Kostentragung für Instandsetzungs- oder Instandhaltungspflicht

(BGH, Urteil vom 28.10.2016 – Az.: V ZR 91/16)

DAS THEMA

Sind Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung in einer WEG erforderlich, stellt sich grundsätzlich die Kostenfrage. Das gilt insbesondere dann, wenn sich die Maßnahmen auf eine Fläche beziehen, die einem Sondernutzungsrecht unterliegt. Nach den gesetzlichen Regelungen sind auch für Maßnahmen auf einer Sondernutzungsfläche alle ­Wohnungseigentümer zuständig für die anfallenden Kosten. Etwas anderes gilt lediglich dann, wenn die Pflicht zur Instandhaltung/Instandsetzung dem Sondernutzungsberechtigten ­überbürdet ist.

DER FALL

Die streitenden Parteien bilden eine WEG. Den Eigentümern der Wohnungen Nr. 1 und 2 wird im Teilungsvertrag jeweils ein Sondernutzungsrecht an Gartenflächen mit Terrassen zugewiesen. Die Teilungserklärung enthält folgende Regelungen:

§ 7 Nr. 1 „Die Instandhaltung des Sondereigentums obliegt dem jeweiligen Sondereigentümer. Für die Instandhaltung der ausschließlich ihrem Sondernutzungsrecht unterliegenden Flächen, Anlagen und ­Einrichtungen, haben die jeweils berechtigten Sondereigentümer zu sorgen.“

§ 8 „1. Jeder Sondereigentümer trägt diejenigen auf sein Sondereigentum entfallenden Kosten und Lasten allein, für die eigene Messvorrichtungen vorhanden sind oder die sonst in einwandfreier Weise gesondert festgestellt werden können. Kosten und Lasten der Tiefgarage, der Zufahrt und der Zufahrtsrampe zur Tiefgarage sind von den Teileigentümern zu tragen, untereinander im Verhältnis der Miteigentumsanteile der Teileigentümer (TG‑Plätze).

2. Soweit Kosten und Lasten nicht einem Sondereigentum entsprechend Abs. 1 zuzuordnen sind, sind diese von den Eigentümern im Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen.“

Im April 2015 beschlossen die Wohnungseigentümer auf einer Versammlung zu Top 5.1 mehrheitlich, es dem Eigentümer der Wohnung Nr. 1 zu gestatten, die auf seiner Sondernutzungsfläche vorhandene Terrasse zu vergrößern und die umliegenden Bereiche in einer bestimmten Weise gärtnerisch zu gestalten. Die Kosten der Herstellung und der künftigen Instandhaltung sollte der ­Wohnungseigentümer tragen. Außerdem wurden einstimmig die Beschlüsse zu Top 6.1 und 6.2 gefasst. Dadurch wurde den Eigentümern der Wohnung Nr. 2 gestattet, auf der ihnen zugewiesenen Sondernutzungsfläche eine zusätzliche Terrasse zu errichten, wobei sie die Kosten der Herstellung und der zukünftigen Instandhaltung tragen sollten. Außerdem wurde ihnen zu Top 6.2 gestattet, auf der Sondernutzungsfläche eine Abgrabung vor den Fenstern des in ihrem Sondereigentum stehenden Hobbyraums vorzunehmen. Auch diesbezüglich sollten die Kosten der Herstellung und der künftigen Instandhaltung von ihnen getragen werden.

Diese Beschlüsse griff der Kläger mit einer Anfechtungsklage an. Da die Anfechtungsfrist bereits verstrichen war, wurden die Beschlüsse durch die Gerichte nur noch auf Nichtigkeit hin überprüft. Der BGH hob schließlich das klagestattgebende Berufungsurteil auf. Während das Berufungsgericht noch der Ansicht war, der WEG fehle die Beschlusskompetenz für die Regelung über die Folgekosten, sieht dies der BGH anders. Nach den Ausführungen des Gerichts kommt es gar nicht darauf an, ob die Wohnungseigentümer gem. § 16 Abs. 4 Wohnungseigentumsrecht über die Kostenfolge beschließen können. Der BGH sieht bereits in der Regelung der Teilungserklärung, wonach einem Sondereigentümer in der Gemeinschaftsordnung eine Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht übertragen wurde, auch die Regelung der durch solche Maßnahmen entstehenden Kosten. Die sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer haben die Instandhaltung für ihre Flächen in eigener Verantwortung vorzunehmen. Sie können daher entsprechende Aufträge an Dritte erteilen und müssen dafür auch die Vergütung übernehmen. Insofern entstehen nach Ansicht des BGH der WEG von vornherein überhaupt keine Kosten, die zu verteilen wären. Wenn also die Pflicht zur Instandhaltung/Instandsetzung einem Sondernutzungsberechtigten auferlegt ist, hat dieser im Zweifel auch die Kosten für die Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zu tragen.

Verwalter­strategie

Vor einer Beschlussfassung über das leidige Thema Kostenlast für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen empfiehlt sich daher stets der genaue Blick in die Teilungserklärung und die Prüfung, ob gegebenenfalls eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer vorliegt. Wenn einem Sondereigentümer die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung seines Sondereigentums oder seiner Sondernutzungsfläche auferlegt wurde, stellt sich die Frage gar nicht, ob die Gemeinschaft die Kosten für Maßnahmen zu tragen hat.

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