Kleines ­Einmaleins für ­Aufzugbetreiber - Diesen Sorgfaltspflichten müssen Eigentümer und Verwalter nachkommen.

Nicht nur im Mehrfamilienhaus führt ein Aufzug oft zu Meinungsverschiedenheiten zwischen dem Eigentümer und seinen Mietern. Auch in Eigentümergemeinschaften entzünden sich regelmäßig Diskussionen an nötigen Wartungsarbeiten, Prüfpflichten oder Modernisierungsmaßnahmen. Das im Zusammenhang mit Aufzügen oft zitierte Arbeitsrecht führt häufig zu Missverständnissen. Worauf also kommt es an bei der sicheren Verwendung von Aufzügen?

Das folgende Szenario ist zwar konstruiert, zumindest ähnliche Argumente werden auf Eigentümerversammlungen oder in Briefwechseln zwischen Eigentümern und Mietern aber gern bemüht: Die Wartungs- und Instandhaltungsmaßnahmen durch Fachfirmen und die wiederkehrenden Prüfungen durch eine Zugelassene Überwachungsstelle (ZÜS) seien gesetzlich vorgeschrieben. Auch sei es zwingend nötig, den in die Jahre gekommenen Aufzug nachzurüsten. Die damit verbunden Kosten seien gerechtfertigt und umlagefähig. Entgegnet wird dann meist, dass dies so nicht stimme. Schließlich seien die Vorschriften in der Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV) und dem Arbeitsschutzgesetz verankert, die ausschließlich im Arbeitsrecht gelten. Eigentümer, Miteigentümer und Mieter seien indes keine Arbeitgeber, in der Immobilienwirtschaft finde der Rechtsbereich keine Anwendung.

Meist ist juristischer Beistand nötig, wenn beide Parteien auf ihren Standpunkten beharren. Dabei ist die Gesetzeslage in dem Punkt sehr eindeutig und klar: Eigentümer bzw. die von ihnen ermächtigten Personen haben beim Betrieb eines Aufzugs die gleichen Rechte und Pflichten wie ein Arbeitgeber laut BetrSichV (§ 2 Abs. 3 S. 1). Die Missverständnisse resultieren meist daraus, dass die wenigsten Eigentümer, Mieter oder Immobilienverwalter den technischen Hintergrund der Aufzugtechnik kennen. Er bildet nämlich die Grundlage für die einschlägigen Gesetze und Verordnungen.

Produktsicherheitsgesetz ­entscheidend
Dass die Vorschriften aus dem Arbeitsrecht auch in der Immobilienwirtschaft gültig sind, wird nachvollziehbar, wenn zusätzlich auch der übergeordnete Rechtsrahmen bedacht wird. Das ist das Produktsicherheitsgesetz (ProdSG). Es sorgt dafür, dass von Produkten keine Gefahren ausgehen und gilt, „wenn […] Produkte auf dem Markt bereitgestellt […] werden“ und „auch für […] den Betrieb von überwachungsbedürftigen Anlagen […].“ (§ 1 ProdSG). Aufzüge gehören zu den überwachungsbedürftigen Anlagen (§ 2 Abschnitt 30 e) ProdSG) und stehen damit laut Gesetz in einer Reihe mit Dampfkessel­anlagen, Druckbehältern oder Anlagen in explosionsgefährdeten Bereichen.

Die Aufzählung verdeutlicht: Es ist das hohe Gefahrenpotenzial eines Aufzugs, das ihm den Status einer überwachungsbedürftigen Anlage verleiht. Die Möglichkeit eines Absturzes aus großer Höhe war bei der Gesetzgebung in erster Linie entscheidend für die Zuordnung der Aufzüge zu den überwachungsbedürftigen Anlagen. Doch auch andere Betriebszustände wie beispielsweise die Rettung eingeschlossener Personen, die zwischen zwei Stockwerken festsitzen, birgt Gefahren. Diverse mechanische und elek­tronische Sicherheitseinrichtungen müssen deshalb stets zuverlässig funktionieren, um tödliche Unfälle zu vermeiden. Bei einem Absturz beispielsweise muss der Aufzug sicher abgefangen werden. Bei der Befreiung eingeschlossener Personen muss in jeder Situation verhindert werden, dass sich der Aufzug unbeabsichtigt in Bewegung setzt.

Expertise nötig, um Sicherheit zu beurteilen
Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber mit der BetrSichV explizit und detailliert geregelt, was notwendig ist, um einen Aufzug auf Dauer sicher zu verwenden. Konkretisiert werden die einzelnen Anforderungen in den Technischen Regeln zur Betriebssicherheit (z. B. TRBS 3121). Der Begriff „Arbeitgeber“ darf in diesem Kontext nicht zu eng gefasst und missverstanden werden, denn die BetrSichV definiert den Arbeitgeber auch als die Person, die „die rechtliche und tatsächliche Verfügungsgewalt im Hinblick auf die Verwendung einer Aufzuganlage hat“ und auch „die notwendigen Entscheidungen im Hinblick auf die sichere Verwendung […] treffen und […] Maßnahmen ergreifen kann.“ Er wird in der BetrSichV dem Arbeitgeber aus dem Arbeitsschutzgesetz gleichgestellt.

Diese Definition trifft zu auf Eigentümer, Eigentümergemeinschaften oder auf die von ihnen privatrechtlich bevollmächtigten Immobilienverwalter. Die übergeordnete Definition der „Arbeitgeber“ mag zwar missverständlich sein, doch die Intention ist klar: In derselben Art und Weise wie ein Arbeitgeber verpflichtet ist, seine Angestellten vor Gefahren zu schützen, sind Eigentümer von Immobilien verpflichtet, für die Sicherheit der Mieter und Dritter zu sorgen (z. B. Paketboten). In einem Gebäude mit Aufzug setzt das stets voraus, dass dieser „nach dem Stand der Technik sicher verwendet werden kann“.

Welche Pflichten wie erfüllen?
In diesem Zusammenhang stehen Eigentümer bzw. die von ihnen bevollmächtigten Personen häufig vor der Frage, wie sie diese Forderung konkret erfüllen. Muss der Aufzug aus dem Jahr 1960 durch ein neues Modell ersetzt werden? Wer darf Wartungs- und Instandhaltungsmaßnahmen übernehmen? Welche Fristen gelten bei den wiederkehrenden Prüfungen? Die wichtigsten Aspekte und am häufigsten gestellten Fragen sind im nebenstehenden Kasten zusammengefasst.

Abschließend sei angemerkt, dass bei allen Investitionsentscheidungen und Sicherheitsmaßnahmen die oben genannte sichere Verwendung nach dem Stand der Technik ausschlaggebend ist. Eine Sicherheitsanalyse oder Gefährdungsbeurteilung, die von ausgewiesenen Aufzugexperten durchgeführt wird, ist daher essenziell. Eigentümer erhalten so Gewissheit über das aktuelle Sicherheitsniveau ihrer Aufzuganlage und Hinweise auf angemessene, zusätzliche Schutzmaßnahmen – sofern diese überhaupt notwendig sind. Dies können technische Maßnahmen sein (z. B. der Austausch einer Lichtschranke durch einen Lichtvorhang) oder organisatorische Maßnahmen (z. B. Schilder, die auf die niedrige Deckenhöhe im Triebwerkraum hinweisen und vor Kopfstößen warnen).

Zugelassene Überwachungsstellen wie TÜV SÜD prüfen unabhängig und neutral das Sicherheitsniveau einer Aufzuganlage. So erhalten Eigentümer eine unabhängige Einschätzung über mögliche und sinnvolle Schutzmaßnahmen und die damit verbundenen Investitionsentscheidungen, sodass diese für Miteigentümer, Mieter und andere Personen transparent und nachvollziehbar werden.

Die Pflichten der Arbeitgeber und anderer Aufzugbetreiber

1. Regelmäßig kontrollieren lassen durch eine beauftragte Person
In kürzeren Zeitabständen muss eine beauftragte Person („Aufzugwärter“) schauen, ob der Aufzug noch in Ordnung ist und einwandfrei funktioniert: Ist der Fahrkorb intakt? Hält der Aufzug genau in den Etagen und bildet keine Stolperstellen? Kann über das Notrufsystem eine Verbindung zur Notrufleitstelle aufgebaut werden? Die Intervalle können je nach Art und Umfang der Nutzung der Aufzuganlage variieren, müssen jedoch angemessen sein (z. B. täglich, wöchentlich, monatlich) und sollten auch schriftlich dokumentiert werden (z. B. per Checkliste protokollieren).

2. Zugang gewährleisten für befugte Personen
Die für den Aufzugbetrieb verantwortliche Person muss den sicheren und zügigen Zugang zur Aufzuganlage und auch zum Maschinenraum gewährleisten. Insbesondere sind die dazu benötigten Schlüssel im Gebäude vorzuhalten, und es ist dafür zu sorgen, dass sie nur für Befugte zugänglich sind (z. B. Instandhaltungs-, Notbefreiungs-, Prüfpersonal).

3. Unterlagen stets ­bereithalten
Die technischen Unterlagen müssen sicher verwahrt und stets aktuell gehalten werden. Auch ist dafür zu sorgen, dass die Dokumente bei der wiederkehrenden Prüfung der Aufzuganlage vorliegen (z. B. Schaltpläne, Berichte über vergangene Wartungsarbeiten und Prüfungen, Prüfbescheinigungen von aufzugsexternen Sicherheitseinrichtungen etc.).

4. Im Notfall einen Notruf absetzen
Wenn Personen im Aufzug eingeschlossen sind (z. B. bei einem Stromausfall), dann müssen sie einen Notruf absetzen können. Das Mitführen eines Mobiltelefons ist dafür nicht ausreichend. Vielmehr muss im Aufzug ein Zwei-Wege-Kommunikationssystem installiert sein, über das ein Notdienst stets erreicht werden kann. Ältere Anlagen, die noch nicht mit solch einem Kommunikationssystem ausgestattet sind, müssen spätestens bis zum 31.12.2020 damit ausgerüstet werden.

5. Im Notfall richtig reagieren
Der Notfallplan ist wichtig, wenn Personen im Aufzug eingeschlossen sind (z. B. bei einem Stromausfall). Er muss für jeden Aufzug schriftlich ausgearbeitet, dem Notdienst übergeben werden und alle wichtigen Informationen enthalten (z. B. Kontaktdaten vom Betreiber, vom Schlüsselverwalter, vom Aufzugwärter etc.).

6. Instandhaltung von Profis machen lassen
Wartungsarbeiten an der Aufzuganlage sind regelmäßig und in angemessenen Zeitabständen zu veranlassen (z. B. auf Basis der Informationen im Betriebshandbuch des Herstellers). Art und Umfang der Arbeiten und die technische Ausrüstung des Aufzugs entscheiden, ob die Arbeiten von qualifizierten Fachkräften auszuführen sind.

7. Wiederkehrende ­Prüfungen ­veranlassen
Einmal pro Jahr muss der Aufzug von einer zugelassenen Überwachungsstelle (ZÜS) geprüft werden. Sie stellt fest, ob der Aufzug weiterhin sicher im Sinne der BetrSichV verwendet werden kann. Eine umfangreichere Hauptprüfung wechselt im jährlichen Turnus mit einer im Umfang begrenzten Zwischenprüfung. Zudem können weitere Prüfungen durch die ZÜS notwendig sein, wenn der Aufzug wesentlich verändert wird. Das ist immer dann der Fall, wenn die Umbaumaßnahme Einfluss auf die sichere Verwendung haben könnte (z. B. Austausch von Sicherheitsbauteilen, Erneuerung der ­Schachttüren etc.).

8. Nach der Prüfplakette schauen
Die erfolgreiche Haupt- bzw. Zwischenprüfung dokumentiert der Sachverständige der ZÜS mit einer Prüfplakette. Auf dieser ist das Datum der letzten Prüfung vermerkt. Fehlt die Plakette oder liegt die letzte Prüfung länger als ein Jahr zurück, dann ist die sichere Verwendung unter Umständen nicht gewährleistet, und es besteht ­Handlungsbedarf.

Foto: TÜV SÜD