Kleine Eigentümergemeinschaften - aufwendig und unrentabel?

Verwaltete Gebäude mit weniger als 15 Einheiten bedeuten oftmals einen höheren Aufwand bei verhältnismäßig geringem Ertrag. Das Problem lässt sich lösen.

Für Eigentümergemeinschaften ist 2022 ein Jahr der Herausforderungen: Konfrontiert sehen sie sich neben der Datenerfassung für die Grundsteuerredem Druck, energetisch sanieren zu müssen. Aber auch Immobilienverwaltungen haben „ihr Päckchen“ zu tragen: Wie nicht nur das VDIV-Branchenbarometer 2022 zeigt, macht ihnen der Fachkräftemangel zu schaffen. 51,3 Pro- zent der befragten Verwaltungsunternehmen müssen aus personellen Gründen auf die Aufnahme neuer Eigentümergemeinschaften in ihre Portfolios verzichten. Vielerorts werden der Erhebung zufolge Kundenbestände bereinigt. Betroffen von dieser Entwicklung sind oftmals kleine und mittelgroße Eigentümergemeinschaften, da sie sich für viele Verwaltungen nicht mehr rentieren oder schlichtweg, weil Personal fehlt. 

Zudem zeigen sich in einigen Regionen erhebliche Probleme bei der Regelung der Unternehmensnachfolge. Allein im Raum Stuttgart lösten, wie Wohnungseigentümer berichten, vier Verwaltungen gleichzeitig ihre Unternehmen auf, weil sich niemand fand, um die Geschäfte weiterzuführen. 

Leidtragende dieser Entwicklung sind vor allem kleine Eigentümergemeinschaften, denen in vielen Fällen gekündigt wird und die sich dann auf eine lange Suche nach einer neuen Verwaltung einstellen müssen. Im Rahmen einer Studie von Matera und YouGovgaben 33 Prozent aller befragten Wohnungseigentümer an, bei der Suche nach einer neuen Hausverwaltung bereits Probleme gehabt zu haben. Bezogen auf kleine Gemeinschaften wäre die Zahl vermutlich deutlich größer und dürfte in den kommenden Jahren noch steigen.

Selbstverwaltung als Patentlösung?
Eine Möglichkeit für kleine Eigentümergemeinschaften liegt in der Selbstverwaltung. Nach Schätzungen des Verbraucherverbandes Wohnen im Eigentum verwalten sich etwa zehn Prozent aller Eigentümergemeinschaften in Deutschland bereits selbst – auf den ersten Blick eine adäquate Lösung für die beschriebenen Probleme. Und grundsätzlich ist die Selbstverwaltung gerade für kleine Gemeinschaften eine gute Option, wenn zumindest ein Teil der Eigentümer selbst im Objekt wohnt. Oft fehlt es jedoch an der Einhaltung relevanter Standards ordnungs- gemäßer Verwaltung, weil Eigentümer nicht über die ent- sprechende fachliche Qualifikation verfügen und keine Unterstützung bekommen – dies gilt insbesondere für die kaufmännischen Vorgänge der Verwaltung, aber auch für technische und juristische Belange.

Das Modell der vollumfänglichen Unterstützung
Mittlerweile gibt es Auswege aus diesem Dilemma. Ein Beispiel ist Matera. Das im Jahr 2017 gegründete Unternehmen hat ein Geschäftsmodell entwickelt, um selbstverwaltete Eigentümergemeinschaften vollumfänglich zu unterstützen: Ein Team aus Buchhaltern und Juristen bringt mithilfe eines Online-Portals relevante Abläufe in selbstverwalteten Eigentümergemeinschaften in Ordnung und gleicht mögliche Schwächen sowie die ggf. fehlende fachliche Qualifikation in der Selbstverwaltung aus. Bei kaufmännischen Vorgängen hält sich das Unternehmen an die Vorgaben des VDIV Deutschland und gewährleistet zudem, dass durch die Einbindung der juristischen Fachabteilung sowohl das Team als auch das Online-Portal den Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes gerecht werden. So gleicht Matera aus, was Eigentümergemeinschaften, die ohne professionelle Verwaltung auskommen müssen, sonst fehlt. Das funktioniert gerade bei kleinen Gemeinschaften gut, bei denen häufig so manches im Argen liegt.

Nur nahe liegend ist es da, dass viele Kunden aus dem Bestand einer professionellen Immobilienverwaltung auf direktem Weg zu dem Online-Dienstleister fanden. 20 bis 30 Prozent aller Anfragen kommen von Eigentümern, denen ihre Verwaltung kündigen musste, weil personelle Ressourcen fehlen oder sich die Betreuung als unwirtschaftlich erwies. Für manche Immobilienverwaltung bietet Matera somit einen Ausweg aus dem Dilemma. Denn nichts spricht gegen eine partnerschaftliche Zusammenarbeit, die sich für alle Beteiligten als Win-win-Situation entpuppt: Wo Immobilienverwaltungen sich aus den genannten Gründen nicht selbst kleiner Eigentümergemeinschaften annehmen können, bietet Matera die Möglichkeit, sie in eine Form der „angeleiteten Selbstverwaltung“ zu überführen, die professionelle Standards einhält.

Das Unternehmen arbeitet bereits mit einigen Immobilienverwaltungen zusammen, indem es Anfragen kleiner Gemeinschaften mit weniger als 15 Einheiten übernimmt. Auch die Verwaltungen selbst profitieren davon: Die Kooperation nimmt ihnen Arbeit ab, setzt Kapazitäten für die Betreuung lukrativer Liegenschaften frei, und zudem wirkt die Empfehlung eines geeigneten Dienstleisters wesentlich freundlicher als ein einfaches ablehnendes Nein. Matera versteht sich als komplementäre Lösung auf dem Markt, die kleinen Wohnungseigentümergemeinschaften eine passende Lösung für die Verwaltung bietet und die Suche nach einer professionellen Anschlussverwaltung zielführend verkürzt.