Konkludente Entlastung des Verwalters durch Beschluss über die Jahresabrechnung

Was war passiert: Die Parteien sind Mitglieder einer WEG. In einer Versammlung wurde folgender Beschluss gefasst: „Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt die Einzel- und Gesamtjahresabrechnung 2013 mit Datum vom 09.04.2014, abschließend mit einem Gesamtguthaben in Höhe von € 2.538,79 zu genehmigen. Die Verrechnung der Einzelergebnisse erfolgt zum 10.06.2014.“ Diesen Beschluss focht die Klägerin im Klagewege an. Zur Begründung führte die Klägerin aus, dass in diesem Beschluss eine konkludente Beschlussfassung über die Entlastung des Verwalters zu sehen sei. Die Verwalterentlastung entspräche aber nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter im Raum stünden.

Die Meinung des Gerichts: Das Gericht sah die Anfechtungsklage als unbegründet an, weil diesem Beschlusswortlaut gerade keine Entlastung des Verwalters zu entnehmen sei. Nach Ansicht des Gerichts hängt die Frage, ob in der Genehmigung der Jahresabrechnung zugleich auch der Verwalter entlastet werden sollte, von der Auslegung des jeweiligen Beschluss ab. Die Verwalterentlastung und die Genehmigung der Jahresabrechnung seien zwei grundsätzlich getrennte Entscheidungen, die verschiedene Gegenstände betreffen. Jedenfalls sind es zwei eigenständige Beschlussgegenstände, die keinesfalls zwingend miteinander verbunden sind. In der Jahresabrechnung sind sämtliche Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft in einem Wirtschaftsjahr darzustellen, was auch solche Ausgaben beinhaltet, die vom Verwalter zu Unrecht getätigt wurden. Die Jahresabrechnung soll der Information und Kontrolle der Wohnungseigentümer dienen. Währenddessen hängt die Frage der Entlastung des Verwalters davon ab, ob die Wohnungseigentümer dessen Geschäftsführung insgesamt billigen wollen und auf die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegen den Verwalter verzichten wollen. Die Entscheidung über die Verwalterentlastung hat ggf. erhebliche Bedeutung für die Mitglieder der WEG, weil ihr die Wirkungen eines negativen Schuldanerkenntnisses zukommen. Ferner führt das Gericht aus, dass der Beschlussinhalt dem Beschluss selbst zu entnehmen sein muss. Um die weitreichenden Folgen einer Verwalterentlastung herbeizuführen, müssen daher Anhaltspunkte im Beschluss selbst oder zumindest im Übrigen Inhalt des Protokolls oder der Ladung zur Eigentümerversammlung zu finden sein.

Dokumentation: LG München I, Beschluss vom 11.09.2014 – 1 T 15087/14 = ZWE 2014, 419

Ratschlag für den Verwalter: Um Klarheit über eine Verwalterentlastung zu gewinnen, aber auch um Streitigkeiten über den Beschluss der Jahresabrechnung zu vermeiden, sollte über die Entlastung des Verwalters stets ausdrücklich beschlossen werden.

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