Keine Schönheitsreparaturen mehr in Ballungsgebieten!

(Landgericht Berlin, Urteil vom 9.3.2017, Az.: 67 S 7/17)

DAS THEMA

Die Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen hat in den Jahren 2004 und 2015 vor dem BGH ganz entscheidende Meilensteine gesetzt, und mit diesem Urteil setzt das LG Berlin einen neuen und möglicherweise abschließenden hinzu. Vor über zehn Jahren hatte der BGH entschieden, dass Mieter durch die Überwälzung von Schönheitsreparaturen nicht selbst zur Vornahme verpflichtet werden dürfen, sondern nur zur Kostentragung (BGH, Urteil vom 14.7.2004, Az. VIII ZR 339/03). Im Jahr 2015 hatte der BGH (Urteil vom 18.3.2015, Az. VIII ZR 185/14) die Überwälzung von Schönheitsreparaturen bei Überlassung einer unrenovierten Wohnung für unwirksam erklärt, es sei denn, der Mieter hätte einen entsprechenden Ausgleich für die übernommenen Abnutzungen durch den Vormieter erhalten. Das LG Berlin entscheidet nun, dass Schönheitsreparaturen in Formularverträgen gar nicht auf Mieter abgewälzt werden dürfen, dies gelte insbesondere in Ballungsgebieten mit angespanntem Mietmarkt oder bei Eigenbedarfskündigungen.

DER FALL

Im entschiedenen Fall hatte sich das Amtsgericht in der Vorinstanz noch ausführlich mit der Tatfrage auseinandergesetzt, ob die Wohnung unrenoviert übergeben wurde, und wer dies zu beweisen habe. Das Landgericht lässt dies dahinstehen. Es entscheidet, dass die Überwälzung der Schönheitsreparaturen weder als sogenannte „Kostenklausel“ noch als sogenannte „Vornahme-Klausel“ ausgelegt werden kann. Bei der Auslegung als „Kostenklausel“ verliert der Mieter ggf. die Berechtigung, die Schönheitsreparaturen auch selbst und damit kostengünstig zu machen. Diese Auslegung wäre daher unwirksam. Bei der Auslegung als „Vornahme-Klausel“, die den Mieter verpflichtet (und berechtigt) die Schönheitsreparaturen selbst auszuführen, kann sich dieser jedoch gegenüber dem Vermieter nicht darauf berufen, dass in einem langjährigen Mietverhältnis Schönheitsreparaturen nicht vorgenommen wurden und die Wohnung damit mangelhaft sei. Der Mieter ist ja nach dem Wortlaut des Vertrags gerade verpflichtet, diese selbst durchzuführen. Mit dieser Überwälzung werden dem Mieter allerdings Gewährleistungsrechte gegenüber dem Vermieter genommen, die jedoch formularvertraglich nicht abbedungen werden können. Darüber hinaus weist das LG Berlin zu dem vom BGH in seiner jüngsten Rechtsprechung geforderten Ausgleich für eine unrenoviert übergebene Wohnung darauf hin, dass ein solcher Ausgleich niemals die Kosten und Umstände einer Durchführung von Schönheitsreparaturen in einem jahrzehntelangen Mietverhältnis abgelten könnte. Alternativ bleibt die sogenannte „Entgelt-These“, wonach die Miete geringer ausgefallen sei, weil eben der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen habe. Eine solche Auslegung kommt dem LG Berlin zufolge jedoch nur infrage, wenn diese Entgelt-These ganz klar aus dem Mietvertrag hervorgeht, insbesondere also die Kalkulation der Ausgangsmiete sichtbar wird. Auch insoweit zweifelt das Gericht jedoch daran, ob dies gerade bei langjährigen Mietverhältnissen eine ausreichende Kompensation ergibt. Jedenfalls weist das Gericht darauf hin, dass dem Vermieter durch nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen in der Regel kein Schaden entsteht, jedenfalls dann nicht, wenn er die Wohnung – wie im entschiedenen Fall – aufgrund einer Eigenbedarfskündigung zurückerhalten hat und daher eine Verzögerung der Weitervermietung nicht zu erwarten ist. Darüber hinaus erklärt das Gericht, dass ein solcher Schaden in Ballungsgebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auch nicht zu beachten ist, da künftige Mietinteressenten die Mietsache in jedem Zustand anmieten würden.

Verwalterstrategie

Bei Neuvermietungen ist durchaus zu überlegen, das leidige Thema Schönheitsreparaturen beim Vermieter zu belassen und diese dem Mieter nicht aufzuerlegen, stattdessen aber eine entsprechend erhöhte Miete zu verlangen. Die Erhöhung ist allerdings nur im Rahmen einer eventuell gültigen Mietpreisbremse möglich. Höchst problematisch ist diese Entscheidung im Rahmen bestehender Mietverhältnisse, in denen der Vermieter mit der Übernahme der Schönheitsreparaturen durch die Mieter kalkuliert hat. Hier ist im laufenden Mietverhältnis eine Erhöhung der Miete nur in den Grenzen der ortsüblichen Vergleichsmiete möglich, und diese bezieht den Komplex der Schönheitsreparaturen derzeit noch nicht mit ein.

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