Keine Rechtsmittel einzelner Wohnungseigentümer gegen an die Gemeinschaft gerichtete Ordnungsverfügungen

(OVG Greifswald, Beschluss vom 2.3.2016, Az.: 3 M 440/15)

DAS THEMA

Wird die Ordnungsverfügung einer Behörde gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) als rechtsfähige Gemeinschaft, vertreten durch ihren Verwalter, erlassen, so ist dies in der Regel ermessensgerecht, da die WEG rechtliche Handhaben hat, um die Ordnungsverfügung gegen ihre einzelnen Eigentümer durchzusetzen. Im vorliegenden Urteil entschied das OVG Greifswald die Frage, ob die einzelnen Wohnungseigentümer die Möglichkeit haben, gegen eine an die WEG gerichtete behördliche Ordnungsverfügung direkt zu klagen, oder ob sie sich bei der Umsetzung dieser Ordnungsverfügung gegen die WEG oder auch im Rahmen der behördlichen Zwangsvollstreckung wehren müssen. Das OVG Greifswald entschied, dass sich die einzelnen Eigentümer nicht direkt gegen die Ordnungsverfügung in einem verwaltungsgerichtlichen Verfahren zur Wehr setzen können, sondern dies lediglich im Rahmen der Vollstreckung berücksichtigt werden kann.

DER FALL

Im vorliegenden Fall waren die Antragsteller Mitglieder einer WEG mit 36 Wohneinheiten. Sie wurde verpflichtet, einen zweiten Rettungsweg und eine Aufstellfläche für Feuerwehrfahrzeuge zu schaffen. Beides wäre nur unter Beanspruchung eines Großteils der Gartenfläche möglich geworden, für die die Antragsteller Sondernutzungsrechte haben, und die dann nicht mehr nutzbar gewesen wäre. Hiergegen setzten sich die Antragsteller im Eilverfahren zur Wehr, um Vollstreckungsmaßnahmen aufzuhalten. Darin wurden die Erfolgsaussichten einer Klage der betroffenen Sondereigentümer geprüft und verneint. Das OVG verneinte bereits die Antragsbefugnis der klagenden Eigentümer. Die angefochtene Ordnungsverfügung war ­ausschließlich an die WEG adressiert, nicht an die Antragsteller als Mitglieder und Sondereigentümer. Der angefochtene Bescheid ließ diesbezüglich auch keine Auslegung zu, insbesondere keine Rückschlüsse auf den Willen der Behörde, die klagenden Eigentümer direkt in Anspruch zu nehmen.

Das OVG entscheidet – in Übereinstimmung mit der unteren Instanz –, dass die behaupteten Sondernutzungsrechte an den Gartenflächen möglicherweise der Vollziehung der angefochtenen Ordnungsverfügung entgegenstehen. Würde die WEG die Flächen in Erfüllung der Ordnungsverfügung tatsächlich in Anspruch nehmen, hätten die betroffenen Eigentümer möglicherweise einen zivilrechtlichen Unterlassungsanspruch gegenüber der WEG. In diesem Fall könnte die Ordnungsverfügung zwar aufgrund eines zivilrechtlichen Hindernisses nicht umgesetzt werden. Dies macht aber die Ordnungsverfügung gegenüber der WEG nicht rechtswidrig; es hindert nur die Vollstreckung. Das zivilrechtliche Hindernis könnte möglicherweise dadurch umgangen werden, dass die Behörde im Zuge der Vollstreckung ihrer Ordnungsverfügung eine Duldungsanordnung gegen die betroffenen Eigentümern erlässt. Dies ist erforderlich, wenn private Rechte (oder andere Rechte) der Vollstreckung einer ordnungsrechtlichen Verfügung entgegenstehen. Dadurch wird der einzelne Sondereigentümer verpflichtet, die Durchsetzung des öffentlichen Rechts trotz entgegenstehender zivilrechtlicher Ansprüche hinzunehmen. Diese Duldungsverfügung muss in jedem Fall gegen die einzelnen betroffenen Eigentümer erlassen werden. Selbstverständlich können Duldungsverfügungen von ihren jeweiligen Adressaten, nämlich den einzelnen Eigentümern, angefochten werden.

Verwalter­strategie

Diese Entscheidung wird die Tendenz der Behörden noch verstärken, Ordnungsverfügungen nur gegen die rechtsfähige WEG, vertreten durch den Verwalter, zu erlassen. Die Behörde muss sich dann nicht mit eventuell entgegenstehenden zivilrechtlichen Ansprüchen einzelner Eigentümer auseinandersetzen. Stattdessen muss dies innerhalb der WEG geregelt werden, und sollte sie sich zivilrechtlich nicht durchsetzen können, ggf. durch Duldungsverfügung. Eine solche Duldungsverfügung wird voraussichtlich nicht erlassen werden, wenn sich die Eigentümer auf eine Lösung einigen und diese mit der Behörde abstimmen. Bei Verhandlungsbereitschaft der WEG und ihrer Mitglieder wird die Behörde hier voraussichtlich kooperativ mitwirken und nicht den zähen und langwierigen Weg über die Duldungsverfügung zur Durchsetzung ordnungsrechtlicher Anforderungen wählen.

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