Klein, aber oho!

Studentisches Wohnen hat sich in den letzten Jahren als Asset-Klasse am Markt etabliert – mit großem Interesse privater und institutioneller Investoren.

Bis vor fünf Jahren musste man in den Medien nach Berichten zum Thema „Studentisches Wohnen“ noch suchen. Heute sind Publikationen zum Thema kleinteiliges Wohnen an der Tagesordnung. Die Apartments haben sich als interessante Asset-Klasse am Markt positioniert, so dass mittlerweile private und institutionelle Investoren die Apartments – auch in Wohneigentum aufgeteilt – als Eigentumswohnung bzw. Kapitalanlage veräußern.

Bezahlbarer Wohnraum oder ein boomender Markt?

In diesem Zusammenhang stellen sich neben der Notwendigkeit eines erfahrenen Bewirtschafters diverse Fragen, die hier näher betrachtet werden sollen. Dazu gehören u. a.:

• Wie entwickeln sich die Mietpreise für Ein-Zimmer-Apartments für studentisches Wohnen? Kann man hier überhaupt noch von bezahlbarem Wohnraum reden?
• Wie sind die Bedürfnisse der Zielgruppe? Was sind „DOs & DON’Ts“ in diesem Zusammenhang?
• Lohnt sich überhaupt eine Investition in solche Apartments?
• Sind Ein-Zimmer-Apartments eine sinnvolle Kapitalanlage?
• Gibt es, falls sich der Markt für studentisches Wohnen verändert, Nachnutzungskonzepte oder ähnliche Modelle?

„Seit 2010 hat sich der Bestand privater Studentenwohnanlagen in den 30 größten deutschen Hochschuldstandorten auf rund 25 000 Wohnplätze verdoppelt. Unter Berücksichtigung der Anlagen in Bau und Planung dürfte eine weitere Verdopplung auf etwa 50 000 Plätze bis 2020 erfolgen.“ Dies geht aus einer Erhebung des Immobilien-Beraters Savills hervor und ist im Wesentlichen mit dem explosionsartigen Anstieg der Zahl der Studierenden in Deutschland um rund 39 Prozent in den letzten zehn Jahren zu begründen. Ein Ende dieser Entwicklung ist nach aktuellen Erhebungen bis mindestens 2025 nicht abzusehen. Zwar werden sich G8-Abitur und die Abschaffung der Wehrpflicht nicht wiederholen, aber die Attraktivität des Studienstandorts Deutschland nimmt zu, auch für ausländische Studenten. Die deutschen Hochschulstandorte haben international durchweg einen guten Ruf, und niedrige bzw. überwiegend keine Studiengebühren locken Studenten aus Italien, Spanien, Portugal, aber auch aus Russland und China. Einige Herkunftsländer unterstützen das Studium in Deutschland sogar mit Zuschüssen.

Miete und studentische Einkommen laufen auseinander

Das Mietniveau insbesondere für studentischen Wohnraum hat sich in den letzten Jahren stark nach oben entwickelt. Dabei spielt das zur Verfügung stehende monatliche Budget der Studenten eine erhebliche Rolle. Studierende wollen und können nur einen bestimmten monatlichen Betrag für das Gut „Wohnen“ ausgeben. In den Top 7 Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) sind mittlerweile die monatlichen All-In-Mieten (in den Mietpreisen sind i.d.R. alle Nebenkosten sowie Strom und W-LAN bereits enthalten) für neu erstellte Studenten-Apartmenthäuser auf weit über 500 Euro je Apartment angestiegen, wobei die durchschnittliche Größe eines voll möblierten Studentenapartments bei ca. 20 qm Wohnfläche (mit Nasszelle und Pantry-Küche) liegt.

Nettokaltmieten ab 15 Euro/qm Wohnfläche bis weit über 20 Euro sind heute fast als normal zu bezeichnen. In München z. B. sind bereits Mieten von 25 Euro und mehr keine Seltenheit mehr. Hinzu kommen die Nebenkosten, die mit ca. 4 bis 5 Euro/qm zu Buche schlagen. Man kann daher nicht behaupten, dass Studentenbuden heute noch für alle Studenten bezahlbar konzipiert sind. Eines haben jedoch alle Projekte/Objekte gemeinsam: Die Apartments sind „klein, kleiner, mikro“ (Bundesbaublatt 2014).

Wie sehen bedarfsgerechte Objekte aus?

Entscheidende Faktoren für die erfolgreiche Planung und Entwicklung sowie Umsetzung studentischen Wohnraums sind, dass die Bedürfnisse der Zielgruppe ausreichend berücksichtigt werden, um eine nachhaltige Vermietung und eine damit verbundene hohe Rendite zu erzielen. Dabei sind nachfolgende Kriterien entscheidend: die DOs & DON’Ts.

• In Bezug auf die Wünsche der ­Nutzer nach ­Qualität, Service und Flexibilität:
  PRAGMATISCH: Mikro-Apartments mit 22 – 40 qm, 1 bis 2 Zimmer
  INDIVIDUELL: Vollausstattung, ­Serviceleistungen und Privatsphäre
  BEZAHLBAR: im Zentrum der Metropolen zu ­attraktiven Preisen
  ZIELGRUPPE: Young Professionals – Berufseinsteiger/Trainees, junge Berufstätige, Singles, Studenten, Wochenendpendler, internationale Fachkräfte, Neuankömmlinge in einer Stadt und Geschäftsleute
• In Bezug auf die Gegebenheiten und Lage:
  STANDORTE: Metropolen wie Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart
  MAKRO: überdurchschnittliches Mietniveau, Mangel an temporärem Wohnen, hohe Kaufkraft, wachsender, attraktiver Arbeitsmarkt, steigende Einwohnerentwicklung
  MIKRO: gastronomisches und kulturelles Umfeld, Zentrumsnähe, Einzelhandel und Dienstleistungen im unmittelbaren Umfeld
  ALL-IN-PREISE: Miete inkl. aller Nebenkosten sowie W-LAN & Strom

Warum sich die Investition lohnt

Vorteile der Asset-Klasse „Studentisches Wohnen“ sind deutlich höhere Renditen, die durch Angebot und Nachfrage sowie die deutlich höhere Fluktuation (ca. 25 Prozent pro Semesterwechsel) als im Segment normales Wohnen geregelt werden und dazu keinem Mietpreisspiegel nur bedingt einer Mietpreisbremse unterliegen. Es handelt sich hier um eine klassische Betreiber­immobilie, die auch durch spezialisierte Bewirtschafter verwaltet werden sollte. Die Anfangsrendite beträgt mindestens 4,5 Prozent, mit steigender Tendenz, und zeigt sich damit für Investoren und Projektentwickler als lukrative Anlageform. Nach einer aktuellen Studie der Wertgrund Immobilien AG „schlagen Wohnimmobilien DAX, MSCI Word und REX“. Für Investoren und Betreiber hat studentisches Wohnen gegenüber anderen Asset-Klassen wie etwa Büro und Gewerbe mehrere Vorteile. Durch die Konzentration auf eine Zielgruppe ist der Markt insgesamt überschaubarer. Infolge des häufigen Nutzerwechsels kann zudem die Miete öfter und besser an das jeweilige Marktniveau angepasst werden.

Dennoch darf nicht vergessen werden, dass diese neue Asset-Klasse auch neben der Abhängigkeit von einem erfolgreichen Bewirtschaftungsmanagement ein Risikopotenzial in sich birgt, welches in der Makro- und Mikrolage des Objektes liegt und abhängig von der weiteren Nachfrageentwicklung des Marktes „Studentisches Wohnen“ ist. Bei einzelnen Standorten zeichnen sich derzeit schon erste „Sättigungstendenzen“ ab, welche die Vermietbarkeit und die damit verbundene Rendite stark beeinflussen können.

Fazit

Apartments dieser Kategorie eignen sich eher zur kurz- und mittelfristigen Vermietung an Studenten, Pendler, Young Professionals etc. als zur klassischen Eigennutzung. Dennoch wird sich das Anforderungsprofil für solche Apartmentformen in den nächsten Jahren weiterentwickeln und dazu führen, dass weitere Wohnformen wie Temporäres Wohnen (City-Apartments, Mikro-Wohnungen etc.) sowie in Zukunft das Thema bezahlbares, kleinteiliges Wohnen für Senioren in den Vordergrund treten werden. Einer aktuellen Studie der Postbank zufolge gibt es in der Zukunft einen Trend „zu mehr Single-Wohnungen und kleineren Haushalten“.

Gerade unter dem Gesichtspunkt der Finanzierbarkeit solcher Investitionen wird ein mögliches Nachnutzungskonzept immer häufiger hinterfragt, welches sich nur aus den oben aufgezeigten Wohnformen ableiten lässt. Infolge des demografischen Wandels wird die Zahl der „Hochbetagten“ in den kommenden Jahren beträchtlich steigen. Ein Grund mehr, bei der Erstellung kleiner Apartments das Thema „Barrierefreiheit“ von Anfang an zu berücksichtigen. Das Gleiche gilt für den Einbau von Ableseeinrichtungen für Heizung, Wasser und Strom. Das Bundesbauministerium unterstützt den Bau zusätzlicher Studierendenwohnungen mit mehr als 120 Millionen Euro. „Das Investitionspaket unterstützt ein Modellvorhaben für nachhaltiges Wohnen mit dem Ziel, Wohnheime für Studierende und Auszubildende zu einem späteren Zeitpunkt in altersgerechte Wohnungen umwandeln zu können, wenn eine Nachnutzung durch eine barrierefreie und altersgerechte Gestaltung der Wohnheime entsteht.“

Foto: © Photographee.eu / Shutterstock.com