Leasing für Immobilienverwalter

Leasing ist eine bewährte und vielseitig einsetzbare Finanzierungsalternative zum Bankkredit. Neben dem Leasing von Immobilien und kann auch eine Vielzahl von beweglichen Wirtschaftsgütern geleast werden. Leasing ermöglicht es damit, regelmäßig in neue Technik und Ausstattung investieren zu können und bringt weitere Vorteile mit sich.

Leasing ist im zivilrechtlichen Sinn ein Nutzungsüberlassungsvertrag, bei dem das Leasingobjekt vom Leasinggeber beschafft und finanziert wird und dem Leasingnehmer gegen Zahlung eines vereinbarten Leasingentgelts zur Nutzung überlassen wird. Daher wird Leasing oft auch als alternative Finanzierung bezeichnet.

Gerade im mobilen Leasing gibt es eine Vielzahl von Anwendungsmöglichkeiten. Neben dem am Markt etablierten Leasing von Kraftfahrzeugen können auch Computer sowie die Büro- und Geschäftsausstattung geleast werden. Am Markt verbreitet sich zudem, dass auch Software beziehungsweise ganze IT-Einführungsprojekte geleast werden können.

Aber auch Immobilien können auf Leasing finanziert werden. Bei Bestandsimmobilien bietet das Sale-and-Lease-Back die Möglichkeit, Liquidität zu genieren und trotzdem weiterhin die Immobilie zu nutzen.

In der Vertragsgestaltung lassen sich grundsätzlich drei wesentliche Arten unterscheiden:

• Operating-Leasing
• Vollamortisation
• Teilamortisation (Restwert-Leasing)

Während Operating-Leasing mit einem Mietvertrag vergleichbar ist, spricht man bei den beiden anderen Varianten vom Finanzierungsleasing. Im Fall der Vollamortisation werden innerhalb der vereinbarten Laufzeit die Anschaffungskosten des Leasinggegenstands und die Finanzierungskosten vollständig bezahlt. Ein automatischer Eigentumsübergang an den Leasingnehmer ist jedoch nicht gegeben.

Im Gegensatz dazu bezahlt der Leasingnehmer bei der Teilamortisation (Restwert-Leasing) einen Teil der Anschaffungskosten des Leasingobjekts und dessen Finanzierungskosten. Der Leasinggegenstand weist daher zum Ende Vertragslaufzeit einen Restwert auf. Aus diesem Grund werden bei Teilamortisationsverträgen oft Vertragsoptionen mit vereinbart. Typische Optionen sind:

• Verlängerungsoption
• Kaufoption des Leasingnehmers
• Andienungsrecht des Leasinggebers

Ablauf des Leasingverfahrens

Beim Leasing von mobilen Investitionsgütern gibt es in der Regel zwei Varianten: Die Leasinggesellschaft kauft das vom Leasingnehmer benötigte Investitionsgut vom Hersteller. Alternativ tritt die Leasinggesellschaft in den bereits abgeschlossenen Kaufvertrag mit ein. Wichtig ist dabei, dass das Investitionsgut vom Leasingnehmer exakt spezifiziert wird. Gleichzeitig schließt die Leasinggesellschaft einen Nutzungsüberlassungsvertrag mit dem Leasingnehmer, der sowohl die Kosten der Beschaffung als auch die Finanzierung des Investitionsguts beinhaltet. Meist werden noch Nebenleistungen wie Versicherung oder Wartung des Investitionsguts vereinbart.

Ob die Leasinggesellschaft einen Leasingvertrag mit dem Unternehmen abschließt, ist wesentlich von der Bonität des Unternehmens (Fähigkeit die Raten zu zahlen) sowie der Bewertung des Investitionsguts abhängig. Während der Vertragslaufzeit erhält die Leasinggesellschaft die vereinbarten Raten, die die Kosten für den Verzehr des Investitionsguts während der Leasingzeit, dessen Finanzierung sowie einen Aufschlag für Verwaltungskosten und Gewinn des Leasinggebers decken. Am Ende der Laufzeit kann der Leasingnehmer seine eventuell vorhandene Kauf- oder Verlängerungsoption ausüben. Übt er diese nicht aus, geht die Verfügungsgewalt über das Leasingobjekt wieder an den Leasinggeber über.

Vorteile des gewerblichen Leasings

Leasing bietet im Vergleich zum Kauf beziehungsweise zur Kreditfinanzierung einige Vorteile. Einer der Hauptvorteile liegt darin, dass beim Leasing kein Kapital gebunden wird, sondern Raten über die Zeit gezahlt werden. Dies bedeutet für die Unternehmen:

• Liquidität wird geschont und steht für andere Investitionen zur Verfügung.
• Die Kreditlinie bei der Hausbank bleibt unberührt.
• Bilanzneutralität: Das Leasingobjekt taucht in der Regel nicht in der Bilanz des Leasingnehmers auf und hat damit positive Auswirkung auf die Eigenkapitalquote.
• Individuelle Vertragsgestaltung bezüglich Laufzeit, Zahlungsbedingungen oder weiterer Nutzung sind möglich.
• Planungssicherheit durch fixe Raten.
• „Pay as you earn”-Prinzip: Der Finanzierungsaufwand verteilt sich auf die Nutzungsdauer und damit auf den Zeitraum, in dem Erträge aus dem Objekt erwirtschaftet werden. Eine Vorausfinanzierung wird somit vermieden.
• Leasingraten sind steuerlich als Betriebsausgaben voll absetzbar.

Was man beachten sollte

Ist geplant, dass nicht nur ein Wirtschaftsgut angeschafft wird, lohnt sich gegebenenfalls ein Pool-Leasing. Dabei werden viele kleinere Investitionen eines Unternehmens in einem definierten Zeitraum zusammengefasst und in einen Leasingvertrag eingebunden. Aufgrund des höheren Volumens verbessern sich in der Regel die Leasingkonditionen. Vorteilhaft kann es zudem sein, Leasingangebote sowohl von einer herstellerabhängigen als auch einer händlerunabhängigen Leasinggesellschaft einzuholen. Oft liegen die Angebote weit auseinander. Wichtig ist immer, dass das Leasing individuell kalkuliert wird. Der Leasingvertrag sollte immer so gestaltet werden, dass Anzahlung, Laufzeit, Vertragsart, Kaufoption, Restwert und ähnliches den spezifischen Bedürfnissen entsprechen.

Bei der Prüfung des Leasingangebots sollte beachten werden:

• Ist der Leasinggegenstand genau beschrieben?
• Was wäre der Vergleichspreis bei Kauf des Leasinggegenstands?
• Müssen Sonderzahlungen geleistet werden, wie hoch sind sie?
• Wie viele Raten muss man zahlen?
• Wie hoch ist die Rate?
• Wie lang ist die Laufzeit des Vertrags?
• Wie wird der Restwert berechnet und wie hoch wird er sein?
• Um welche Art von Leasingvertrag handelt es sich?
• Werden die Kalkulationsgrundlagen offengelegt?
• Ist der Vertrag kündbar? Zu welchen Bedingungen kann der Vertrag vorzeitig beendet werden?
• Besteht auf Laufzeitende eine Kaufoption oder eine Kaufpflicht?
• Kann der Vertrag verlängert werden?
• Kann die Mietzeit verlängert werden?
• Welche Kosten entstehen am Vertragsende (Schlusszahlung et cetera)?

Fazit

Leasing kann gerade im Immobilien-Bereich eine attraktive Finanzierungsalternative darstellen. Im Vorfeld ist jedoch genau zu überprüfen, ob sich mit dem konkreten Leasingvertrag die gewünschten Vorteil auch tatsächlich umsetzen lassen können.

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