaltung anfechtbar, jedoch nicht nichtig, kann das Grundbuchamt regelmäßig vom Fortbestand der Verwalterbestellung bis zum Ablauf der beschlossenen Amtszeit bzw. der nach § 26 WEG höchstens zulässigen Bestellungszeit ausgehen, wenn keine konkreten Zweifel am Fortbestand der Bestellung bestehen.

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