Kein Korrekturvorbehalt in der Jahresabrechnung

(LG München I, Urteil vom 22.9.2016 – 36 S 22442/15)

DAS THEMA

Wie gehen die Wohnungseigentümergemeinschaft und der Verwalter mit einer zur Beschlussfassung vorgeschlagenen Jahresabrechnung um, bei der einzelne Positionen noch unklar sind? Eine Eigentümergemeinschaft wollte der Tatsache, dass lediglich einzelne Positionen der Gesamtabrechnung noch zur Diskussion standen, dadurch Rechnung tragen, dass sie über die Jahresabrechnung zwar einen Beschluss fasste, dabei aber den Zusatz anfügte: „ggf. noch vorzunehmende Korrekturen sind in der Jahresabrechnung 2014 vorzunehmen.“ Dieses Vorgehen billigte das LG München I nicht, sondern erklärte die gefassten Beschlüsse für nichtig.

DER FALL

Die Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft streiten über die Wirksamkeit der über die Jahresabrechnungen 2012 und 2013 gefassten Beschlüsse aus der Eigentümerversammlung vom 20.11.2014. Vorangegangen waren Probleme mit der Buchhaltung der Hausverwaltung, weshalb sich letztlich Miteigentümer an der Erstellung einer Jahresabrechnung für die beiden Zeiträume versuchten. Zum Zeitpunkt der Beschlussfassung stand bezüglich der Jahresabrechnung 2012 noch ein Betrag in Höhe von 148 Euro zur Debatte (Wasser- und Heizkosten), für die Jahresabrechnung 2013 waren noch drei Positionen (Wasser, Heizung, Kontoführungsgebühren) ungeklärt. Um trotz dieser (tatsächlich später vom Verwalter geklärten) Positionen über die Jahresabrechnungen beschließen zu können, wurde in die Beschlussfassung zu den beiden Jahresabrechnungen jeweils der Satz aufgenommen „Ggf. noch vorzunehmende Korrekturen sind in der Jahresabrechnung 2014 vorzunehmen.“

Auf Klage eines Miteigentümers hin erklärte das Gericht die Beschlüsse in zweiter Instanz wegen dieses Zusatzes insgesamt für nichtig. Durch den Korrekturvorbehalt werden sie zu unbestimmt und lassen keine durchführbare Regelung mehr erkennen. Dadurch, dass die Wohnungseigentümer den Korrekturvorbehalt in den Beschlusstext aufgenommen haben, ist erkennbar, dass sie nicht sehenden Auges eine möglicherweise falsche Jahresabrechnung beschließen wollten. Der Versuch, dies durch eine nachträgliche Korrekturoption zu vermeiden, ist WEG-rechtlich nicht zulässig. Offensichtlich war die Abrechnung noch nicht entscheidungsreif. Außerdem ist eine Korrektur der Jahresabrechnung 2014 nicht möglich, weil sie einen Verstoß gegen § 28 Abs. 3 WEG darstellt: In die Abrechnung dürfen nur Einnahmen und Ausgaben eingestellt werden, die im betreffenden Wirtschaftsjahr getätigt wurden. Die vorgesehene Korrektur ist folglich nicht durchführbar.

Weiter weist das Gericht darauf hin, dass die Beschlüsse auch unter dem Aspekt des wirklichen Willens der Eigentümer insgesamt für nichtig erklärt werden müssen. Eine Beschlussfassung kann nur über entscheidungsreife Positionen gewünscht sein. Außerdem ist der Korrekturvorbehalt inhaltlich völlig unbestimmt, also nicht auf einzelne Positionen beschränkt. Nicht zuletzt hält das Gericht die gefassten Beschlüsse für in sich widersprüchlich: Einerseits soll jeweils in Satz 1 der Beschlusstexte eine Jahresabrechnung festgestellt werden, andererseits wird das festgestellte Ergebnis in Satz 2 – durch den Korrekturvorbehalt – wieder ausgehebelt.

Verwalter­strategie

Die korrekte Vorgehensweise für den Fall, dass einzelne Positionen der Jahresabrechnung noch streitig sind, kann nicht darin bestehen, die Jahresabrechnung unter einen Vorbehalt zu stellen. Vielmehr wäre es richtig, die Abstimmung über die Jahresabrechnung auf einen späteren Zeitpunkt zurückzustellen, wenn Klarheit über sämtliche Positionen besteht. Die bewusste Genehmigung einer inhaltlich falschen Abrechnung stünde nämlich ebenfalls im Widerspruch zur ordnungsgemäßen Verwaltung.

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