Keine Pflicht der Hausverwaltung zur ­Einholung von ­Grundbuchauszügen zur Überprüfung der Eigentumslage

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hat in der Wohnungseigentümerversammlung den Beschluss über die teilweise Schließung eines Parkhauses gefasst. Ein Miteigentümer focht diesen Beschluss an und vertrat in der Klage die Auffassung, der Beschluss sei ungültig, da ein Eigentümer nicht durch die Verwalterin zur Eigentümerversammlung geladen worden sei. Im vorliegenden Fall hatte ein Eigentümerwechsel stattgefunden, welcher der Verwalterin zwar angekündigt, jedoch nicht abschließend durch Übersendung eines aktuellen Grundbuchauszuges mitgeteilt wurde. Die Ladung zur Wohnungseigentümerversammlung ging dem Alteigentümer und nicht dem neuen Eigentümer zu, der aber zum Zeitpunkt der Ladung bereits in das Grundbuch eingetragen war. Der Kläger war der Auffassung, die Verwalterin hätte sich selbstständig über die neue Eigentumslage durch Einholung eines Grundbuchauszuges informieren müssen.

Die Meinung des Gerichts

Nach Erledigung der Hauptsache entschied das Landgericht München I im Rahmen der Kostenfestsetzung wie folgt: Das Landgericht hat den Beschluss des Amtsgerichts mit der Begründung aufgehoben, dass kein formeller Fehler in Form einer mangelhaften Ladung vorgelegen habe und somit auch keine diesbezügliche Beweisaufnahme notwendig gewesen sei. Das Gericht vertritt die Auffassung, dass es nicht in den Aufgabenbereich der Hausverwaltung falle, vor jeder Eigentümerversammlung einen aktuellen Grundbuchauszug einzuholen. Vielmehr könne die Verwalterin davon ausgehen, dass rechtlich relevante Grundbuchänderungen entweder durch den alten oder den neuen Eigentümer mitgeteilt werden. Etwas anderes gilt auch dann nicht, wenn die Hausverwaltung bereits vom schuldrechtlichen Geschäft, also dem Kaufvertrag über die Wohnungseigentumseinheit, Kenntnis hat. Sofern bis zum Zeitpunkt der Ladung nicht durch einen der Eigentümer ein aktueller Grundbuchauszug über die veränderte Eigentumslage übersandt wird, ist die Ladung des alten Eigentümers als ordnungsgemäße Ladung gem. § 24 I WEG anzusehen.

Dokumentation: Landgericht München I, Beschluss vom 20.02.2013 – 36 T 1970/13 = BeckRS 2013, 074443

Ratschlag für den Verwalter

Der Verwalter ist nicht verpflichtet, den aktuellen Grundbuchstand abzuklären, da dies insbesondere bei großen Wohnanlagen einen immensen und unverhältnismäßigen Verwaltungsaufwand bedeuten würde. Die Hausverwaltung ist hier auf die Mitwirkung der Eigentümer angewiesen, die ihrerseits das größte Interesse an der Mitteilung der veränderten Eigentumsverhältnisse haben sollten. Zur Vermeidung von Problemen kann der Verwalter in der jeweiligen Ladung zur Eigentümerversammlung darauf hinweisen, dass ggf. veränderte Eigentumsverhältnisse durch Übersendung eines aktuellen Grundbuchauszuges mitzuteilen sind.