Keine Beschlusskompetenz für die Wiederbegründung einer durch Beschluss aufgehobenen Veräußerungsbeschränkung

In der Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft war die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung von Wohnungseigentum vereinbart. Die Wohnungseigentümer beschlossen in einer Versammlung gem. § 12 Abs. 4 WEG den Wegfall der Verwalterzustimmung bei Veräußerung des Eigentums und ermächtigten zugleich den Verwalter, für die Wohnungs- und Teileigentümer alle zur Löschung der Veräußerungsbeschränkung in den Grundbüchern noch erforderlich werdenden Erklärungen abzugeben und die entsprechenden Anträge zu stellen. Das Grundbuchamt trug diese Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung in den Grundbüchern ein. In einer folgenden Versammlung beschloss die Eigentümergemeinschaft mehrheitlich, den vorherigen Beschluss über die Abschaffung der Verwalterzustimmung bei Eigentumsumschreibung wieder aufzuheben. Eine Wohnungseigentümerin betrieb daraufhin beim Grundbuchamt die Wiedereintragung der Veräußerungsbeschränkung. Das Grundbuchamt wies den Antrag auf Wiedereintragung ab, wogegen die Eigentümerin Beschwerde erhob.

Die Meinung des Gerichts

Das mit der Beschwerde befasste Gericht sah die Voraussetzungen für eine Wiedereintragung nicht als erfüllt an. Dafür hätte es der Bewilligung sämtlicher Wohnungs- und Teileigentümer bedurft, weil deren Recht zur freien Veräußerung ihres Eigentums durch die Wiedereintragung beschränkt worden wäre. Der Mehrheitsbeschluss genügte dieser Vorgabe nicht. Auch wenn den Mitgliedern einer WEG gem. § 12 Abs. 4 WEG die Beschlusskompetenz zur Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung zusteht, gilt dies nicht im umgekehrten Fall auch für die (erneute) Eintragung einer solchen Beschränkung. Ein durch Beschluss aufgehobenes Zustimmungserfordernis des Verwalters zur Veräußerung kann nicht durch einen mehrheitlichen Zweitbeschluss wieder begründet werden. Vielmehr erfordert die Wiedereinführung erneut eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 2 S. 2 WEG, was unmittelbar auch aus § 12 Abs. 1 WEG folgt.

Dokumentation: OLG München, Beschluss vom 04.04.2014 – 34 Wx 62/14 = ZWE 2014, 267

Ratschlag für den Verwalter

Wird in einer WEG das Zustimmungserfordernis eines Verwalters durch Beschluss aufgehoben, kann diese Veräußerungsbeschränkung nicht durch einen gegenläufigen Mehrheitsbeschluss wieder eingeführt werden. Der Verwalter hat daher bei der Vorbereitung entsprechender Tagesordnungspunkte auf die Notwendigkeit einer Vereinbarung zur Wiedereinführung eines Zustimmungserfordernisses hinzuweisen. Ein Beschluss, der die Begründung einer Veräußerungsbeschränkung vorsieht, ist mangels Beschlusskompetenz nichtig.

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