Kein grenzenloses Zurückbehaltungsrecht des Mieters

(Landgericht Saarbrücken, Urteil vom 5.2.2016, Az.: 10 S 76/15, unter Bezugnahme auf BGH, Urteil vom 17.6.2015, Az.: VIII ZR 19/14)

DAS THEMA

Bei Mängeln der Mietsache stehen dem Mieter grundsätzlich mehrere Möglichkeiten offen, seine Rechte gegenüber dem Vermieter geltend zu machen: Zunächst kann er die Miete mindern; eine solche Minderung tritt automatisch ein (nach Mängelanzeige) und reduziert die geschuldete Miete. Darüber hinaus hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete, wobei er den einbehaltenen Betrag nachzahlen muss, sobald der Vermieter den Mangel tatsächlich beseitigt hat. Schließlich steht dem Mieter nach den gesetzlich vorgesehenen Mahnungen und Fristsetzungen auch das Recht zur Ersatzvornahme zu, d. h. er kann die Mängel selbst beseitigen, und hierfür könnte er auch die im Rahmen des Zurückbehaltungsrechts einbehaltene Miete verwenden. Sehr häufig machen Mieter über viele Monate hinweg jedoch zum einen eine Mietminderung und zum anderen ein Zurückbehaltungsrecht geltend, was dazu führt, dass überhaupt keine Miete mehr bezahlt wird. Dieser Praxis hat der BGH bereits mit seinem Urteil vom 17.6.2015 einen Riegel vorgeschoben. Das Urteil enthielt allerdings vorrangig sehr wichtige Aussagen zur Mieterinsolvenz, weshalb die Ausführungen zum Zurückbehaltungsrecht in der Literatur zunächst weniger Beachtung fanden. Das Landgericht Saarbrücken nimmt nun jedoch einen ähnlichen Fall zum Anlass, die vom BGH aufgestellten Abwägungsmaßstäbe im Einzelfall zu präzisieren und die Bedeutung für die Praxis aufzuzeigen.

DER FALL

Ein Wohnhaus wies (nach einem bergbaubedingten Beben) erhebliche Mängel auf, die einen Reparaturaufwand von ca. 4.000 Euro erfordert hätten. Die Mieter minderten daher die Miete um 55 Prozent. Auch die weitere Miete behielten sie über viele Monate vollständig ein bzw. zahlten nur ganz geringe Anteile, und beriefen sich hierfür auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen der Reparaturkosten. Insgesamt liefen nur durch das Zurückbehaltungsrecht (nicht durch die geltend gemachte Minderung, die zu einer Mietreduzierung führt) Mietschulden in Höhe von ca. 12.000 Euro, damit einem Mehrfachen der Mängelbeseitigungskosten auf. Die Zurückbehaltung einzelner Mietzinsraten erstreckte sich über mehr als zwei Jahre, in denen die Vermieter keinerlei Anstrengung zur Mängelbeseitigung unternahmen.
Das Landgericht Saarbrücken legt in der Berufungsinstanz zunächst dar, dass sich der Mieter auf das Zurückbehaltungsrecht als Einrede berufen müsse, was er im vorliegenden Fall nicht getan habe. Eine solche Berufung und Geltendmachung der Einrede könne nur ausnahmsweise entfallen, wenn angesichts besonders hoher Mängelbeseitigungskosten ein solches Zurückbehaltungsrecht offensichtlich ist. Auch bei hohen Mängelbeseitigungskosten unterliegt das Zurückbehaltungsrecht des Mieters jedoch einer zeitlichen und einer betragsbezogenen Begrenzung. Es darf jedenfalls nicht dazu führen, dass der Mieter auf unabsehbare Zeit überhaupt keine Miete mehr zu zahlen hätte, sondern muss vielmehr immer daran gemessen werden, ob es noch seinen Zweck erfüllt, den Vermieter durch den ausgeübten finanziellen Druck zur Mängelbeseitigung anzuhalten. Das Zurückbehaltungsrecht darf nicht ohne zeitliche Begrenzung und nicht auf einen mehrfachen Betrag der monatlichen Minderung oder der Mängelbeseitigungskosten bemessen werden. Ist dieses Druckmittel offensichtlich verpufft, weil der Vermieter trotz der Höhe der zurückbehaltenen Beträge und/oder der langen Dauer, in der das Zurückbehaltungsrecht ausgeübt wird, nicht auf den Druck reagiert und ist daher nicht mehr zu erwarten, dass er seiner Verpflichtung zur Mängelbeseitigung nachkommen wird, so kann auch das Zurückbehaltungsrecht aus Treu und Glauben nicht mehr ausgeübt werden. Es hat dann seinen Zweck verfehlt, so wie in diesem Fall.
Der BGH hat in seiner Entscheidung daher auch konsequent darauf hingewiesen, dass das Zurückbehaltungsrecht in jedem Fall endet, wenn das Mietverhältnis beendet wird und spätestens zu diesem Zeitpunkt sämtliche zurückbehaltenen Beträge (nicht die berechtigte Mietminderung, welche zu einer automatischen Mietreduzierung führt) nachgezahlt werden müssen.

Verwalter­strategie

In Hinblick auf das zunehmende Mietnomadentum, das gerade kleinere Vermieter finanziell erheblich schädigen kann, ist es zu begrüßen, dass der BGH und das Landgericht Saarbrücken der „Mietreduzierung auf Null“ einen Riegel vorgeschoben haben. Zwar ist das Zurückbehalten der Miete nach wie vor zulässig, jedoch nur noch über einen Zeitraum von wenigen Monaten und sicherlich nicht mehr schematisch wie bisher bis zum 3,5-Fachen der Mängelbeseitigungskosten. Einer Mietreduzierung auf Null kann daher leichter begegnet werden, auch wenn gewisse Mängel des Mietobjekts vorhanden sind. Problematisch ist allerdings nach wie vor, dass in aller Regel die „zurückbehaltenen“ Beträge vom Mieter nicht auf die hohe Kante gelegt werden, um sie nach der Mängelbeseitigung nachzuzahlen oder gegebenenfalls für die Ersatzvornahme, also die Mängelbeseitigung in Eigenregie zu verwenden. So dürften die zurückbehaltenen Beträge beim Mieter nur noch schwer einzutreiben sein. Vor dem Hintergrund dieses Beitreibungsrisikos ist auch in diesen Fällen eine rasche Kündigung und gegebenenfalls der Räumungsprozess vorzuziehen, um den Schaden nicht monatlich noch zu vergrößern.

Foto: © Sashkin / Shutterstock.com