Keine Vorbefassung bei selbstständigem ­Beweisverfahren

(BGH, Beschluss vom 14.3.2018, Az. V ZB 131/17)

Das Thema

Mängel am Gemeinschaftseigentum bzw. Streitigkeiten über den Umgang und die Durchsetzung etwaiger Mängelansprüche prägen seit jeher die Eigentümerversammlungen vieler Wohnungseigentümergemeinschaften und die Beziehungen zwischen den Wohnungseigentümern. Entsprechende rechtliche Auseinandersetzungen innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft beginnen dabei oftmals nicht erst mit der Frage des „Ob“ bzw. des „Wie“ der Mängelbeseitigung, sondern bereits mit der Frage nach der Untersuchung und Feststellung potenzieller Mängel. Der BGH hat mit dem vorliegenden Beschluss nun eine Entscheidung getroffen, die es dem einzelnen Wohnungseigentümer erleichtert, etwaige Mängel am Gemeinschaftseigentum im Wege eines selbstständigen Beweisverfahrens sachverständig feststellen zu lassen.

Der Fall   

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Über der Wohnung der Antragsteller befindet sich ein Dachgeschoss, das in Umsetzung der Teilungserklärung nachträglich ausgebaut wurde. Die vom Bauträger beauftragten Messungen, ob beim Ausbau die Anforderungen an die Trittschalldämmung eingehalten wurden, kommen zu unterschiedlichen Ergebnissen. Die Antragsteller bringen auf einer außerordentlichen Eigentümerversammlung die Anträge ein, (1.) den Bauträger wegen etwaiger Mängel des Dachgeschossausbaus in Anspruch zu nehmen und (2.) zur Vorbereitung dieser Ansprüche ein Gutachten zu Schallschutzmängeln einzuholen. Während der erste Antrag abgelehnt wird, wird der zweite Antrag aufgrund der „allgemeinen Stimmungslage“ nicht zur Abstimmung gebracht. Die Antragsteller begehren nunmehr im Wege eines selbstständigen Beweisverfahrens die sachverständige Feststellung von Mängeln des Trittschallschutzes gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern, um diese sodann gegebenenfalls auf Mängelbeseitigung in Anspruch zu nehmen.

Das Amtsgericht hat den Antrag auf Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens als unzulässig verworfen, die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der Antragsteller zum Landgericht hat dieses zurückgewiesen. Der BGH hob die Beschlüsse der Vorinstanzen auf und verweist die Sache zur erneuten Entscheidung an das Amtsgericht zurück. Der BGH führt dabei aus, dass die Durchführung eines gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichteten selbstständigen Beweisverfahrens über Mängel am Gemeinschaftseigentum nicht voraussetzt, dass der antragstellende Wohnungseigentümer sich zuvor um eine Beschlussfassung der Eigentümerversammlung über die Einholung eines Sachverständigengutachtens zu dem behaupteten Mangel bemüht hat. Zwar ist zutreffend, dass für die Beschlussfassung über Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung gemäß §§ 21 Abs. 1, Abs. 3, 23 Abs. 1 WEG primär die Versammlung der Wohnungseigentümer zuständig ist, jedoch gilt dieses so genannte „Vorbefassungsgebot“ nicht für den gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichteten Antrag eines Wohnungseigentümers auf Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens über Mängel am Gemeinschaftseigentum. Nach § 485 Abs. 2 S. 1, Nr. 2, 3 ZPO kann eine Partei die schriftliche Begutachtung durch einen Sachverständigen beantragen, wenn sie ein rechtliches Interesse daran hat, dass die Ursache eines Sachmangels bzw. der Aufwand für dessen Beseitigung festgestellt wird. Der Begriff des rechtlichen Interesses ist dabei weit zu verstehen und nur in völlig eindeutigen Fällen zu verneinen. Ein solcher Fall liegt hier nach Ansicht des BGH nicht vor. Auch aus wohnungseigentumsrechtlichen Erwägungen ist das rechtliche Interesse, so der BGH, nicht zu verneinen. Zwar entspricht es regelmäßig der ordnungsgemäßen Verwaltung, vor der Beschlussfassung über Instandsetzungsmaßnahmen deren erforderlichen Umfang und den dafür erforderlichen Aufwand zu ermitteln. Mit der Durchführung des selbstständigen Beweisverfahrens wird jedoch lediglich die Beweiserhebung in einem eventuell später erforderlich werdenden Prozess vorweggenommen. Die Entscheidungsbefugnis der Wohnungseigentümer hinsichtlich des „Ob“ und des „Wie“ der Durchführung der Maßnahme selbst wird hingegen nicht beeinträchtigt. Da das Vorbefassungsverbot demnach im vorliegenden Fall nicht zu beachten ist, bedarf die Frage, ob die nicht erfolgte Abstimmung der Wohnungseigentümer über den Antrag zur Einholung des Sachverständigengutachtens aufgrund der „allgemeinen Stimmungslage“ eine hinreichende Vorbefassung der übrigen Wohnungseigentümer darstellt, keiner Entscheidung.

Verwalter­strategie

Mit dem Beschluss entscheidet der BGH die in Rechtsprechung und Literatur seit Jahren umstrittene Frage, ob das Vorbefassungsgebot auch im Fall des Antrags eines Wohnungseigentümers auf Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens über Mängel am Gemeinschaftseigentum gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu beachten ist. Der BGH verneint dies. Es ist jedoch klarstellend darauf hinzuweisen, dass diese Entscheidung lediglich zum selbstständigen Beweisverfahren ergangen ist. Einer Leistungsklage eines Wohnungseigentümers, die auf Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer an einer ordnungsgemäßen Verwaltung gerichtet ist, fehlt hingegen das Rechtsschutzbedürfnis, wenn sich der Wohnungseigentümer vor der Anrufung des Gerichts nicht um die Beschlussfassung der Versammlung bemüht.

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