Koalitionsvertrag: Der hohe Stellenwert des Wohnens

Was plant die neue Regierung – und was sind die Auswirkungen auf unsere Branche?

Knapp 180 Seiten umfasst der Koalitionsvertragsentwurf von CDU/CSU und SPD. 14 Seiten entfallen auf den Bereich Wohnen und Bauen. Als wichtigen Schwerpunkt für die neue Legislaturperiode haben die Koalitionäre erfreulicherweise das Wohneigentum identifiziert. Was steht im Vertrag und was bedeutet das für unsere Branche?

WEG-Reform

Der für viele unserer Branche wohl wichtigste Punkt: Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) soll reformiert und mit dem Mietrecht harmonisiert werden. Hierfür setzt sich der DDIV bereits seit Jahren ein*. Denn bei mindestens einem Drittel aller Paragrafen besteht Anpassungsbedarf: Ob Kostenverteilungsschlüssel, Abstimmungsquoren, nachträgliche Zustimmungsverfahren, Beschlussfähigkeit, Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft, Größe des Verwaltungsbeirates oder Kompetenzen des Verwalters – der Handlungsbedarf ist groß. Darüber hinaus müssen Unsicherheiten bei Abgrenzungsfragen beseitigt werden. Denn solange z. B. unklar ist, ob es sich um eine bauliche Maßnahme, ordnungsmäßige Instandsetzung, Modernisierung oder modernisierende Instandsetzung handelt, werden Energieeffizienzmaßnahmen in Eigentümergemeinschaften weiterhin zögerlich umgesetzt werden. Die desolate Sanierungsquote von unter einem Prozent spricht für sich. Zudem kann mit der Reform auch die deutsche Gerichtsbarkeit entlastet werden, die sich mittlerweile jedes Jahr mit über 260 000 WEG- und Mietrechtsverfahren (!) beschäftigt.

Allerdings darf bei der WEG-Reform nicht nur auf den derzeit im Bundesrat anhängigen Gesetzesantrag abgestellt werden, der Barrierefreiheit und Elektromobilität fördern soll. Das mag zwar naheliegend sein, beseitigt aber nicht die umfangreiche Problematik, die dem Reformbedarf zugrunde liegt. Wir brauchen eine Reformkommission, die das WEG nun zeitnah auf den Prüfstand stellt und weitere Vorschläge unterbreitet, die einen hohen Praxisnutzen haben – und die die Teilbereiche E-Mobilität und Barrierefreiheit in eine umfängliche WEG-Novelle sinnvoll einbetten.

E-Mobilität

Der Einbau von Ladestellen soll für Wohnungseigentümer und Mieter rechtlich erleichtert werden – was hoffentlich in die überfällige Reform des WEG eingebettet wird. Zudem will die Regierung das Errichten von privaten Ladesäulen fördern. Hier plädiert der DDIV bereits seit geraumer Zeit für ein entsprechendes Förderprogramm in Höhe von 100 Mio. Euro. Denn die technische Umsetzung ist in den vielen älteren Gebäuden häufig mit hohen Kosten verbunden. Nun muss die Regierung ihre Pläne schnell umsetzen, damit sich auch zeitnah die gewollten Effekte einstellen.

Eigentumsförderung

Das KfW-Bürgschaftsprogramm soll über eine Laufzeit von 20 Jahren den Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum erleichtern. Über die Bürgschaft kann ein Teil des Kaufpreises bzw. der Baukosten abgesichert und das notwendige Eigenkapital gesenkt werden. Zudem soll die Wohnungsbauprämie mit angepassten Einkommensgrenzen und erhöhtem Prämiensatz als Anreizinstrument attraktiver werden. Hinzu kommt das Baukindergeld, mit dem Familien über einen Zeitraum von zehn Jahren 1.200 Euro pro Kind und Jahr erhalten. Um die Erwerbsnebenkosten zu senken, soll ein Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer für Familien geprüft werden. Darüber hinaus stellen die Koalitionäre eine mögliche Senkung der Grunderwerbsteuer in Aussicht: Indem künftig Share Deals zum Umgehen der Grunderwerbsteuer verhindert werden sollen, könnten die Länder entsprechende Mehreinnahmen verzeichnen – und diese zum Senken der Steuersätze verwenden.

Das Bürgschaftsprogramm kann ein wirksamer Hebel und eine nützliche Ergänzung zu den KfW-Programmen sein, um Schwellenhaushalten den Zugang zu Wohneigentum zu ebnen. Ob aber Förderungen wie Baukindergeld und Wohnungsbauprämie als Anreizinstrumente tatsächlich den gewünschten Erfolg haben, wird sich zeigen. Noch zielführender wäre es wohl, die Erwerbsnebenkosten zu senken. Hier ist die Grunderwerbsteuer der größte Faktor. Die Länder haben diese seit der Föderalismusreform 2006 insgesamt 27 Mal erhöht – da die Mehreinnahmen beim Länderfinanzausgleich nicht mehr vollumfänglich berücksichtigt werden.

Energetische Gebäudesanierung

Eine weitere Verschärfung der energetischen Anforderungen im Bestand und Neubau, die das Bauen und Sanieren nur unnötig verteuern würde, bleibt erfreulicherweise aus. Die Koalition achtet zudem das Wirtschaftlichkeitsgebot und die Technologieoffenheit aller energetischen Maßnahmen und setzt auf Freiwilligkeit. Das ist wichtig, um zu tatsächlichen CO2-Einsparungen zu kommen. Positiv sind auch die weitere Förderung von Brennwertkesseln beim Austausch ineffizienter Heizungsanlagen sowie die Wahlmöglichkeit zwischen Zuschussförderung oder Reduzierung des zu versteuernden Einkommens bei der energetischen Gebäudesanierung. Allerdings müssen die Förderprogramme an die Bedürfnisse der unterschiedlichen Eigentümergruppen angepasst werden. Beispielhaft ist hierfür der individuelle Sanierungsfahrplan des BMWi, der bisher nur für Einfamilienhäuser anwendbar ist. In diesem Zusammenhang hat der DDIV auch die Anpassung der Fördermittel für die BAFA-Energieberatung gefordert, die sich an der Anzahl der Wohneinheiten orientieren sollte. Zudem sollte ein weiterer Förderbestandteil an den Verwalter gehen, der für die geleistete Vorarbeit zum Teil vergütet wird. Dies ist bei dem angestrebten Ausbau der Energieberatung dringend zu berücksichtigten.

Kritisch zu sehen sind die geplanten Regelungen zum Mietrecht und zur Modernisierungsumlage. Es ist zwar ein richtiger Schritt, dass die Koalition künftig das gezielte „Herausmodernisieren“ unterbinden will. Aber ein Absenken der Modernisierungsumlage auf acht Prozent könnte dringend erforderliche energetische Maßnahmen zumindest in Ballungszentren bremsen. Zum Hemmnis kann sich auch die Kappungsgrenze bei modernisierungsbedingten Mieterhöhungen entwickeln. Dass die Miete über einen Zeitraum von sechs Jahren um nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter steigen darf, dürfte viele Eigentümer vor der energetischen Ertüchtigung zurückschrecken lassen.

Mieterstrom

Die bestehende Mieterstromregelung soll optimiert werden, indem steuerrechtliche Hemmnisse für Wohnungsbaugenossenschaften und -gesellschaften abgebaut werden. Das ist ein richtiger Schritt, allerdings hat das Gesetz, das auch für Wohnungseigentümer gilt, noch viele Schwachstellen. Denn auch beim Mieterstrom für Eigentümergemeinschaften ist eine Gewerbeanmeldung nötig. Zusätzlich kommen erhebliche bürokratische Pflichten (Informations- und Meldepflichten, Gewinnrechnungen etc.) auf den Immobilienverwalter und die Gemeinschaft zu. Darunter leidet die Wirtschaftlichkeit. Zudem können Wohnungseigentümer – im Gegensatz zu Einfamilienhausbesitzern – den selbsterzeugten Strom nicht direkt abnehmen. Stromeigenversorgungsmodelle sollten also nicht davon abhängen, ob Eigentum an einem Einfamilienhaus oder einer Wohnung besteht. Hier brauchen wir eine rechtliche Gleichstellung.

Gute Ansätze, die zeitnah umgesetzt werden müssen

Die Koalitionäre räumen dem Bereich Wohnen einen hohen Stellenwert ein und halten einige gute Ansätze im entworfenen Koalitionsvertrag fest. Das gilt nicht zuletzt für den von der Branche lange geforderten und nun festgeschriebenen „Wohngipfel 2018“, der positive Impulse für die Immobilienbranche bringen dürfte.

Die Regierung muss die guten Ansätze nun zeitnah umsetzen. Das erneute Benennen von Gunther Adler als Baustaatssekretär und das Einsetzen eines Bauausschusses sind wichtige Signale für unsere Branche, dass das Thema Bauen und Wohnen den Stellenwert erhält, der ihm gebührt und der ihm im Koalitionsvertrag eingeräumt wurde.

* Exemplarisch ist hier die Einrichtung einer DDIV-DenkWERKSTATT. In regelmäßiger und transparenter Form veröffentlicht der DDIV hierzu Beiträge in DDIVaktuell – in diesem Heft von Dr. Jan-Hendrik Schmidt.

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