Klar zur Wärmewende?

Was mit dem novellierten Gebäudeenergiegesetz auf Eigentümer und Verwaltungen zukommt

Nach langem Streit wurde die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) letztendlich Anfang September beschlossen. Die Regelungen sollen dabei helfen, die Emissionen in Deutschland deutlich zu verringern und die Klimaziele bis 2045 zu erreichen. Welche Vorgaben gelten ab dem kommenden Jahr für den Gebäudebestand? Ein Überblick:

Diese Regelungen gelten ab 2024

• Neubauten: Die Regelungen für den Einbau einer Heizung, die die Vorgabe erfüllt, mit mindestens 65 Prozent erneu- erbaren Energien (65-EE) betrieben zu werden, gel-ten vorerst nur für das Bauen in Neubaugebieten.
• Bestandsgebäude: Das GEG wird mit der kommunalen Wärmeplanung verzahnt. Für Bestandsgebäude greift die 65-EE-Pflicht beim Tausch der Heizung erst mit vorliegender Wärmeplanung. Solange diese nicht vorhanden ist, dürfen im Bestand und in Neubauten außerhalb von  Neubaugebieten weiterhin auf Wasserstoff umrüstbare Gasheizungen verbaut werden (H2-ready). Sobald die kommunale Wärmeplanung vorliegt (Siehe Abschnitt dazu), gibt es zwei Optionen:
  
  1. Ist ein klimaneutrales Gasnetz vorgesehen: Neben allen anderen Erfüllungsoptionen dürfen dann weiterhin H2-ready-Gasheizungen verbaut werden.
  2. Ist kein klimaneutrales Gasnetz geplant: Dann greift die Pflicht, eine eizung zu verwenden, die zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien gespeist wird.
  
  Auf Eigentümer, die sich vor dem Vorliegen einer Wärmeplanung eine reine Gasheizung haben einbauen lassen, kommt mit Vorliegen der nicht klimaneutralen Fernwärmeplanung die Pflich zur Umrüstung auf ein hybrides System oder zur schrittweisen Beimischung von klimaneutralen Gasen wie Biomethan oder Wasserstoff zu. Der Anteil der klimaneutralen Gase muss im Fall der Beimischung ab 2029 15 Prozent betragen, ab 2035 30 Prozent und ab 2040 60 Prozent. Nach aktuellem Stand der Wissenschaft wird Wasserstoff in der Wärmeerzeugung aber keine große Rolle spielen.
• Beratungspflicht: Eigentümer müssen sich ab 2024 vor dem Einbau einer Heizung, die mit einem festen, flüssigen oder gasörmigen Brennstoffbetrieben wird, nachweislich über mögliche Auswirkungen der kommunalen Wärmeplanung und potenzielle Unwirtschaftlichkeit beraten lassen. Die Beratung kann etwa durch Handwerksbetriebe oder Energieberater erfolgen.
• Kommunale Wärmeplanung: Sie wird in ganz Deutschland flächendecend eingeführt, auch für die Gebiete kleiner Gemeinden bis 10.000 Einwohner. Dort gilt ein vereinfachtes Verfahren, die Planungen müssen bis 30. Juni 2028 vorliegen. Die Länder können entscheiden, ob kleinere Kommunen nach dem sogenannten Konvoi-Verfahren zusammenarbeiten und gemeinsame Wärmeplanungen entwickeln. In Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern müssen die Kommunen bis 30. Juni 2026 Wärmeplanungen erstellen. Vorgesehen ist auch die Möglichkeit einer Vorprüfung: Ohne umfassende Bestands- und Potenzialanalyse können Teilgebiete identifiziert weden, für die es sehr wahrscheinlich ist, dass die Wärmeversorgung nicht über ein Wärmenetz oder ein Wasserstoffnetz erfolgen kann.

Bestandsaufnahme für Gebäude mit Gasetagenheizungen

Auf Eigentümer und Verwaltungen von Gebäuden mit Etagenheizungen kommt 2024 eine Art Bestandsaufnahme der Beheizung ihres Gebäudes zu. Zusammengefasst wird dies in § 71n GEG geregelt. Bis 31. Dezember 2024 sollen Verwaltungen bei Wohnungseigentümern eine detaillierte Datenerhebung zu vorhandenen Etagenheizungen, die im Sondereigentum stehen, vornehmen. Dazu gehören u. a. folgende Angaben: Art der Anlage, Datum der Inbetriebnahme, Funktionsfähigkeit sowie Leistung und Verbrauch der Gastherme. Eigentümer müssen diese Informationen innerhalb einer sechsmonatigen Frist an die Verwaltung übermitteln. Auch beim zuständigen Bezirksschornsteinfeger sind von der Verwaltung bis 31. Dezember 2024 Informationen über die im Gebäude betriebenen Gasthermen anzufordern. Der Fachmann hat ebenfalls sechs Monate Zeit für die Bereitstellung dieser Daten. Die Immobilienverwaltung muss die Informationen nach Ablauf der Frist innerhalb von drei Monaten der Eigentümergemeinschaft in konsolidierter Fassung zur Verfügung stellen. Das Dokument soll als Grundlage für die Entscheidungsfindung zur künftigen Beheizungsorm dienen. Geht dann die erste Heizung im Gebäude kaputt bzw. soll getauscht werden, muss von der Verwaltung nach Kenntnisnahme unverzüglich eine Wohnungseigentümerversammlung einberufen werden. In dieser ist unter Einbeziehung der Vorgaben zur 65-EE-Regel eine Entscheidung darüber zu treffen, wie das Gebäude künftig beheizt werden soll. Es gelten dann die im folgenden Abschnitt genannten Fristen zur Umsetzung.

Der in betroffenen Liegenschaften erhebliche Mehraufwand der Verwaltung lässt einen im Gesetzentwurf ausdrücklich erwähnten Anspruch auf eine angemessene Vergütung entstehen – aber nur dann, wenn der Verwaltervertrag hierzu nicht bereits eine vertragliche Regelung vorsieht.

Großzügige Übergangsfristen bei  Gasetagenheizungen

Ein Gebäude mit Gasetagenheizungen auf eine klimafreundlichere Heizungsart umzurüsten, stellt oft eine Herausforderung dar. In den meisten Fällen muss das Gebäude zuerst auf eine zentrale Versorgung umgestellt werden. Beim Wechsel der Beheizungsform sollte immer auch das Gebäude energetisch betrachtet werden. Notwendige bauliche Maßnahmen erfordern einigen Vorlauf für Vorbereitung und Umsetzung. Zu begrüßen ist es daher, dass Teileigentümern in Gebäuden mit Gasetagenheizungen längere Fristen für die Entscheidungsfindung und msetzung einräumt. Nach Vorlage der kommunalen Wärmeplanung haben Eigentümergemeinschaften fünf Jahre Zeit, sich auf eine neue Heizungsform festzulegen. Beschließt die Gemeinschaft, auf eine zentrale Versorgung umzustellen, kommen acht weitere Jahre für die Umsetzung hinzu. Bei dezentralen Lösungen sind es fünf Jahre, auch hier greift die Pflicht zur 65EE-Anlage. Trifft die Gemeinschaft keine Entscheidung, ist der Umstieg auf eine zentrale Anlage (Fernwärme oder 65-EE-Anlage) innerhalb von acht Jahren Pflicht.

Dazu ein Beispiel

Die Kommune, in der eine Eigentümergemeinschaft liegt, hat 9.000 Einwohner. Die Wärmeplanung liegt am 30. Juni 2028 vor. In dem Mehrparteienhaus steht im vierten Quartal 2028 in einer Wohneinheit der Tausch einer Gasetagenheizung an. Der Eigentümer dieser Wohneinheit hat nun eine Meldepflicht gegenüber de Miteigentümern. Die beauftragte Immobilienverwaltung muss eine Eigentümerversammlung einberufen. Die Gemeinschaft hat nun fünf Jahre Zeit, also bis Ende 2033, zu entscheiden, auf welche Heizungsart umgestellt werden soll. Die Eigentümergemeinschaft entscheidet sich für den Anschluss an das Fernwärmenetz, also eine zentrale Versorgung. Die Entscheidung muss dem Bezirksschornsteinfeger gemeldet werden. Bei der Umstellung auf eine zentrale Beheizung werden der Gemeinschaft nochmals acht Jahre eingeräumt. In Summe bleiben der Wohnungseigentümergemeinschaft dieser Liegenschaft in diesem Fall 13 Jahre Zeit für die Umstellung.