Kündigungssperre nur durch vollständige Zahlung bzw. Aufrechnung gegen die gesamten Rückstände

(BGH, Urteil vom 24.8.2016, Az.: VIII ZR 261/15)

DAS THEMA

Spricht der Vermieter eine (wirksame) Kündigung wegen Zahlungsverzugs aus, werden jedoch die Rückstände während der Postlaufzeit dieser Kündigung vor ihrem Zugang beim Mieter bezahlt, so wird diese Kündigung unwirksam. Gleiches gilt, wenn der Mieter Gegenansprüche gegen den Vermieter hat und diese unverzüglich gegen die Mietrückstände aufrechnet, die zum Zahlungsverzug geführt haben. Im Wohnraummietrecht hat der Gesetzgeber – als letzte Chance für den Wohnraummieter, seine Wohnung doch noch zu behalten – diese Regelung noch erweitert und die sog. „Schonfristzahlung“ (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) eingeführt. Danach genügt es, dass der Wohnraummieter innerhalb von zwei Monaten nach Zugang einer auf die Kündigung wegen Zahlungsverzugs gestützten Räumungsklage den Mietrückstand ausgleicht. Darüber hinaus genügt es sogar, wenn innerhalb der gleichen Frist eine Behörde (in der Regel das Jobcenter) eine Zusage abgibt, diese Rückstände auszugleichen. Durch die textliche Neufassung dieser Vorschriften nach der Mietrechtsreform 2001 war zweifelhaft geworden, ob die Zahlungen des Mieters bzw. eine vom Mieter zu erklärende Aufrechnung bzw. die Zusagen der Behörde den gesamten Rückstand auf Miete und Nutzungsentschädigung decken müssen, so der BGH zur alten Gesetzesformulierung, oder ob es genügt, dass Zahlung bzw. Aufrechnung bzw. behördliche Zusage den Rückstand so verringern, dass er unter die kündigungsrelevante Grenze von mehr als zwei Monatsmieten sinkt.

DER FALL

Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter wegen eines Mietrückstands in Höhe von 1.561,93 Euro eine fristlose Kündigung ausgesprochen. Der Rückstand betrug deutlich mehr als zwei Bruttomonatsmieten à 558,53 Euro, also 1.117,06 Euro für zwei Monate. Der Beklagte hatte allerdings Guthaben aus Nebenkostenabrechnungen, die er mit über 500 Euro ausdrücklich zur Aufrechnung gebracht hat. Weiter standen ihm angeblich noch Guthaben aus der Heizkostenabrechnung für zwei Jahre in Höhe von fast 400 Euro zu. Für sie ist zwar nicht ausdrücklich die Aufrechnung erklärt worden, sie waren jedoch nach Ansicht des beklagten Mieters ebenfalls zu berücksichtigen und sollten die Kündigung ausschließen.
Der BGH bleibt bei seiner bisherigen Ansicht zur früheren Rechtslage und argumentiert mit dem Wortlaut des Gesetzes. Eine Kündigung ist nur ausgeschlossen, wenn der Vermieter „vorher“ durch Zahlung oder Aufrechnung befriedigt wird. „Vorher“ bedeutet nach Interpretation des BGH „vor Zugang der Kündigung“. Die Aufrechnung kann natürlich nicht vor Zugang der Kündigung erklärt werden. Sie muss daher „unverzüglich“, also binnen weniger Tage nach Zugang der Kündigung, erfolgen. Schon diese Voraussetzung hatte der Mieter nicht eingehalten, da seine Aufrechnungserklärung erst in der Klagerwiderung, etwa drei Monate nach Ausspruch der Kündigung, erfolgte; dies ist jedenfalls zu spät.
Weiter stellt der BGH klar, dass es für die Wirksamkeit einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht darauf ankommt, dass ein Rückstand noch zum Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung über die Räumungsklage vorliegt, schon gar nicht ein Rückstand in Höhe von zwei Monatsmieten, der zu einer solchen Kündigung berechtigt. Es genügt vielmehr, dass dieser Rückstand zum Zeitpunkt der Kündigung vorliegt. Der Kündigungsausschluss durch eine Zahlung vor Zugang der Kündigung setzt darüber hinaus eine vollständige Befriedigung des Vermieters voraus. Im entschiedenen Fall waren trotz Aufrechnung noch mehr als 1,5 Monatsmieten offen geblieben, weshalb von einer auch nur annähernd vollständigen Befriedigung des Vermieters nicht die Rede sein konnte. Auch deshalb konnte die Aufrechnung die Kündigung nicht unwirksam machen. Der BGH stellt klar, dass die Voraussetzung der vollständigen Befriedigung auch für die Zahlung und auch für die Zusage einer Behörde im Rahmen der Schonfristregelung gilt.
Die Heizkostenabrechnung konnte darüber hinaus noch aus anderen Gründen nicht berücksichtigt werden. Der BGH nimmt sie zum Anlass für weitere Ausführungen zur formalen Ordnungsgemäßheit von Nebenkostenabrechnungen, obwohl die Aufrechnung mit diesen Forderungen gar nicht ausdrücklich erklärt wurde und damit die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 S. 3 BGB nicht erfüllt waren. Die Heizkostenabrechnung und die daraus angeblich entstandenen Guthaben waren zwischen den Parteien bereits prozessbefangen. In diesem Nebenkostenprozess hatte der Mieter geltend gemacht, dass die Heizkostenabrechnung formell unwirksam gewesen sei, weil sie nach Angaben des Klägers auf einer Schätzung beruhte, deren Grundlage der Vermieter jedoch nicht näher erläutert hatte, und hieraus sein Guthaben abgeleitet. Der BGH weist darauf hin, dass hier eine formelle Unwirksamkeit der Nebenkostenabrechnung gerade nicht vorliegt. Der Vermieter muss nicht bereits als Voraussetzung für die formelle Ordnungsmäßigkeit der Heizkostenabrechnung erläutern, auf welche Weise die angesetzten Werte im Einzelnen ermittelt bzw. geschätzt wurden. Der Hinweis ­darauf, dass der Abrechnung eine Schätzung zugrunde lag, genügt. Damit war das vom Mieter im Kündigungsprozess behauptete, aber nicht zur Aufrechnung gebrachte Guthaben gar nicht entstanden. Schon dies ließ die Aufrechnung ins Leere laufen.

Verwalter­strategie

Nach einer Wohnraumkündigung wegen Zahlungsverzugs bleibt der Vermieter in der Regel bis zwei Monate nach Erhebung der Räumungsklage im Ungewissen, ob die Kündigung auch tatsächlich durchgreift, oder ob der Mieter doch noch zahlt. Nach diesem BGH-Urteil ist die Höhe der eingehenden Zahlung entscheidend: Sie muss den bis zu diesem Zeitpunkt rückständigen Betrag vollständig decken – bei wenigen Euro Differenz können ggf. weitere Erwägungen getroffen werden. Der Zahlungseingang ist zu überwachen. Ist bereits eine Räumungsklage anhängig, sollte telefonisch bei der Geschäftsstelle des Gerichts abgefragt werden, wann sie dem Mieter zugestellt wurde. Versucht der Mieter, den Vermieter durch Aufrechnung zu befriedigen, sollte anhand der immer ausdifferenzierteren Rechtsprechung zu den Nebenkosten geprüft werden, ob dem Mieter überhaupt Guthaben in dieser Höhe zustehen. U. U. kann eine solche Aufrechnung zur Verknüpfung eines laufenden Nebenkostenprozesses mit einem Kündigungs- und Räumungsprozess führen.

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