Klimaneutraler Gebäudebestand?

Wie können wir Woh-nungseigentümergemeinschaften (WEG) Finanzierungsinstrumente an die Hand geben, die sie dabei unter­stützen, den Wert ihres Eigentums zu schützen, dabei umfassende Energie-effizienzmaßnahmen zu beschließen, umzusetzen und klimaneutral zu werden? Mit dieser Forschungsfrage beschäftigt sich das auf drei Jahre angelegte EU-Projekt Green Home, welches der VDIV Deutschland gegenüber der EU verantwortet.

Der Green Deal – Auswirkungen auf WEG
Die von der Europäischen Kom­mission verabschiedete Renovierungswelle im Rahmen des Europäischen Green Deal hat das Ziel, 35 Millionen Wohnungen in Europa bis 2030 zu sanieren. Damit einher geht die novel­lierte EU-Gebäuderichtlinie, die spätestens bis zum Jahr 2023 in deutsches Recht umgesetzt wird und Verschärfungen in der Gesetzes grundlage für Gebäude­mindeststandards vorsieht. Ziel der Richtlinie ist es, bis 2030 alle Eigentümerinnen und Eigentümer von Gebäuden der schlechtesten Energieeffizienzklasse G – das sind etwa 15 Prozent – zu verpflichten, energetisch zu sanieren.

Die EU-Richtlinie tangiert viele Eigentümergemeinschaften, denn etwa zwei Drittel der Mehrfamilienhäuser in deren Eigentum wurden vor der ersten Wärmeverordnung 1977 errichtet (Zander, C., & Bosch-Lewandowski, S. 2014). Zudem liegt die Sanierungsquote von Mehrfamilienhäusern im Besitz von Eigentümergemeinschaften deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und stagniert bei weit unter 0,5 Prozent. Eine Vervierfachung der Sanierungsrate wird auf europäischer und nationalstaatlicher Ebene angestrebt, um die gesteckten Klimaziele zu erreichen. Damit steigt der Handlungsdruck auf Eigentümergemeinschaften.

Ein Mammutprojekt
Wie die avisierte Sanierungspflicht umgesetzt werden soll, ist noch unklar. Auch, ob Wohnungen in WEG-Gebäuden, welche die Min­deststandards nicht erfüllen, noch vermietet werden dürfen. „Klar ist, dass dieses Mammutprojekt nur gemeinsam bewerkstelligt werden kann, wenn alle beteiligten Akteure an einem Strang ziehen, die Politik einen zielgerichteten Rahmen für pri­vate Investitionen schafft und zuver­lässig und auskömmlich fördert“, so Christian Noll, Geschäftsführender Vorstand der Deutschen Unterneh­mensinitiative Energieeffizienz.

Last minute lohnt sich nicht.
Deutschlands Strompreise sind die höchsten weltweit und erreichen ein neues Rekordniveau. So spüren Verbraucherinnen und Verbrau­cher den Anstieg der Energiepreise schon jetzt. Etwa 40 Prozent des deutschen Energieverbrauchs und 33 Prozent der CO₂-Emmissionen entfallen auf Gebäude. Wer sein Gebäude frühzeitig umrüstet und den Energieverbrauch senkt, kann nur gewinnen, denn das Brennstoff-emissionshandelsgesetz mit der CO₂-Bepreisung für fossile Brenn­stoffe sieht eine sukzessive Erhö­hung von aktuell 30 auf 55 bis 65 Euro pro Tonne CO₂ im Jahr 2025 vor. Die Energiepreise erhöhen so gesehen die Wirtschaftlichkeit ener­getischer Sanierungen und bieten Eigentümerinnen und Eigentümern Anlass, jetzt aktiv zu werden.

Startschuss für Green Home – Energieeffizienz für WEG
Neue Finanzierungsmodelle, die dem Konstrukt WEG gerecht wer­den, sind daher dringend erfor­derlich. An dieser Stelle setzt das EU-geförderte Forschungsprojekt Green Home an. Für die Erreichung eines klimaneutralen Gebäudebe­stands bis 2045 werden Finanzie­rungsinstrumente für energetische Sanierungen entwickelt, welche die Herausforderungen für Eigen­tümergemeinschaften berücksich­tigen. Zentrales Anliegen ist es, die wesentlichen am Prozess betei­ligten Akteure zu involvieren, mit ihnen in einen aktiven Dialog zu treten, ihre Erfahrungen einfließen zu lassen und sie bei der Ausgestal­tung der Finanzierungsinstrumente einzubinden.

In den Interviews der Expertinnen und Experten kristallisierten sich vier zentrale Kernbereiche her­aus: Finanzierung und Förderung, Kommunikation und Prozessbe­gleitung, Bau-/Anlagentechnik und Energieeffizienz sowie Recht.

Finanzierung und Förderung
Langfristige Sanierungsplanung bedeutet immer eine langfristige Finanzierungsplanung. Eine Ermu­tigung der Eigentümerinnen und Eigentümer zur Aufnahme von Fremdkapital und von Fördermit­teln, gepaart mit der Beseitigung von Ressentiments gegenüber einer Darlehensaufnahme, ist ein wesentlicher Ansatzpunkt. Die EU-Kommission schlägt Unter­stützungsmaßnahmen wie Con-tracting, Energieeffizienzkredite oder One-Stop-Shops vor. Die Interviewpartner führten zudem Landesbürgschaften oder eine spe­zielle WEG-Förderschiene auf.

Kommunikation und Prozessbegleitung
Eigentümerinnen und Eigentü­mer sind frühestmöglich über die Sanierungsziele sowie notwen­dige Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen aufzuklären. Die novellierte EU-Gebäuderichtlinie, die neben dem bereits vorhande­nen Gebäudeenergieausweis einen Gebäuderenovierungspass vor­schlägt, könnte da helfen. Der Pass, der Aufschluss über notwendige Sanierungsschritte der nächsten Jahre gibt, soll spätestens 2025 ein­geführt werden. Auch im Koalitions­vertrag ist die Rede von kostenlosen Sanierungsfahrplänen für WEG.

Bau/Anlagentechnik und Energieeffizienz
Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) wird von WEG bisher wenig angenommen. „Daher gilt es, den iSFP zu adaptieren, um Transparenz für Eigentümerinnen und Eigentü­mer über künftige Anforderungen sowohl an den energetischen als auch an den technischen Standard ihrer Gebäude zu schaffen und keine Gelegenheitsfenster für Sanierungen zu verpassen“, konstatiert Julia Lempik vom ifeu-Institut für Energie-und Umweltforschung. Der iSFP ist eine gute Argumentationsgrundlage für eine Erhöhung der Instandhal­tungsrücklage und die Umsetzung von umfangreichen Maßnahmen statt Einzelmaßnahmen.

Recht
Die Absenkung der Quoren hin zur einfachen Mehrheit im novellier­ten Wohnungseigentumsgesetz soll die Beschlussfassung über umfäng­liche bauliche Veränderungen (§ 20 Abs. 1 WEG), die über reine Erhal­tungsmaßnahmen hinausgehen, erleichtern. Die Kosten einer Bau­maßnahme haben alle Eigentümer aber nur dann zu tragen, wenn die Maßnahme entweder mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen wurde (§ 21 Abs. 2 Nr. 1), oder wenn sich deren Kosten innerhalb eines ange­messenen Zeitraumes amortisieren (§ 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Dabei regelt das Gesetz bewusst nicht konkret, was als angemessener Zeitraum zu verstehen ist. Wie dieser „angemes­sene Zeitraum“ zu bestimmen ist, ist insofern nicht abschließend geklärt. Der in der Rechtsprechung entwi­ckelte Amortisationszeitraum von ca. zehn Jahren kann je nach Sanie­rungsmaßnahme auch überschrit­ten werden. Liegen keine der beiden Voraussetzungen des § 21 Abs. 2 WEG vor, zahlen nur diejenigen Eigentümer, die auch für die Maß­nahme stimmen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass ein klimaneutraler Gebäude­bestand sich nur gemeinsam und durch intensive Zusammenarbeit verwirklichen lässt, wenn struktu­relle, finanzielle und soziale Hürden überwunden werden. Die Dekar-bonisierung des WEG-Gebäudebe­stands ist zu schaffen, wenn dafür sensibilisiert wird, Unsicherheiten der Eigentümerinnen und Eigen­tümer adressiert und beantwor­tet werden, Vorteile wie Werterhalt, gesteigerter Wohnkomfort oder nied­rigere Energiebilanzen ins Zentrum gerückt werden, die sektorenüber­greifende Kollaboration der zentra­len Akteure gefördert, die Angst vor Krediten genommen und Förderun­gen für WEG ausgebaut werden.

Green Home – Energieeffizienz für WEG

Projektlaufzeit: 1. Oktober 2021 bis 30. September 2024 Das Energieeinsparpotenzial von Mehrfamiliengebäuden im Besitz von WEG ist sehr hoch, die Sanierungsquote im Bun­desvergleich gering und bedarf einer erheblichen Steigerung. Green Home etabliert maßgeschneiderte Finanzierungsinst­rumente und Runde Tische als Dialogforen zur energetischen Sanierung in WEG. Die Immobilienwirtschaft dient als Multi­plikator und Schnittstelle zur Gruppe der privaten Wohnungs­eigentümer, die ihren Beitrag zur Energiewende leisten kann.

Zielsetzung des Projekts ist es, die Energieeffizienz in WEG sozialverträglich zu steigern und den CO₂-Ausstoß zu reduzie­ren. Mit nationalen und regionalen Runden Tischen werden die Netzwerkbildung und der kontinuierliche Dialog zwischen den zentralen Akteuren bei der Begleitung energetischer Sanierungen geschaffen. Das bedarfsorientierte Finanzie­rungsinstrument für WEG soll in Form von Modellprojekten erprobt werden.

Projektpartner: VDIV Deutschland e. V.; Initiative Wohnungs­wirtschaft Osteuropa e. V.; Deutsche Unternehmensinitiative Energieeffizienz e. V.; Funding for Future B. V.